Bien immobilier étranger au Royaume-Uni : cas de l'Algérie

Bien immobilier étranger au Royaume-Uni : faut-il déclarer un bien en Algérie ?

Dzaïr Zoom / 1 heure
16 août 2026

Vous vivez au Royaume-Uni et vous possédez un appartement, une maison, un terrain ou un autre bien immobilier en Algérie ? Le simple fait de détenir directement ce bien ne crée pas, à lui seul, une déclaration annuelle de sa valeur auprès de HMRC. En revanche, votre résidence fiscale britannique peut rendre imposables au Royaume-Uni les loyers produits par le bien, une plus-value lors de sa vente et, à plus long terme, la valeur du bien dans certaines situations d’Inheritance Tax.

Pour un bien immobilier étranger au Royaume-Uni, la vraie question n’est donc pas « où inscrire la valeur de mon appartement algérien ? », mais quel événement fiscal a eu lieu pendant l’année : perception de loyers, vente, changement de résidence, héritage, utilisation comme résidence principale ou entrée dans le régime de long-term UK residence.

Bien immobilier étranger au Royaume-Uni : faut-il déclarer un bien en Algérie à HMRC ?

Pas sous la forme d’une déclaration annuelle de patrimoine indiquant simplement : « appartement à Alger, valeur 180 000 £ ». Le Royaume-Uni n’impose pas aux particuliers un impôt annuel général sur la fortune comparable à celui de certains autres pays.

Ce que HMRC veut connaître, ce sont surtout les revenus et gains qui naissent de l’actif lorsqu’ils entrent dans le champ fiscal britannique. Si vous êtes résident britannique et que l’appartement produit des loyers, ceux-ci peuvent devoir être déclarés. Si vous le vendez avec une plus-value, la vente peut relever de la Capital Gains Tax. Et si vous devenez long-term UK resident, la valeur de vos actifs étrangers peut avoir une importance pour l’Inheritance Tax.

Autrement dit, pour un bien immobilier étranger au Royaume-Uni, l’absence de case annuelle « valeur du bien » ne signifie pas absence d’obligations fiscales.

Votre résidence fiscale britannique décide de l’essentiel

HMRC rappelle que les personnes non résidentes ne paient normalement l’impôt britannique que sur leurs revenus de source britannique. À l’inverse, un résident du Royaume-Uni est en principe imposé sur ses revenus mondiaux.

C’est donc votre résidence fiscale — déterminée notamment par le Statutory Residence Test — qui fait basculer un revenu locatif algérien ou une plus-value étrangère dans le champ britannique.

Ne confondez pas résidence fiscale, nationalité et immigration. Être Franco-Algérien ou Algérien titulaire d’un statut de séjour britannique ne suffit pas à déterminer le traitement fiscal. Le nombre de jours, le logement disponible et les liens avec le Royaume-Uni peuvent être déterminants.

La valeur du bien n’est pas soumise à un impôt annuel britannique sur le patrimoine

Pour un bien immobilier étranger au Royaume-Uni, c’est souvent la première inquiétude d’un propriétaire qui arrive avec un appartement familial en Algérie : faut-il annoncer sa valeur au fisc et payer chaque année un pourcentage dessus ?

Pour une détention immobilière directe, la fiscalité britannique courante ne fonctionne pas ainsi. HMRC ne demande pas à un résident de calculer chaque année la valeur de marché de sa maison algérienne pour lui appliquer un impôt général sur le patrimoine.

Cela explique pourquoi deux personnes possédant chacune un appartement de 200 000 £ peuvent avoir des situations très différentes : l’une le garde vide et n’a aucun revenu, l’autre le loue et doit déclarer un overseas property business.

Maison occupée gratuitement par la famille : HMRC ne crée pas un loyer fictif

Beaucoup de propriétaires de la diaspora laissent une maison ou un appartement à la disposition de leurs parents en Algérie sans percevoir de loyer. Dans cette situation, HMRC ne traite pas le logement comme s’il produisait un loyer de marché imaginaire.

