Vendre un bien en Algérie alors que vous êtes résident fiscal au Portugal crée deux dossiers fiscaux et un dossier bancaire. L’Algérie taxe la plus-value immobilière selon ses propres règles ; le Portugal demande au résident de déclarer la cession étrangère dans l’Annexe J ; puis il faut être capable de transférer le produit de vente avec une chaîne de preuves complète. La priorité est donc de documenter la valeur d’acquisition avant la signature, pas d’attendre la déclaration portugaise plusieurs mois plus tard.

Sommaire

1. La carte complète de l’opération
2. Calculer la plus-value en Algérie
3. Retrouver le prix ou la valeur d’acquisition
4. Bien hérité ou reçu par donation
5. Abattement pour durée de détention
6. Déclaration G n°17 et délai de 30 jours
7. Déclaration au Portugal : Annexe J, quadro 9.1 A
8. Convention Portugal–Algérie et double imposition
9. Convertir dinars et dates en euros
10. Dépenses, travaux et justificatifs
11. Transférer le prix de vente vers le Portugal
12. Vendre par procuration depuis le Portugal
13. Cas pratiques
14. Erreurs qui coûtent cher
15. FAQ

Vendre un bien en Algérie depuis le Portugal : trois dossiers à traiter séparément

Une vente transfrontalière paraît simple : acte chez le notaire, paiement, virement. En réalité, trois administrations regardent l’opération sous des angles différents.

• En Algérie, il faut calculer et déclarer la plus-value immobilière éventuelle, payer l’IRG et accomplir les formalités liées à l’acte.
• Au Portugal, un résident fiscal doit déclarer ses revenus et gains étrangers. La cession d’un immeuble algérien entre dans l’Annexe J.
• Auprès des banques, le vendeur doit expliquer l’origine du produit de vente et produire les documents permettant le transfert.

Traitez-les dans cet ordre : sécuriser le titre et la valeur d’acquisition, faire calculer la fiscalité algérienne, conserver tous les justificatifs, puis préparer la déclaration portugaise et le transfert bancaire.

Si vous possédez encore le bien et n’êtes pas au stade de la vente, le dossier sur la déclaration d’un bien immobilier algérien au Portugal couvre la détention. Ici, l’intention est uniquement la cession.

Plus-value immobilière en Algérie : le calcul publié par la DGI

La Direction générale des impôts définit la plus-value imposable comme la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur de création du bien, avec les ajustements prévus par la législation.

La DGI indique un taux d’IRG de 15 %, libératoire, sur la plus-value immobilière imposable. Ce taux ne s’applique pas au prix total de la maison : il s’applique à la plus-value déterminée selon les règles fiscales.

Ne laissez pas l’acheteur ou l’agence « estimer » cet impôt à votre place. Le vendeur en est redevable et doit pouvoir justifier le calcul.

Le document le plus précieux est souvent l’ancien acte d’achat

Pour calculer une plus-value, il faut connaître la valeur d’entrée du bien dans votre patrimoine. Un résident du Portugal qui vend une maison familiale achetée il y a vingt ans peut découvrir que l’acte est incomplet, que le prix était exprimé dans une ancienne situation monétaire ou que des travaux n’ont jamais été facturés.

La DGI a introduit une règle utile lorsque le prix d’acquisition ou de réalisation est impossible à déterminer : la valeur d’acquisition est alors fixée forfaitairement à 40 % du prix de vente pour le calcul de la plus-value. Cette règle, issue de la loi de finances 2026, ne doit pas être utilisée par confort si une vraie valeur d’acquisition peut être établie.

Lorsque cette évaluation forfaitaire est utilisée, la DGI précise que les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration ne sont pas ensuite ajoutés comme si l’on utilisait le calcul normal. Faites donc comparer les deux situations avant de conclure que le forfait est avantageux.

Bien hérité : la valeur au moment de la succession remplace le prix d’achat du défunt

Pour un bien provenant d’une succession ou d’une donation, la DGI indique que la valeur vénale du bien à la date de la donation ou de la succession se substitue à la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

C’est une différence déterminante. Si votre père a acheté une maison pour une somme très faible il y a quarante ans et que vous l’avez héritée récemment, le calcul ne repart pas mécaniquement du prix payé par votre père.

Conservez donc la Frédha, le partage, l’évaluation utilisée lors de la succession et tout document qui permet de dater la valeur. Pour une vente de bien hérité, le guide sur la vente d’un bien hérité depuis l’étranger détaille la mécanique successorale.

Indivision successorale

La DGI prévoit une exonération spécifique lorsqu’un bien dépendant d’une succession est vendu pour liquider des droits réels indivis et que l’impossibilité matérielle ou juridique du partage est dûment justifiée. Ce n’est pas une exonération générale de toute vente entre héritiers. Faites vérifier que les conditions sont réellement remplies.

