Si vous êtes résident fiscal du Royaume-Uni et percevez des loyers d’un appartement, d’une maison, d’un local ou d’un terrain situé en Algérie, ces revenus doivent en principe être déclarés au HMRC comme revenus d’une activité immobilière étrangère. Depuis le 6 avril 2025, le Royaume-Uni impose normalement ses résidents sur leurs revenus étrangers lorsqu’ils naissent, même si l’argent reste sur un compte algérien. Une exception importante existe pour certains nouveaux résidents qui peuvent réclamer le régime FIG.

La déclaration ne consiste pas à convertir simplement le loyer brut en livres sterling. Il faut déterminer le revenu brut, les dépenses admissibles, le traitement des intérêts d’emprunt, les éventuelles pertes, l’impôt déjà payé en Algérie et le crédit d’impôt étranger disponible. Pour l’année fiscale 2025-26, ces informations se déclarent dans les pages étrangères SA106, dans la section consacrée aux revenus de terrains et biens immobiliers situés hors du Royaume-Uni.

La convention fiscale Royaume-Uni–Algérie autorise l’Algérie à imposer les revenus tirés d’un immeuble situé sur son territoire. Le Royaume-Uni peut également imposer le résident britannique sur ce revenu, mais un Foreign Tax Credit Relief peut éviter que le même bénéfice soit effectivement imposé deux fois, dans les limites prévues par la convention et le droit britannique.

Qui doit déclarer ses loyers algériens au HMRC ?

La première étape est de déterminer si vous êtes résident fiscal du Royaume-Uni pour l’année concernée. HMRC indique qu’un résident UK est normalement imposé sur ses revenus étrangers, alors qu’une personne non résidente n’est généralement pas imposée au Royaume-Uni sur ses revenus de source étrangère.

La nationalité n’est pas le critère déterminant. Un Franco-Algérien, un Algérien ou un Britannique vivant au Royaume-Uni peut relever des mêmes règles si son statut fiscal britannique est identique.

Pour les revenus immobiliers, HMRC qualifie les loyers provenant d’un bien situé hors du Royaume-Uni de bénéfices d’un overseas property business. Cette activité immobilière étrangère est fiscalement séparée d’une éventuelle activité immobilière au Royaume-Uni : les profits et pertes ne sont pas simplement fusionnés entre les deux.

Si votre question porte d’abord sur le fait que le Royaume-Uni puisse imposer un appartement, un terrain ou une maison située en Algérie, consultez le dossier sur la déclaration d’un bien immobilier en Algérie au Royaume-Uni. Le présent guide se concentre sur les loyers, charges et formulaires HMRC.

L’argent reste en Algérie : est-il quand même imposable au Royaume-Uni ?

Oui, en règle générale. Depuis le 6 avril 2025, le Royaume-Uni a supprimé l’ancien régime général de la remittance basis pour les nouveaux revenus et gains étrangers. Les résidents britanniques sont désormais imposés, par principe, sur l’arising basis : le revenu est pris en compte lorsqu’il naît, et non seulement lorsqu’il est transféré au Royaume-Uni.

Cela signifie qu’un loyer encaissé en dinars sur un compte algérien peut être imposable au Royaume-Uni même si :

• vous ne convertissez pas les DZD en GBP ;
• vous laissez l’argent sur un compte en Algérie ;
• vous réutilisez les loyers pour payer des charges ou travaux en Algérie ;
• vous avez déjà payé un impôt algérien sur le revenu locatif.

Le fait que l’argent ne traverse pas la frontière britannique n’est donc plus, depuis 2025-26, le test principal pour les résidents ordinaires. Il existe toutefois une exception majeure pour certains nouveaux résidents : le régime FIG.

Régime FIG : quand des loyers algériens peuvent-ils être exonérés au Royaume-Uni ?

Le Foreign Income and Gains regime est entré en vigueur le 6 avril 2025. HMRC confirme que les profits d’une activité immobilière située entièrement hors du Royaume-Uni font partie des revenus étrangers pouvant bénéficier de ce régime.

Pour être un qualifying new resident, il faut notamment se trouver dans l’une de ses quatre premières années de résidence britannique après au moins 10 années fiscales consécutives de non-résidence au Royaume-Uni. La demande doit être faite pour chaque année où l’on souhaite bénéficier du régime.

Si vous réclamez FIG sur le bénéfice locatif algérien, ce bénéfice peut être soustrait de l’imposition britannique pour l’année concernée. Mais l’option a des conséquences importantes : une demande FIG entraîne notamment la perte de la Personal Allowance et de l’exonération annuelle de Capital Gains Tax pour l’année, ainsi que d’autres allègements.

Pour une activité immobilière étrangère, HMRC précise également qu’une demande FIG peut faire perdre l’utilisation de certaines pertes et de certains coûts de financement liés au bien. Et surtout, vous ne pouvez pas réclamer à la fois FIG et Foreign Tax Credit Relief sur la même fraction de revenu.