Le manuel Property Income de HMRC indique qu’un bien occupé gratuitement par un proche se situe en dehors du régime des revenus immobiliers puisqu’il n’est pas exploité comme une source de loyers. Les dépenses supportées pour loger gratuitement un parent sont alors généralement considérées comme personnelles plutôt que comme des charges d’un property business.

La situation intermédiaire mérite davantage d’attention : si vous demandez à un membre de la famille un loyer nettement inférieur au prix du marché, HMRC permet en pratique de déduire les dépenses liées au bien seulement jusqu’au montant du loyer perçu. Vous ne pouvez pas utiliser cette location non commerciale pour fabriquer une perte venant réduire les profits d’autres biens.

Les quatre événements qui rendent le bien fiscalement visible au Royaume-Uni

Événement	Conséquence britannique à examiner
Vous percevez des loyers	Foreign property income, Self Assessment, éventuel Foreign Tax Credit Relief.
Vous vendez ou donnez le bien	Capital Gains Tax britannique possible si vous êtes résident.
Vous héritez du bien	Valeur au décès à documenter pour une future CGT ; règles successorales distinctes.
Vous devenez long-term UK resident	Les actifs étrangers peuvent entrer dans le champ de l’Inheritance Tax.

Si le bien est loué, les loyers algériens deviennent un revenu étranger

HMRC traite les loyers d’un bien situé hors du Royaume-Uni comme les profits d’un overseas property business. Les règles de calcul ressemblent largement à celles d’une activité locative britannique : les loyers et recettes sont pris en compte, puis les dépenses admises sont déduites selon les règles fiscales.

Le profit de cette activité étrangère est distinct d’un éventuel UK property business. Une perte sur votre activité locative algérienne ne se fusionne donc pas automatiquement avec le résultat d’un logement loué à Manchester ou Birmingham.

L’Algérie peut également imposer le revenu de l’immeuble situé sur son territoire. C’est précisément pour cela que la convention fiscale et le Foreign Tax Credit Relief deviennent importants.

SA106 : où apparaissent les revenus d’un bien immobilier étranger

Pour un résident qui doit déclarer des revenus ou gains étrangers, HMRC utilise les pages supplémentaires SA106 — Foreign avec la déclaration Self Assessment SA100. Les pages SA106 servent notamment à enregistrer les revenus de biens et terrains à l’étranger et à demander le Foreign Tax Credit Relief lorsque les conditions sont réunies.

Si vous n’envoyez habituellement aucune Self Assessment mais devenez tenu de déclarer un revenu étranger, HMRC indique généralement qu’il faut s’enregistrer avant le 5 octobre suivant la fin de l’année fiscale concernée.

Le Royaume-Uni fonctionne du 6 avril au 5 avril. Cette période ne coïncide pas avec l’année civile algérienne, ce qui oblige souvent à reconstituer les loyers et impôts payés par périodes.

Property allowance de 1 000 £ : elle peut aussi concerner un bien situé en Algérie

L’allocation britannique de 1 000 £ sur les revenus immobiliers ne se limite pas aux immeubles situés au Royaume-Uni. HMRC précise que les revenus d’un UK property business et d’un overseas property business entrent dans le champ du property allowance.

Lorsque le total des recettes immobilières pertinentes ne dépasse pas 1 000 £, le full relief peut éviter d’avoir à déclarer ce revenu, sous réserve des exclusions prévues. Au-dessus, il peut être possible d’utiliser jusqu’à 1 000 £ d’allocation à la place des dépenses réelles.

Cette option n’est pas forcément avantageuse pour un propriétaire qui supporte des charges importantes. Et elle doit être coordonnée avec l’impôt algérien et la demande de crédit fiscal éventuelle.

Algérie et Royaume-Uni peuvent taxer les mêmes loyers sans vous imposer deux fois intégralement

La convention fiscale Royaume-Uni–Algérie est entrée en vigueur le 16 juin 2016 et produit ses effets pour l’impôt britannique sur le revenu et les gains depuis 2017. Pour l’immobilier, le principe est classique : le pays où se situe le bien peut imposer les revenus qu’il produit.