Durée de détention : un abattement qui peut changer fortement la facture

La fiche DGI prévoit un abattement de 5 % par année à compter de la troisième année de détention, plafonné à 50 %. La date d’entrée en possession doit donc être documentée correctement.

Un vendeur qui ne retrouve pas ses actes peut perdre plus qu’un simple justificatif : il peut aussi avoir du mal à démontrer la durée de détention ou la valeur utile au calcul.

Avant la vente, demandez au notaire et, si nécessaire, au service fiscal compétent quels documents seront retenus pour établir la date. Ne reconstituez pas l’historique après la signature.

G n°17 : la déclaration algérienne reste obligatoire même sans plus-value

La DGI impose au vendeur de souscrire la déclaration tenant lieu de bordereau-avis de versement série G n°17 et de payer l’impôt dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de l’établissement de l’acte de vente.

Depuis les évolutions récentes, la DGI précise également que cette déclaration doit être déposée même lorsqu’aucune plus-value n’est réalisée. Un vendeur non domicilié en Algérie peut faire liquider et payer l’impôt par un mandataire dûment habilité.

Conservez la copie de la G n°17 et la preuve de paiement : elles serviront ensuite au Portugal pour justifier l’impôt étranger et à la banque pour documenter la légalité du produit de vente.

Au Portugal, la vente va dans l’Annexe J et non dans une note libre

L’Autoridade Tributária publie des instructions précises pour les gains immobiliers étrangers. Dans l’Annexe J de la déclaration Modelo 3, le quadro 9.1 A est consacré à l’aliénation à titre onéreux de droits réels sur des immeubles situés hors du Portugal.

Pour chaque cession, les instructions demandent notamment :

• le pays de source ;
• l’année et le mois de la vente ;
• la valeur de réalisation ;
• l’année et le mois d’acquisition ;
• la valeur d’acquisition ;
• les dépenses et charges admises ;
• l’impôt payé à l’étranger, dûment justifié.

L’AT indique que la liquidation automatique ne prend en compte que 50 % du solde des plus et moins-values immobilières réalisées par les résidents, conformément aux règles portugaises, mais les valeurs doivent être déclarées intégralement dans l’Annexe J.

Ne recopiez pas la plus-value algérienne comme « plus-value portugaise ». Les deux pays utilisent leurs propres règles de calcul ; le Portugal demande les données brutes nécessaires à son calcul.

Convention Portugal–Algérie : l’Algérie peut taxer l’immeuble, le Portugal élimine la double imposition

La convention fiscale Portugal–Algérie est en vigueur depuis 2006. Comme dans les conventions inspirées du modèle OCDE, les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers peuvent être imposés dans l’État où le bien est situé. Un immeuble algérien peut donc être taxé en Algérie.

Pour le résident du Portugal, cela ne signifie pas que la vente disparaît de la déclaration portugaise. L’AT rappelle que les résidents déclarent leurs revenus étrangers et que, lorsque la convention donne un pouvoir d’imposition aux deux États, le Portugal accorde un crédit d’impôt dans les limites prévues.

Le crédit n’est pas nécessairement égal à tout ce qui a été payé en Algérie. Il est plafonné selon le Code de l’IRS et la convention. C’est pourquoi la preuve officielle du montant d’IRG réellement acquitté est indispensable.

Pour le cadre général, la fiscalité Portugal–Algérie explique résidence, revenus mondiaux et crédit d’impôt.

DZD/EUR : la date de conversion peut modifier la plus-value portugaise

Le bien a pu être acheté en dinars il y a plusieurs années et vendu aujourd’hui en dinars, tandis que la déclaration portugaise est en euros. La conversion n’est donc pas une étape cosmétique : elle peut modifier le montant de la plus-value exprimée au Portugal.

Conservez les dates exactes d’achat et de vente, les valeurs figurant dans les actes et la méthode de change utilisée pour la déclaration. Demandez à votre comptable portugais quelle référence il applique conformément aux règles de l’AT.

Ne convertissez pas l’ancien prix d’achat avec le taux actuel. L’objectif est de restituer les valeurs selon les règles applicables aux dates pertinentes, pas de transformer tout l’historique au cours du jour.

Travaux, frais et améliorations : la facture est plus importante que le souvenir

Les deux systèmes prennent en compte, avec leurs propres règles, certaines dépenses liées à l’acquisition, à la vente ou à la valorisation du bien. Au Portugal, l’Annexe J prévoit une colonne « dépenses et charges » et les règles du Code de l’IRS encadrent les dépenses nécessaires ainsi que les travaux de valorisation admissibles.

