Revenus locatifs étrangers en Belgique : louer un bien en Algérie

Dzaïr Zoom / 1 heure
16 août 2026

Vous vivez en Belgique et vous louez un appartement, une maison, un local ou un terrain en Algérie ? Vos loyers ne se résument pas à « payer l’impôt en Algérie puis ne plus rien déclarer en Belgique ». L’Algérie peut imposer le revenu immobilier parce que le bien est situé sur son territoire, mais la Belgique exige quand même la déclaration du revenu immobilier étranger.

Pour des revenus locatifs étrangers en Belgique, le calcul belge dépend surtout de l’usage du bien par le locataire. Une habitation louée à un particulier qui n’y exerce aucune activité professionnelle est généralement déclarée sur la base du revenu cadastral belge attribué au bien étranger, et non sur le loyer réellement encaissé. Si le locataire est une société ou utilise le bien professionnellement, le loyer brut réel entre en revanche dans le calcul. L’Algérie, elle, taxe les loyers selon son propre régime d’IRG sur les revenus fonciers.

Informations vérifiées le 16 août 2026 auprès du SPF Finances belge, de la Direction générale des impôts algérienne et du texte de la convention fiscale Belgique–Algérie. Les exemples sont pédagogiques et supposent une détention directe du bien par une personne physique.

Louer en Algérie depuis la Belgique : pourquoi les deux pays interviennent

La situation paraît paradoxale : le logement est à Alger, Oran ou Béjaïa, le loyer est encaissé en Algérie, mais le propriétaire vit fiscalement en Belgique. En réalité, les deux administrations ont chacune une raison légitime d’intervenir.

L’Algérie est l’État où se situe l’immeuble. La convention fiscale Belgique–Algérie lui permet donc d’imposer les revenus issus de ce bien. La Belgique est l’État de résidence du propriétaire et lui demande de déclarer ses revenus mondiaux, y compris les revenus immobiliers étrangers.

Le dossier général sur la fiscalité Belgique–Algérie et les revenus étrangers explique la logique de résidence et de convention. Ici, on descend au niveau du bail, du loyer et du calcul.

En Algérie, les loyers sont soumis à l’IRG sur les revenus fonciers

La DGI classe dans les revenus fonciers les revenus provenant, à titre civil, de la location d’immeubles bâtis ou non bâtis : maisons, appartements, villas, magasins, bureaux, locaux commerciaux ou industriels non équipés de leur matériel, ainsi que certains terrains.

La base algérienne est le montant brut annuel des loyers. Pour ce régime, la DGI précise qu’il s’agit du montant convenu entre les parties, sans déduction générale des charges du propriétaire.

C’est donc une logique très différente de la Belgique, où la fiscalité d’une habitation louée à un particulier repose souvent sur le revenu cadastral et non sur le loyer réellement encaissé.

Jusqu’à 1,8 million DA de loyers bruts : les taux libératoires applicables en 2026

La DGI distingue désormais clairement deux régimes selon le montant annuel brut des loyers. Lorsque ce montant est inférieur ou égal à 1 800 000 DA, l’imposition est libératoire.

Type de location en Algérie	Taux IRG lorsque les loyers bruts annuels ≤ 1 800 000 DA
Habitation	7 % des loyers bruts
Local commercial ou professionnel non équipé	15 % des loyers bruts
Terrain à usage industriel	15 % des loyers bruts
Terrain à usage agricole	10 % des loyers bruts

Un appartement loué 100 000 DA par mois pendant douze mois génère 1 200 000 DA de loyers bruts. S’il s’agit d’une location à usage d’habitation relevant du régime foncier civil, l’IRG correspondant est de 84 000 DA au taux de 7 %.

Le simulateur IRG des revenus fonciers en Algérie permet de vérifier le calcul local avec les paramètres du bien.