Cela n’empêche pas le Royaume-Uni, en tant qu’État de résidence, de calculer lui aussi l’impôt sur le revenu étranger. La double charge est alors corrigée par le mécanisme de Foreign Tax Credit Relief lorsque l’impôt algérien est admissible.

HMRC limite généralement le crédit au plus faible de deux montants : l’impôt étranger admissible réellement payé et l’impôt britannique attribuable au même revenu. Le crédit ne transforme donc pas un impôt algérien élevé en remboursement britannique excédentaire.

Nouveau résident : le régime FIG peut temporairement changer le traitement

Depuis le 6 avril 2025, les anciens mécanismes fondés sur le domicile ont été remplacés, pour les nouveaux résidents éligibles, par le régime de quatre ans sur les Foreign Income and Gains.

Un contribuable qui a été non-résident britannique pendant au moins dix années fiscales consécutives avant son arrivée peut, sous conditions, réclamer le relief FIG pendant ses quatre premières années de résidence. HMRC confirme que les profits d’un overseas property business font partie des revenus étrangers potentiellement éligibles.

Ce régime possède toutefois ses propres arbitrages, déclarations et effets sur les allowances. Le dossier sur le régime FIG au Royaume-Uni pour les revenus d’Algérie détaille ces quatre premières années sans dupliquer ici toute la mécanique.

Si vous vendez le bien, la Capital Gains Tax britannique entre en jeu

HMRC indique qu’un résident britannique peut devoir payer la Capital Gains Tax lorsqu’il cède un bien immobilier situé à l’étranger. Le fait que le notaire, l’acheteur et l’immeuble soient tous en Algérie ne neutralise donc pas la fiscalité britannique.

Pour l’année fiscale 2026-2027, l’Annual Exempt Amount des particuliers est de 3 000 £. Les taux de CGT applicables aux gains immobiliers des particuliers sont actuellement de 18 % dans la tranche correspondante et 24 % pour la partie relevant du taux supérieur, sous réserve du calcul complet du contribuable et des reliefs.

L’Algérie peut elle aussi imposer la plus-value d’un immeuble situé sur son territoire. Une double taxation peut alors nécessiter un crédit fiscal britannique. Pour une vente, conservez donc bien plus que le prix de cession : prix d’acquisition, frais, travaux d’amélioration et impôts étrangers peuvent devenir déterminants.

Prix d’achat, héritage et travaux : gardez les valeurs avant d’en avoir besoin

Un propriétaire qui conserve son appartement algérien pendant quinze ans peut ne rien avoir à calculer aujourd’hui, puis avoir besoin soudainement d’un historique complet au moment de la vente.

Conservez l’acte d’achat, le prix payé, les frais d’acquisition et les dépenses d’amélioration importantes. Si le bien a été hérité, HMRC applique des règles de valeur de marché au décès : la valeur retenue à cette date peut devenir la base d’acquisition pour une future plus-value.

Le dossier sur l’héritage étranger au Royaume-Uni lorsqu’une succession se trouve en Algérie détaille cette étape successorale.

Maison en Algérie utilisée comme résidence principale : la Private Residence Relief n’est pas automatique

Une maison située en Algérie peut, dans certaines circonstances, bénéficier de la Private Residence Relief britannique si elle a réellement été votre seule ou principale résidence. Mais une résidence étrangère obéit depuis 2015 à une condition supplémentaire lorsque vous n’êtes pas résident du territoire où elle se situe.

HMRC exige notamment un day count test de 90 jours dans le territoire concerné pour qu’une résidence étrangère puisse être qualifiante pour une année fiscale dans certaines situations.

Le simple fait d’appeler le logement « maison familiale » ou d’y passer les vacances d’été ne garantit donc pas une exonération totale de la plus-value britannique.

Bien hérité en Algérie : le décès ne déclenche pas la même fiscalité qu’une vente

HMRC ne considère pas le décès lui-même comme une cession soumise à la Capital Gains Tax. Lorsqu’un actif passe aux héritiers, la valeur de marché au décès devient en principe la référence pour leur coût d’acquisition futur.