Le choix doit donc être calculé sur l’ensemble de votre situation fiscale, pas uniquement sur le montant des loyers. Le fonctionnement général est détaillé dans le guide sur le régime FIG pour les revenus provenant d’Algérie.

SA106 : où déclarer les revenus locatifs algériens ?

Les loyers d’un bien situé en Algérie ne se déclarent pas sur SA105, qui concerne les biens immobiliers situés au Royaume-Uni. HMRC demande d’utiliser les pages supplémentaires SA106 — Foreign de la Self Assessment.

Dans les notes SA106 2026, la partie Income from land and property abroad couvre les cases 14 à 24.2, puis le résumé et les pertes dans les cases 25 à 32.

Si vous possédez plusieurs biens à l’étranger dans différents pays et avez payé de l’impôt étranger sur les loyers, HMRC demande de conserver les calculs séparés par bien afin de déterminer correctement le crédit d’impôt applicable.

Comment calculer le bénéfice locatif imposable au Royaume-Uni ?

Le Royaume-Uni ne taxe pas nécessairement le loyer brut. Il taxe le bénéfice de l’activité immobilière étrangère calculé selon les règles britanniques.

Dans un cas simple, la logique est :

Pour la plupart des activités immobilières simples d’un particulier, le cash basis constitue le mode de calcul par défaut lorsqu’il est disponible. Pour l’année 2025-26, les notes SA106 indiquent qu’il peut être utilisé lorsque le revenu total de la propriété étrangère ne dépasse pas £150,000. Dans ce système, on retient essentiellement les recettes effectivement reçues et les dépenses effectivement payées pendant l’année fiscale.

Si vous choisissez la comptabilité traditionnelle à la place, vous devez le signaler dans la case prévue. Le choix n’est pas neutre si vous avez des loyers impayés, des dépenses engagées mais non payées ou certains investissements.

Quelles dépenses peut-on déduire ?

HMRC applique aux propriétés étrangères une grande partie des mêmes principes qu’aux propriétés britanniques. Les dépenses doivent être liées à l’activité locative et ne pas relever d’une dépense personnelle ou d’une amélioration en capital non admise comme charge courante.

Les notes SA106 citent notamment comme dépenses possibles :

• certaines taxes, assurances et charges foncières ;
• les réparations et l’entretien ;
• les frais juridiques, de gestion et certains honoraires professionnels ;
• les services fournis dans le cadre de la location ;
• certains autres frais directement liés à l’activité immobilière ;
• pour un bien non résidentiel, certains intérêts et coûts de financement selon les règles applicables.

En revanche, HMRC exclut notamment des dépenses courantes le coût d’achat, de vente, d’amélioration ou de transformation du terrain ou du bâtiment. Les frais liés à la première mise en location ou à l’acquisition du bien peuvent également avoir un traitement différent.

La distinction entre réparation et amélioration est essentielle. Remettre un élément dans son état fonctionnel peut relever de l’entretien ; augmenter substantiellement la valeur ou transformer le bien peut relever du capital et ne pas être déductible du loyer courant.

Si le logement est utilisé en partie par votre famille ou pendant vos séjours en Algérie, ne déduisez pas automatiquement 100 % des frais. HMRC prévoit une private use adjustment lorsque les dépenses ne sont pas engagées uniquement pour la location.

Crédit immobilier et intérêts : le traitement britannique particulier

Pour un logement résidentiel détenu personnellement, les intérêts d’emprunt suivent une règle particulière. Depuis 2020-21, un particulier ne déduit plus directement ces coûts de financement pour calculer le bénéfice locatif comme une charge ordinaire.

À la place, les coûts de financement résidentiel peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt au taux de base, soumise aux limites prévues par la législation. HMRC indique que ce mécanisme s’applique également à un résident UK qui loue un logement situé à l’étranger.

Pour 2025-26, le taux de base utilisé pour ce mécanisme est de 20 %. Le calcul n’est toutefois pas simplement « intérêts × 20 % » dans tous les cas : la réduction est limitée notamment par les coûts de financement admissibles, le bénéfice immobilier et l’ajustement du revenu total.

Les coûts qui ne peuvent pas être utilisés immédiatement peuvent, sous conditions, être reportés. Les notes SA106 prévoient précisément les cases 24.1 et 24.2 pour ces montants.

Attention au régime FIG : si vous réclamez une foreign income claim pour cette activité immobilière en 2025-26, HMRC indique qu’aucune réduction n’est disponible pour ces coûts de financement sur le revenu couvert et que les montants inutilisés correspondants ne peuvent pas être reportés de la même façon.

Property income allowance de £1,000 : quand est-elle utile ?