Au-delà de 1,8 million DA : imposition provisoire puis calcul définitif

Lorsque les loyers bruts annuels dépassent 1 800 000 DA, la mécanique algérienne change. La DGI prévoit une imposition provisoire de 7 %. Le montant payé devient un crédit d’impôt imputable sur l’imposition définitive du revenu global.

Pour une location à usage d’habitation soumise à ce régime provisoire, la DGI prévoit actuellement un abattement de 25 % lors de l’imposition définitive. Cet abattement ne s’applique pas aux contrats conclus avec des sociétés.

À ce niveau de loyers, il faut donc cesser de raisonner uniquement en « taux de 7 % ». Le versement de 7 % n’est plus forcément la facture fiscale finale.

G n° 51, paiement et déclaration annuelle : les obligations en Algérie

La DGI demande aux bailleurs de déclarer et payer les revenus fonciers au moyen de la déclaration tenant lieu de bordereau-avis de versement G n° 51, auprès du Centre de proximité des impôts ou de la recette compétente du lieu où se situe le bien.

Le paiement doit intervenir dans les vingt premiers jours de la période qui suit celle de la perception du loyer selon la périodicité applicable. Lorsque le bail ne fixe pas de terme, la DGI indique que l’impôt peut devenir exigible mensuellement.

Pour les personnes soumises à l’imposition provisoire, une déclaration annuelle du revenu global G n° 1 doit aussi être déposée au plus tard le 30 juin de l’année suivante.

Revenus locatifs étrangers en Belgique : déclarer le bien même si l’Algérie taxe déjà les loyers

Pour des revenus locatifs étrangers en Belgique, un résident belge doit d’abord déclarer ses biens immobiliers étrangers. Le SPF Finances leur attribue un revenu cadastral belge, comme aux biens situés en Belgique.

La procédure d’attribution du RC, la déclaration d’acquisition et le cadre III sont détaillés dans le guide déclarer un bien immobilier étranger en Belgique : le cas de l’Algérie.

Une fois ce RC attribué, la manière de déclarer les revenus dépend surtout de l’usage du logement par le locataire.

Location à un particulier pour habitation : le loyer réel n’est pas la base belge

Si vous louez un appartement en Algérie à une personne physique qui l’utilise uniquement comme habitation, le SPF demande de déclarer le revenu cadastral non indexé. Pour l’exercice d’imposition 2026 portant sur les revenus 2025, il s’agit en principe du code 1106/2106.

Vous ne remplacez pas ce montant par la somme des loyers réellement encaissés. C’est une différence majeure avec l’IRG algérien.

Cette règle vaut aussi lorsqu’un loyer de marché élevé est très supérieur au revenu cadastral belge attribué au bien.

Comment la Belgique calcule le revenu immobilier d’une location privée

Le SPF calcule la base immobilière à partir du revenu cadastral indexé, multiplié par 1,4.

Pour l’année de revenus 2025, le coefficient d’indexation est 2,2446. Pour les revenus 2026, il est fixé à 2,3000.

Prenons un appartement algérien avec un RC belge non indexé de 700 €. Pour les revenus 2025 :

700 × 2,2446 × 1,4 = environ 2 200 €

Ce montant sert à la mécanique belge avant application de la convention. Il ne correspond ni au loyer réellement encaissé en Algérie ni à l’IRG payé sur place.

Location à une société ou usage professionnel : le loyer brut réel doit aussi être déclaré

Le traitement change si le locataire utilise le bien pour son activité professionnelle, ou si le bail est conclu avec une société, une association ou une personne morale.

Dans ce cas, le SPF demande de déclarer à la fois le revenu cadastral non indexé et le loyer brut. Pour la déclaration portant sur les revenus 2025, les codes de référence sont 1109/2109 pour le RC et 1110/2110 pour le loyer brut.

Le loyer brut comprend non seulement le prix du bail, mais aussi certains avantages locatifs : par exemple une taxe, une grosse réparation ou une prime d’assurance prise en charge par le locataire à la place du propriétaire.