Pour un appartement algérien reçu par succession, faites donc documenter sa valeur à la date du décès, même si vous n’avez aucune intention immédiate de vendre. Une expertise tardive plusieurs années après peut être beaucoup plus difficile à défendre.

Si le bien produit des loyers après la transmission, ce sont alors ces revenus postérieurs qui doivent être examinés comme foreign property income.

Inheritance Tax : le bien algérien peut entrer dans votre patrimoine taxable après une longue résidence au Royaume-Uni

Depuis le 6 avril 2025, l’Inheritance Tax britannique sur les actifs étrangers n’est plus structurée autour du domicile historique, mais autour de la long-term UK residence.

Une personne devient généralement long-term UK resident lorsqu’elle a été résidente britannique pendant au moins 10 des 20 années fiscales précédant l’année de l’événement taxable. Lorsqu’elle entre dans ce statut, ses actifs étrangers détenus personnellement — dont une maison en Algérie — peuvent entrer dans le champ de l’IHT.

Cette règle ne vous impose pas de remplir chaque année une déclaration de valeur de votre appartement. Elle signifie en revanche qu’un patrimoine algérien important ne doit pas être ignoré dans une planification successorale britannique.

Indivision et copropriété : ne déclarez que votre part réelle

Les biens algériens sont fréquemment détenus en indivision après une succession. Si vous possédez 25 % d’un appartement, le revenu, le coût fiscal et la plus-value britannique doivent être analysés à partir de votre intérêt réel, pas comme si vous déteniez 100 % du bien.

Gardez la frédha, l’acte de partage, le titre, les quotes-parts et les relevés montrant comment les loyers ont été répartis entre héritiers.

Un arrangement familial informel dans lequel un frère encaisse tout le loyer en Algérie ne modifie pas nécessairement la propriété économique sous-jacente. C’est la réalité des droits et des revenus qui doit être documentée.

Bien détenu par une société algérienne : ce n’est plus une simple détention immobilière directe

Si l’immeuble appartient juridiquement à une société algérienne dont vous détenez les parts, vous ne possédez pas fiscalement la maison de la même manière qu’un propriétaire direct. Vous détenez une participation dans une entité qui, elle, possède l’immeuble.

Dividendes, rémunération, avantages, cession des parts ou distributions peuvent alors relever de règles différentes. Il serait dangereux d’utiliser automatiquement les rubriques « income from land and property abroad » destinées au propriétaire direct.

Avant de remplir Self Assessment, identifiez donc toujours le détenteur inscrit sur le titre algérien : vous personnellement, une indivision, une société ou une autre structure.

Dinars, euros et livres sterling : chaque calcul britannique doit être documenté en GBP

Une déclaration britannique se fait en livres sterling. Les loyers en dinars, les frais payés en DZD, un prix d’acquisition historique ou une vente réglée en euros doivent donc être convertis de façon cohérente.

HMRC publie des taux de change et accepte, selon les circonstances, une méthode juste et raisonnable. Pour un calcul de plus-value, il est particulièrement important de convertir les différents éléments à la date ou selon la méthode appropriée plutôt que de convertir simplement le gain algérien net avec un seul taux le jour de la vente.

Gardez une trace écrite de la source de change utilisée. Cette discipline devient essentielle lorsque l’achat remonte à plusieurs années.

Le dossier fiscal à constituer dès aujourd’hui pour un bien en Algérie

Titre de propriété ou acte notarié.
Date et prix d’acquisition.
Frais de notaire et autres coûts d’acquisition documentés.
Factures des travaux d’amélioration importants.
Baux, relevés de loyers et dépenses de location si le bien est loué.
Déclarations et quittances fiscales algériennes.
Valeur au décès si le bien a été hérité.
Documents établissant votre quote-part en cas d’indivision.
Historique des périodes où le logement a réellement été votre résidence.
Taux de change et méthode de conversion utilisés pour les déclarations britanniques.