La property income allowance est une allocation de £1,000 applicable au total de certains revenus immobiliers, y compris ceux provenant de propriétés étrangères.

Si votre revenu immobilier total concerné est de £1,000 ou moins, il peut être exonéré et ne pas nécessiter de déclaration dans les pages étrangères, sous réserve des exceptions prévues par HMRC. Si le revenu est supérieur à £1,000, vous pouvez parfois réclamer jusqu’à £1,000 d’allocation.

Mais vous devez choisir :

• soit la property income allowance ;
• soit vos dépenses et autres allocations admissibles.

Vous ne pouvez pas réclamer les £1,000 puis déduire en plus les réparations, assurances et frais de gestion. Pour un appartement algérien générant beaucoup de charges, les dépenses réelles peuvent donc être plus avantageuses que l’allocation forfaitaire.

L’allocation est également globale : si vous avez plusieurs activités immobilières, le total réclamé ne peut pas dépasser £1,000.

Que deviennent les pertes d’un bien loué en Algérie ?

Une activité immobilière étrangère peut produire une perte lorsque les dépenses admissibles dépassent les recettes. Cette perte ne se mélange pas librement avec une activité immobilière britannique.

HMRC indique que les profits et pertes d’un overseas property business sont calculés séparément de ceux d’un UK property business. Une perte étrangère peut être reportée et utilisée selon les règles de l’activité immobilière étrangère plutôt que déduite directement d’un bénéfice provenant d’un logement britannique.

Les notes SA106 2026 imposent une vigilance supplémentaire avec FIG : les pertes provenant d’une année où une foreign income claim est effectuée sur l’activité immobilière étrangère ne sont pas utilisables comme une perte ordinaire, et certains reports antérieurs doivent être utilisés avant de faire une demande FIG sur un revenu immobilier.

Si vous avez une année fortement déficitaire en raison de travaux, ne sélectionnez donc pas la property income allowance ou FIG sans vérifier l’effet sur la perte future.

Impôt payé en Algérie : comment fonctionne le Foreign Tax Credit Relief ?

La convention fiscale Royaume-Uni–Algérie est en vigueur depuis 2016 et s’applique à l’impôt sur le revenu depuis 2017. Son article consacré aux biens immobiliers autorise l’Algérie à imposer les revenus tirés d’un immeuble situé en Algérie.

Si vous êtes simultanément résident fiscal britannique, le même bénéfice peut aussi entrer dans votre calcul britannique. Le mécanisme de sortie est le Foreign Tax Credit Relief (FTCR).

Pour obtenir le crédit, HMRC demande notamment que :

• vous soyez résident du Royaume-Uni ;
• l’impôt étranger ait été correctement prélevé selon la loi du pays concerné ;
• vous ayez pris les mesures raisonnables pour utiliser les exemptions et allègements disponibles en Algérie ;
• le crédit ne dépasse pas l’impôt britannique correspondant au même revenu ;
• vous ne réclamiez pas FIG sur la même fraction de revenu.

Un exemple simple aide à comprendre. Si le bénéfice locatif calculé selon les règles britanniques supporte £1,500 d’impôt britannique et que l’impôt algérien admissible correspondant vaut £900 après conversion, le crédit peut réduire la charge britannique jusqu’à £900. Si l’impôt algérien admissible est de £2,000 mais l’impôt britannique sur ce revenu seulement £1,500, le crédit britannique ne devient pas £2,000 : il reste limité par la charge UK pertinente.

Il faut donc conserver séparément le revenu brut, le bénéfice selon les règles UK, l’impôt payé en Algérie et la preuve de paiement. La page générale sur la fiscalité Royaume-Uni–Algérie et la double imposition détaille le fonctionnement global de la convention.

DZD vers GBP : quel taux de change utiliser ?

La Self Assessment britannique est établie en livres sterling. Les loyers, dépenses et impôts payés en dinars doivent donc être convertis.

Les notes SA106 2026 indiquent que le revenu étranger doit être converti en GBP en utilisant le taux applicable au moment où le revenu naît. Pour des loyers mensuels, cela peut conduire à convertir chaque encaissement ou à utiliser une méthode raisonnable et cohérente lorsque les instructions le permettent.

Ne mélangez pas plusieurs méthodes uniquement pour obtenir le résultat fiscal le plus favorable. Conservez une feuille de calcul avec :

• date de l’encaissement en Algérie ;
• montant en DZD ;
• source du taux GBP/DZD ou conversion indirecte utilisée ;
• montant converti en GBP ;
• même logique pour les charges et pour l’impôt algérien réclamé en crédit.

La valeur effectivement transférée au Royaume-Uni n’est pas la base fiscale : un taux de change bancaire utilisé plusieurs mois plus tard pour rapatrier l’argent ne remplace pas automatiquement le taux requis pour déclarer le revenu initial.