Location professionnelle : comment est calculée la base belge

Le SPF retient le plus élevé des deux montants suivants :

le loyer net, obtenu à partir du loyer brut avec une déduction forfaitaire de 40 %, elle-même plafonnée ;
le revenu cadastral indexé × 1,4.

Pour les revenus 2025, le plafond de la déduction forfaitaire utilise un coefficient de revalorisation de 5,63. Pour les revenus 2026, ce coefficient passe à 5,75.

Exemple : RC non indexé de 1 000 €, loyer brut annuel converti en euros de 12 000 € pour les revenus 2025.

40 % du loyer brut = 4 800 € ;
plafond de déduction : 2/3 × 1 000 × 5,63 = environ 3 753 € ;
loyer net fiscal : environ 8 247 € ;
RC indexé × 1,4 : environ 3 142 €.

La base belge avant application de la convention est donc d’environ 8 247 €, car c’est le montant le plus élevé.

Usage mixte habitation-professionnel : le bail peut changer tout le calcul

Un locataire peut vivre dans l’appartement tout en utilisant une pièce comme bureau ou cabinet. Le SPF distingue alors deux situations.

Si un contrat de bail enregistré sépare clairement la partie habitation et la partie professionnelle, chaque partie peut être déclarée selon son régime propre. Si le bail ne fait pas cette distinction — ou n’est pas enregistré dans les conditions requises — l’administration peut demander de traiter l’ensemble selon la logique professionnelle.

Pour un propriétaire qui vit en Belgique et délègue la gestion en Algérie, le contenu du bail n’est donc pas une formalité secondaire : il peut modifier la base fiscale belge.

Convention Belgique–Algérie : exonération avec réserve de progressivité

L’article 6 de la convention permet à l’Algérie d’imposer les revenus qu’un résident belge tire d’un immeuble situé en Algérie, qu’il s’agisse d’une exploitation directe, d’une location ou d’une autre forme de jouissance du bien.

L’article 23 prévoit ensuite que la Belgique exonère les revenus que la convention autorise l’Algérie à imposer, tout en pouvant les prendre en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus du contribuable.

C’est l’exonération avec réserve de progressivité. Dans la déclaration belge, les revenus immobiliers étrangers sont repris au cadre III A, puis les montants pour lesquels l’exonération est demandée sont également renseignés au cadre III B 1 avec le pays concerné.

Le revenu n’est pas « invisible » en Belgique. Il est déclaré, puis exonéré selon la convention. Il peut encore influencer le taux de vos autres revenus et, dans certaines situations, la taxe communale ou d’agglomération.

Preuve de l’impôt payé en Algérie : indispensable pour sécuriser l’exonération

Le SPF indique qu’il faut pouvoir présenter les documents nécessaires pour bénéficier de l’exonération conventionnelle, notamment une preuve de l’imposition à l’étranger lorsque celle-ci est pertinente.

Pour un bien en Algérie, conservez donc les G n° 51, quittances, avis, attestations du CPI, bail, preuve du loyer brut et relevés bancaires permettant de rapprocher les montants.

La preuve idéale permet de suivre le chemin complet : bail → loyers bruts → déclaration algérienne → impôt acquitté → montant déclaré en Belgique.

L’impôt algérien n’est pas déduit du revenu cadastral belge

Une erreur intuitive consiste à soustraire l’IRG payé en Algérie du revenu cadastral ou du loyer déclaré en Belgique.

Le SPF précise que les impôts étrangers ne sont pas déductibles du revenu cadastral. Et lorsque vous devez indiquer le loyer réel et les avantages locatifs d’un bien étranger, le montant doit être déclaré brut, sans déduction de l’impôt étranger.

La protection contre la double imposition ne passe donc pas par une simple soustraction comptable : elle passe par la convention et l’exonération avec réserve de progressivité.