En Algérie, la DGI accepte certains frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration dûment justifiés dans les limites prévues lorsqu’on utilise le calcul normal.

Un devis payé en espèces sans facture, une rénovation faite par un cousin ou un simple message WhatsApp ont une faible valeur probante. Classez les factures, preuves de paiement, permis éventuels et documents de travaux avant la mise en vente.

Rapatrier le produit de vente vers le Portugal : préparez la banque avant l’acte

Le transfert du prix n’est pas automatique. Une banque portugaise qui reçoit une somme importante en provenance d’Algérie peut demander l’acte de vente, la preuve que vous étiez propriétaire, la déclaration fiscale algérienne, la preuve de paiement des impôts et le relevé bancaire montrant le circuit des fonds.

De son côté, la banque algérienne applique la réglementation des changes et ses procédures de conformité. Avant la signature, demandez à l’établissement où le prix sera crédité quelles pièces seront nécessaires pour un transfert international ultérieur.

Ne choisissez pas le mode de paiement chez le notaire sans penser à la sortie des fonds. Un prix reçu de manière difficile à tracer devient ensuite difficile à expliquer.

Pour les mécanismes généraux de transfert, consultez le guide sur le rapatriement d’un produit de vente immobilière depuis l’Algérie.

Vous ne pouvez pas voyager : vendre par procuration sans abandonner le contrôle

Un vendeur au Portugal peut mandater une personne en Algérie, mais la procuration doit être rédigée pour l’acte visé. Le mandataire peut avoir à signer, déclarer la plus-value, déposer G n°17 ou accomplir des démarches bancaires selon les pouvoirs prévus.

Évitez une procuration générale qui autorise à vendre n’importe quel bien ou à encaisser sans contrôle. Demandez au notaire qui recevra la vente le texte précis attendu avant de faire authentifier le mandat.

Conservez l’acte final, la G n°17, les reçus et les preuves bancaires directement dans vos propres archives ; ne laissez pas l’unique dossier chez le mandataire.

Cas pratiques

Appartement acheté 6 millions DZD et vendu 14 millions DZD

Le calcul algérien part de la différence, ajustée selon les frais admissibles et l’abattement de détention. Le Portugal ne reprend pas directement ce résultat : il demande les valeurs d’acquisition et de vente, les dépenses et l’impôt algérien dans l’Annexe J.

Maison héritée puis vendue deux ans plus tard

En Algérie, la valeur vénale à la date de succession remplace le prix d’acquisition du défunt. Au Portugal, réunissez aussi les documents de succession pour justifier la valeur et la date d’acquisition utilisées dans la déclaration.

Vous ne retrouvez aucun prix d’achat

La règle algérienne permet désormais une valeur forfaitaire de 40 % du prix de vente dans certaines situations d’impossibilité de déterminer le prix d’acquisition. Cela ne dispense pas de documenter la situation ni de calculer la plus-value portugaise selon les règles portugaises.

Le prix reste sur votre compte algérien

La fiscalité de la vente ne disparaît pas parce que l’argent n’est pas transféré au Portugal. Un résident portugais déclare le gain étranger selon les règles de l’IRS indépendamment du moment où il rapatrie la trésorerie.

Les erreurs les plus fréquentes

• Calculer 15 % du prix de vente. Le taux algérien porte sur la plus-value imposable, pas le prix total.
• Oublier G n°17 lorsqu’il n’y a pas de gain. La DGI exige la déclaration même sans plus-value dans les cas visés.
• Reporter en Portugal le résultat fiscal algérien. L’Annexe J demande les composantes brutes du calcul portugais.
• Utiliser le taux de change du jour pour l’ancien prix d’achat.
• Perdre les factures de travaux.
• Transférer le prix avant de réunir les preuves fiscales.
• Confondre exonération d’une indivision successorale impossible à partager avec exonération générale de tout héritage.

Avant de signer : constituer le dossier fiscal avant même de connaître le prix final

Un résident du Portugal a intérêt à préparer le dossier de plus-value avant la vente, pas au printemps suivant au moment de remplir l’IRS. Recherchez l’acte d’acquisition, les justificatifs de frais, les travaux documentés, les dates, les quotes-parts et les éventuels actes de succession ou de donation.

Si le bien a été acquis il y a longtemps, commencez immédiatement la recherche des preuves. Le régime algérien prévoit désormais une règle particulière lorsque le prix d’acquisition ou la valeur de création ne peut pas être déterminé ; cela ne signifie pas qu’il faut renoncer à retrouver les pièces. Une valeur documentée reste préférable à une reconstitution par défaut.