Si vous devez transférer des fonds vers l’Algérie pour entretenir le bien, le guide sur l’envoi d’argent vers l’Algérie et les frais de transfert peut vous aider sur la partie bancaire, distincte de la fiscalité HMRC.

Cinq situations concrètes

1. Appartement familial à Oran laissé vide

Nassim est résident fiscal britannique. Il possède directement un appartement à Oran, n’en tire aucun loyer et ne le vend pas. Il n’existe pas de déclaration annuelle de la valeur de cet appartement à SA106 uniquement parce qu’il le détient. Il conserve néanmoins ses actes et son historique de coût pour le jour où un événement fiscal apparaîtra.

2. Appartement loué toute l’année à Alger

Samira perçoit des loyers algériens alors qu’elle réside au Royaume-Uni. Son bien devient un overseas property business. Elle calcule le profit selon les règles britanniques, déclare le revenu étranger lorsque requis et conserve la preuve de l’impôt algérien pour examiner le Foreign Tax Credit Relief.

3. Nouveau résident éligible au FIG

Riad arrive au Royaume-Uni après plus de dix années fiscales consécutives de non-résidence et loue déjà un appartement en Algérie. Ses profits locatifs sont un type de foreign income qui peut entrer dans le régime FIG s’il satisfait les conditions et fait la demande appropriée. Il ne doit pas appliquer mécaniquement le régime ordinaire sans examiner cette option.

4. Maison héritée de la mère puis conservée

Farid hérite d’une maison estimée à 120 000 £ à la date du décès. Il ne paie pas de CGT britannique simplement parce qu’il la reçoit. Il conserve en revanche l’évaluation au décès, car elle peut devenir sa référence de coût lorsqu’il revendra le bien.

5. Résident britannique depuis douze ans avec un patrimoine immobilier algérien important

Le problème n’est plus seulement le revenu annuel. Une résidence britannique suffisamment longue peut faire entrer les actifs étrangers dans le champ de l’Inheritance Tax. Le propriétaire doit alors intégrer les biens algériens à sa réflexion successorale plutôt que de les considérer comme « hors du Royaume-Uni donc hors HMRC ».

Les erreurs qui créent le plus de problèmes avec HMRC

Chercher à déclarer chaque année la valeur du bien alors qu’aucun revenu ou gain n’a été réalisé.
Faire l’erreur inverse et croire qu’un bien étranger n’intéresse jamais HMRC.
Oublier les loyers parce qu’ils restent sur un compte bancaire en Algérie.
Confondre année civile algérienne et année fiscale britannique du 6 avril au 5 avril.
Déclarer le loyer brut algérien sans recalculer le profit selon les règles britanniques.
Soustraire automatiquement tout impôt algérien sans respecter les règles du Foreign Tax Credit Relief.
Ignorer le régime FIG lorsqu’on vient d’arriver au Royaume-Uni et qu’on remplit potentiellement les conditions.
Attendre la vente pour rechercher le prix d’achat et les factures de travaux.
Croire qu’une ancienne résidence familiale bénéficie automatiquement de la Private Residence Relief.
Ne pas documenter la valeur au décès d’un bien hérité.
Déclarer 100 % des revenus et valeurs alors qu’on ne détient qu’une quote-part en indivision.
Traiter un immeuble détenu via une société comme un bien détenu personnellement.
Convertir tous les montants avec un seul taux DZD/GBP sans tenir compte des dates fiscales pertinentes.
Oublier qu’une longue résidence britannique peut faire entrer les actifs algériens dans l’Inheritance Tax.
Conserver uniquement les relevés bancaires et perdre les actes, évaluations et preuves fiscales algériennes.