Location meublée : une partie du loyer peut devenir un revenu mobilier en Belgique

Un appartement meublé ne produit pas uniquement un revenu immobilier au regard du droit belge. Le SPF demande de distinguer la location de l’immeuble et celle des meubles.

Lorsque le bail ne fixe pas une ventilation différente, le SPF prévoit forfaitairement que 40 % du loyer total correspond au mobilier. Sur ce loyer brut des meubles, le contribuable peut appliquer un forfait de frais de 50 % ou, selon les règles applicables, des frais réels admissibles.

Le revenu mobilier net est en principe taxé à 30 % en Belgique. La convention Belgique–Algérie doit alors être lue séparément pour cette composante mobilière : elle ne doit pas être fusionnée automatiquement avec le revenu immobilier de l’article 6.

Airbnb et location courte durée : immobilier, meubles et services doivent être séparés

Une location de courte durée via Airbnb, Booking ou une autre plateforme peut contenir trois revenus fiscalement différents :

la mise à disposition de l’immeuble ;
la location du mobilier ;
les services supplémentaires : ménage, petit-déjeuner, linge, accueil ou autres prestations.

Le SPF impose de ventiler ces composantes lorsque le prix est global. Les services occasionnels peuvent être déclarés comme revenus divers ; si l’activité devient suffisamment régulière et organisée, elle peut basculer vers des revenus professionnels.

Pour un logement situé en Algérie, cette qualification belge doit être articulée avec la qualification retenue par la fiscalité algérienne. Une exploitation proche de l’hébergement professionnel ne doit pas être assimilée sans contrôle à une simple location foncière civile.

Quand la location devient une véritable activité professionnelle

Le nombre de logements, la fréquence des locations, l’organisation commerciale, les services fournis, les moyens déployés et le caractère habituel de l’activité peuvent faire sortir la location du simple patrimoine privé.

Le SPF indique que lorsqu’une location et/ou les services sont organisés sur une base professionnelle, les revenus peuvent devoir être déclarés comme bénéfices ou profits professionnels.

Côté algérien, la DGI distingue aussi le revenu foncier civil de certaines activités relevant des bénéfices professionnels. Plus votre exploitation ressemble à une activité d’hébergement ou à une entreprise, moins il est prudent d’utiliser mécaniquement les taux simples de l’IRG foncier.

Bien détenu à plusieurs héritiers : chacun déclare sa part

Les biens familiaux algériens restent souvent en indivision plusieurs années. Si vous détenez 25 % d’un appartement avec vos frères et sœurs, vous ne devez pas reprendre 100 % du RC et 100 % des loyers comme s’ils vous appartenaient personnellement.

Le SPF demande de déclarer la part correspondant à votre droit de propriété, sous réserve des règles propres aux couples mariés ou cohabitants légaux.

Conservez l’acte de partage, la frédha ou tout document permettant de justifier votre quote-part réelle.

Achat, héritage ou mise en location en cours d’année : proratiser correctement

Si vous n’avez été propriétaire que pendant une partie de l’année, le SPF demande de proratiser le revenu cadastral selon le nombre de jours de propriété.

Même logique lorsque seule une partie du logement est louée ou lorsque la mise en location ne couvre qu’une période de l’année : la déclaration belge doit refléter la période et la portion réellement concernées selon les règles du cadre III.

En Algérie, l’impôt suit les loyers bruts de la période de location. Ne tentez pas d’utiliser le prorata belge du RC comme base de l’IRG algérien : ce sont deux systèmes distincts.

Loyers en dinars : ne mélangez pas le calcul algérien et les montants déclarés en Belgique

L’IRG algérien est calculé à partir des loyers exprimés en dinars. La déclaration belge, elle, travaille en euros.

Pour une location privée classique, cette conversion est moins centrale puisque la déclaration belge repose sur le RC et non sur le loyer réel. Elle devient en revanche indispensable lorsque le loyer brut doit être déclaré — location professionnelle, composante mobilière ou certains services.