Bien reçu par héritage ou donation

La DGI algérienne précise que, pour un bien reçu par donation ou succession, la valeur retenue à la date de la transmission se substitue au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Conservez donc Frédha, acte de mutation, valorisation, partage et justificatifs des droits éventuels. Au Portugal, ces mêmes pièces aideront à expliquer la date et la valeur d’acquisition déclarées dans l’Annexe J.

Indivision, quote-part et vente familiale : déclarez votre gain, pas celui de toute la famille

Si quatre héritiers vendent ensemble un appartement à Alger, le prix global figurant dans l’acte ne correspond pas nécessairement au revenu de chacun. Votre dossier doit montrer votre quote-part dans le bien, votre part du prix de vente, votre base d’acquisition et les frais qui vous sont imputables.

La cohérence doit exister entre l’acte algérien, le virement reçu et l’Annexe J portugaise. Si votre compte reçoit temporairement la totalité du prix pour le redistribuer aux autres héritiers, documentez immédiatement ce rôle. Sinon, un mouvement bancaire de 120 000 € peut donner l’impression que toute la somme vous appartient.

Le décalage de calendrier entre Algérie et Portugal peut compliquer le crédit d’impôt

Le formulaire portugais demande le montant de l’impôt payé à l’étranger. Or il peut arriver que la preuve fiscale algérienne ne soit pas disponible au moment où vous préparez l’IRS, ou qu’une rectification intervienne après. N’inventez pas un montant estimé pour « faire correspondre » les deux pays.

Conservez le G n°17, la quittance de paiement et tout document de la DGI. Si le montant définitif arrive après le dépôt portugais, demandez à un contabilista ou à l’Autoridade Tributária quelle procédure de correction est appropriée. Le crédit de double imposition dépend d’un impôt étranger effectivement supporté et justifié, pas du seul fait que la vente ait eu lieu en Algérie.

Préparer le transfert du produit de vente comme un dossier bancaire séparé

La vente et le transfert sont deux opérations différentes. L’acte notarié prouve la cession ; il ne garantit pas qu’une banque portugaise acceptera sans question un virement important provenant d’Algérie. Prévenez votre banque en amont et demandez la liste des justificatifs attendus.

• acte d’acquisition ou document successoral ;
• acte de vente notarié ;
• preuve de la quote-part vendue ;
• quittance fiscale algérienne et G n°17 ;
• relevés montrant l’encaissement du prix ;
• preuve du circuit bancaire et des conversions de devises ;
• si nécessaire, procuration et identité du mandataire.

Ne fractionnez pas artificiellement le produit de vente pour le faire ressembler à une série de petits transferts familiaux. Un gros virement correctement documenté est souvent plus simple à expliquer qu’une succession de mouvements sans justification économique apparente.

Vous avez acheté le bien avant de devenir résident du Portugal : pourquoi la date reste importante

Le fait que l’achat ait précédé votre installation au Portugal n’efface pas nécessairement la vente de la déclaration portugaise si vous êtes résident fiscal au moment de la cession. La date et la valeur d’acquisition restent nécessaires au calcul de la plus-value selon les règles applicables.

Conservez aussi la preuve de votre date d’arrivée au Portugal et de votre résidence fiscale. Elle permet de distinguer la détention historique du bien de l’année où le Portugal acquiert le droit de taxer vos revenus mondiaux en tant que résident.

Vendeur non domicilié en Algérie : organiser la représentation sans perdre les preuves

La fiche de la DGI prévoit qu’un contribuable non domicilié en Algérie peut accomplir la déclaration liée à la plus-value par l’intermédiaire d’un représentant dûment habilité. Pour un résident du Portugal, cette possibilité évite parfois un déplacement uniquement fiscal, mais elle ne doit pas devenir un mandat vague.

Faites préciser dans la procuration les opérations autorisées : signer l’acte si nécessaire, déposer le G n°17, acquitter l’impôt, retirer la quittance et remettre les documents. Conservez une copie du mandat avec l’acte de vente. Votre comptable portugais doit pouvoir reconstituer qui a payé l’impôt algérien en votre nom et sur quelle base.

FAQ sur la vente d’un bien algérien depuis le Portugal

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Sources officielles

• DGI Algérie — plus-values immobilières, taux, abattement et G n°17
• Autoridade Tributária — instructions Annexe J, quadro 9.1 A
• Autoridade Tributária — revenus étrangers et crédit de double imposition
• Convention fiscale Portugal–Algérie
• Ministère algérien de la Justice — rôle du notaire

Informations vérifiées le 24 août 2026. Les calculs de plus-value sont sensibles aux dates, valeurs, justificatifs et à la situation du contribuable : faites valider les montants avant le dépôt.