Glossaire : overseas property, SA106, FIG, CGT et IHT

Terme	Définition pratique
Overseas property	Bien immobilier situé hors du Royaume-Uni.
Overseas property business	Activité fiscale regroupant les revenus tirés de biens immobiliers situés à l’étranger.
SA106	Pages « Foreign » de Self Assessment utilisées pour déclarer notamment certains revenus et gains étrangers et demander un crédit d’impôt étranger.
FIG	Régime de relief sur certains Foreign Income and Gains pour les nouveaux résidents britanniques éligibles pendant leurs quatre premières années.
Foreign Tax Credit Relief	Crédit permettant, sous conditions et plafonds, d’atténuer la double imposition d’un même revenu ou gain.
CGT	Capital Gains Tax, impôt britannique sur certaines plus-values.
Private Residence Relief	Allègement de CGT pouvant s’appliquer à une résidence principale lorsque les conditions sont satisfaites.
Long-term UK resident	Statut utilisé depuis le 6 avril 2025 pour déterminer notamment quand les actifs étrangers entrent dans le champ de l’Inheritance Tax.

Questions fréquentes sur un bien immobilier en Algérie au Royaume-Uni

Dois-je déclarer à HMRC la valeur d’un appartement que je possède en Algérie ?

Pas simplement parce que vous le détenez directement. Il n’existe pas de déclaration annuelle générale de sa valeur de marché pour l’impôt sur le revenu. Les loyers, une vente et certaines règles successorales peuvent en revanche déclencher des obligations.

Un bien immobilier étranger au Royaume-Uni doit-il être déclaré s’il reste vide ?

Un bien immobilier étranger au Royaume-Uni détenu directement, sans revenu ni cession pendant l’année, ne crée généralement pas à lui seul une rubrique SA106 pour sa valeur. Conservez néanmoins toutes les pièces nécessaires à une future vente, location ou succession.

Je loue mon appartement algérien : dois-je déclarer les loyers au Royaume-Uni ?

Si vous êtes résident britannique, les profits d’un bien situé en Algérie sont normalement des revenus étrangers imposables au Royaume-Uni, sauf relief particulier comme le FIG. SA106 est généralement utilisé pour la déclaration.

Puis-je déduire l’impôt payé en Algérie de l’impôt britannique ?

Un Foreign Tax Credit Relief peut être disponible lorsque le même revenu ou gain est imposé dans les deux pays. Le crédit est soumis aux règles britanniques et ne dépasse normalement pas l’impôt UK attribuable au même élément.

La property allowance de 1 000 £ vaut-elle pour un appartement en Algérie ?

Oui, l’allocation peut s’appliquer à des revenus immobiliers pertinents provenant d’un overseas property business, sous réserve des exclusions et des conditions prévues par HMRC.

Un nouveau résident britannique doit-il toujours payer l’impôt UK sur ses loyers algériens ?

Pas nécessairement. Une personne éligible au régime FIG peut réclamer un relief sur certains revenus étrangers, dont les profits d’un overseas property business, pendant ses années d’éligibilité.

Dois-je payer la Capital Gains Tax si je vends une maison en Algérie ?

Un résident britannique peut être imposable à la CGT sur la vente d’un bien immobilier étranger. L’Algérie peut aussi taxer le gain lié à un immeuble situé sur son territoire, avec un mécanisme de double taxation à examiner.

Une maison en Algérie peut-elle être ma résidence principale pour HMRC ?

Potentiellement, mais les conditions de Private Residence Relief doivent être satisfaites. Pour une résidence située dans un territoire où vous n’êtes pas résident, un test de présence de 90 jours peut notamment devenir nécessaire pour certaines années.

J’ai hérité d’un appartement en Algérie : quelle valeur dois-je conserver ?

Conservez une évaluation fiable de la valeur de marché à la date du décès. HMRC utilise cette valeur comme référence dans de nombreuses situations de CGT sur un actif acquis par succession.

Mon appartement algérien peut-il être soumis à l’Inheritance Tax britannique ?

Oui dans certaines situations. Depuis le 6 avril 2025, les actifs étrangers détenus par une personne long-term UK resident peuvent entrer dans le champ de l’IHT britannique. Le test général repose notamment sur 10 années de résidence sur les 20 années fiscales précédentes.

Sources officielles consultées

Important : la détention via une société, un trust ou une autre structure, une résidence fiscale contestée ou un patrimoine important peuvent modifier sensiblement le résultat. L’article vise la détention directe d’un bien algérien par une personne physique résidente du Royaume-Uni.