Conservez la méthode de conversion utilisée, les relevés et la date ou la période correspondant aux revenus. Évitez de mélanger le taux bancaire réellement reçu, le taux de change parallèle et une valeur fiscale sans documentation.

Quatre exemples de location Algérie–Belgique

1. Appartement à Alger loué 100 000 DA par mois à une famille

Le loyer annuel est de 1,2 million DA. En Algérie, une location d’habitation relevant du régime foncier libératoire supporte 7 %, soit 84 000 DA. En Belgique, si le locataire n’utilise pas le bien professionnellement, le propriétaire déclare le RC belge du bien au cadre III et demande l’exonération conventionnelle. Les 1,2 million DA ne remplacent pas le RC dans la base immobilière belge.

2. Appartement loué à une société comme logement de fonction

Le fait que des personnes y dorment ne suffit pas à appliquer automatiquement le régime « particulier habitation ». Si le cocontractant est une société, la déclaration belge peut exiger RC et loyer brut selon la catégorie professionnelle. Le contrat doit être analysé avant de choisir les codes.

3. Local commercial à Oran loué 120 000 DA par mois

Le loyer brut annuel est de 1,44 million DA. En Algérie, un local commercial ou professionnel non équipé relevant du régime foncier libératoire est imposé à 15 %, soit 216 000 DA. En Belgique, le loyer brut réel entre également dans la déclaration avec le RC, avant application de la convention.

4. Appartement meublé loué à la semaine

Le propriétaire ne doit pas classer tout le prix comme revenu immobilier. En Belgique, une part peut correspondre au mobilier et une autre aux services. En Algérie, il faut vérifier que l’activité reste une simple location foncière civile et ne bascule pas vers un régime professionnel du fait de l’organisation et des prestations offertes.

Les erreurs qui coûtent le plus cher aux propriétaires

Ne rien déclarer en Belgique parce que l’IRG a déjà été payé en Algérie.
Déclarer le loyer réel en Belgique pour une location privée alors que le RC est la base à déclarer.
Faire l’inverse pour une location à usage professionnel et oublier le loyer brut.
Appliquer 7 % en Algérie à un local commercial qui relève du taux de 15 %.
Continuer à traiter le 7 % comme impôt définitif lorsque les loyers dépassent 1,8 million DA.
Déduire l’impôt algérien du RC belge ou du loyer brut déclaré.
Oublier de demander l’exonération au cadre III B 1.
Ne conserver aucune quittance de l’impôt payé en Algérie.
Ignorer l’usage professionnel réel du locataire.
Rédiger un bail mixte sans ventiler clairement habitation et usage professionnel.
Traiter une location meublée comme si 100 % du loyer était immobilier.
Oublier les services payants d’une location courte durée.
Déclarer 100 % d’un bien détenu seulement à 25 % en indivision.
Oublier de proratiser une année d’acquisition ou de vente.
Utiliser une conversion DZD/EUR non documentée pour les montants qui doivent être déclarés en euros.

Glossaire : RC, loyer brut, revenu foncier et réserve de progressivité

Terme	Définition pratique
Revenu cadastral (RC)	Valeur fiscale fictive attribuée par le SPF à un bien immobilier ; elle sert de base à plusieurs calculs belges.
RC non indexé	Montant de référence à inscrire dans plusieurs cases de la déclaration avant application du coefficient annuel.
Loyer brut	Loyer contractuel augmenté des éventuels avantages locatifs pris en charge par le locataire.
Revenu foncier	Catégorie algérienne de l’IRG applicable notamment aux loyers immobiliers perçus à titre civil.
Imposition libératoire	Impôt qui solde la catégorie concernée au taux prévu, contrairement à l’acompte provisoire imputable sur l’impôt final.
Réserve de progressivité	Mécanisme belge qui exonère le revenu étranger visé par la convention tout en pouvant l’utiliser pour déterminer le taux appliqué aux autres revenus.
Avantage locatif	Dépense normalement supportée par le propriétaire mais prise en charge par le locataire, pouvant s’ajouter au loyer brut.