Making Tax Digital : les loyers algériens peuvent-ils compter ?

Oui, pour un résident fiscal britannique. HMRC précise que le revenu qualifiant utilisé pour Making Tax Digital for Income Tax inclut le revenu de propriété britannique et étrangère déclaré dans la Self Assessment.

Depuis le 6 avril 2026, certains travailleurs indépendants et bailleurs ayant un revenu qualifiant supérieur à £50,000 doivent utiliser Making Tax Digital for Income Tax. Le calendrier HMRC prévoit ensuite un seuil supérieur à £30,000 à compter d’avril 2027 et supérieur à £20,000 à compter d’avril 2028.

Pour un bailleur avec un appartement à Alger et d’autres revenus immobiliers, il faut donc regarder le revenu qualifiant global, et non uniquement le bénéfice net du logement algérien. HMRC indique aussi que les enregistrements numériques d’un revenu de propriété étrangère doivent distinguer chaque propriété et, en cas de copropriété, la part de revenu et de dépenses du contribuable.

Délais HMRC pour les loyers 2025-26

Pour l’année fiscale allant du 6 avril 2025 au 5 avril 2026, les principales échéances HMRC sont les suivantes :

Si vous n’avez encore jamais rempli de Self Assessment et que vos loyers algériens déclenchent une obligation de déclaration, ne confondez pas la date d’inscription du 5 octobre avec la date finale du dépôt.

Méthode pratique pour préparer une déclaration propre

Pour suivre le calcul de l’impôt algérien sur votre revenu foncier avant d’examiner le crédit britannique, vous pouvez aussi utiliser le simulateur IRG des revenus fonciers en Algérie, en gardant à l’esprit que le bénéfice retenu par HMRC doit toujours être recalculé selon les règles britanniques.

Les erreurs les plus coûteuses

1. Ne rien déclarer parce que les loyers restent en Algérie.
Depuis le 6 avril 2025, l’arising basis est la règle générale pour les résidents UK, sauf relief FIG admissible.

2. Utiliser SA105 au lieu de SA106.
SA105 concerne les propriétés britanniques ; les loyers d’un bien algérien relèvent des pages Foreign SA106.

3. Déclarer seulement le loyer net reçu après prélèvements algériens.
HMRC veut le revenu et les dépenses classés selon les règles britanniques, pas simplement le montant restant sur le compte.

4. Déduire le coût d’une rénovation lourde comme une réparation.
Une dépense d’amélioration ou de capital ne suit pas nécessairement les règles d’une réparation courante.

5. Déduire les intérêts du crédit résidentiel comme une charge ordinaire.
Pour un particulier, ils suivent le mécanisme de réduction d’impôt sur coûts de financement résidentiels.

6. Prendre les £1,000 d’allocation puis déduire aussi les charges.
La property income allowance et les dépenses réelles ne se cumulent pas sur la même activité de la façon dont beaucoup l’imaginent.

7. Créditer au Royaume-Uni tout impôt payé en Algérie.
Le FTCR est limité à l’impôt étranger admissible et à la charge britannique correspondante.

8. Réclamer FIG et FTCR sur le même revenu.
HMRC interdit le double bénéfice sur la fraction couverte par la demande FIG.

9. Utiliser le taux DZD/GBP du jour où vous transférez l’argent.
Le revenu doit être converti selon le moment où il naît et selon les instructions applicables, pas selon une date de rapatriement arbitraire.

10. Ignorer Making Tax Digital.
Depuis avril 2026, certains bailleurs ayant un revenu qualifiant élevé sont déjà entrés dans le dispositif.

Questions fréquentes

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Sources officielles consultées

• HMRC — Tax on foreign income
• HMRC Property Income Manual — Rent from property outside the UK
• HMRC — Self Assessment Foreign SA106
• HMRC — HS266 Foreign Income and Gains regime 2026
• HMRC — Working out rental income
• HMRC — Residential property finance costs
• HMRC — Property income allowance
• HMRC — HS263 Foreign Tax Credit Relief 2026
• GOV.UK — Algeria tax treaties
• Legislation.gov.uk — UK–Algeria Double Taxation Convention
• HMRC — Making Tax Digital for Income Tax
• HMRC — Qualifying income for Making Tax Digital
• HMRC — Self Assessment deadlines

Informations vérifiées le 16 août 2026. Cet article traite principalement d’un particulier résident fiscal du Royaume-Uni qui détient directement un bien en Algérie. Une société, un trust, une partnership, une activité immobilière complexe, une résidence fiscale incertaine ou une demande FIG peuvent modifier sensiblement le traitement. Les règles Making Tax Digital et les seuils futurs peuvent également évoluer. Pour une déclaration comportant plusieurs propriétés, des pertes importantes, un financement complexe ou une double résidence, faites valider le calcul par un professionnel connaissant la fiscalité britannique des revenus étrangers.