Les documents à conserver en Algérie et en Belgique

Titre de propriété et documents établissant votre quote-part.
Notification du revenu cadastral belge du bien étranger.
Contrat de bail et avenants.
Preuve de l’usage du bien par le locataire.
Relevé des loyers bruts encaissés.
G n° 51 et déclarations fiscales algériennes.
Quittances ou avis attestant l’IRG acquitté.
Ventilation immeuble / mobilier / services pour une location meublée.
Méthode de conversion des montants en euros lorsque nécessaire.
Copie de la déclaration MyMinfin et de la demande d’exonération conventionnelle.

Questions fréquentes sur les revenus locatifs Algérie–Belgique

Je loue un appartement en Algérie : dois-je déclarer le loyer en Belgique ?

Vous devez déclarer le revenu immobilier en Belgique. Si le locataire est une personne physique qui utilise le bien uniquement comme habitation, vous déclarez généralement le revenu cadastral non indexé et non le loyer réel. Si l’usage est professionnel ou le locataire est une société, le loyer brut peut également devoir être déclaré.

Quel est le taux d’impôt en Algérie sur un appartement loué pour habitation ?

Pour des loyers bruts annuels inférieurs ou égaux à 1 800 000 DA, la DGI indique actuellement un taux libératoire de 7 % pour une location à usage d’habitation relevant des revenus fonciers.

Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 1,8 million DA par an ?

Le régime devient provisoire : 7 % sont versés à titre d’acompte puis imputés sur l’imposition définitive du revenu global. Une déclaration annuelle G n° 1 devient également nécessaire selon les règles DGI.

La Belgique me taxe-t-elle une deuxième fois sur les loyers algériens ?

Pour les revenus locatifs étrangers en Belgique, la convention permet en principe l’exonération des revenus immobiliers imposables en Algérie, avec réserve de progressivité. Vous devez toutefois les déclarer pour bénéficier correctement du mécanisme conventionnel.

Puis-je déduire l’IRG algérien de mon revenu cadastral belge ?

Non. Le SPF précise que l’impôt étranger ne se déduit pas du revenu cadastral. Si le loyer réel doit être déclaré, il est également indiqué brut sans soustraire l’impôt étranger.

Un appartement loué à une société est-il traité comme une location privée ?

Non en règle générale. La Belgique demande alors le revenu cadastral et le loyer brut, avec un calcul basé sur le plus élevé entre le loyer net fiscal et le RC indexé multiplié par 1,4.

Dois-je déclarer le mobilier d’un appartement meublé en Algérie ?

La Belgique distingue la composante immobilière de la location des meubles. Sauf ventilation différente prévue au bail, le SPF applique en principe une part forfaitaire de 40 % du loyer total au mobilier, avant calcul du revenu mobilier net.

Airbnb en Algérie est-il traité comme une simple location immobilière en Belgique ?

Pas nécessairement. Une location meublée avec services peut comporter une composante immobilière, une composante mobilière et des revenus de services. Une activité suffisamment organisée peut même devenir professionnelle.

Je suis copropriétaire à 50 % du bien : dois-je déclarer tous les loyers ?

Vous déclarez en principe votre part selon vos droits dans le bien, sous réserve des règles propres au régime matrimonial ou à la cohabitation légale en Belgique.

Les revenus locatifs étrangers en Belgique peuvent-ils augmenter l’impôt sur mon salaire ?

Oui indirectement. Même exonéré par convention, le revenu immobilier algérien peut être pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus belges en raison de la réserve de progressivité.

Sources officielles consultées

Important : une location meublée avec services, plusieurs logements exploités de façon organisée, un local équipé ou une détention via société peut sortir du cadre de la simple location immobilière privée. Dans ce cas, la qualification de l’activité doit être vérifiée dans les deux pays.