Si vous êtes citoyen américain ou résident fiscal des États-Unis, posséder un appartement, une maison ou un terrain en Algérie ne place pas ce bien hors du champ fiscal américain. Les loyers doivent généralement entrer dans la déclaration fédérale, la vente peut générer une plus-value imposable aux États-Unis et l’impôt sur le revenu payé en Algérie peut, sous conditions, ouvrir droit au Foreign Tax Credit.

La difficulté vient du fait que plusieurs règles se superposent sans porter sur la même chose. L’immeuble lui-même n’est normalement ni un compte FBAR ni, lorsqu’il est détenu directement, un actif financier à déclarer sur Form 8938. En revanche, les revenus qu’il produit restent imposables, le compte bancaire algérien qui encaisse les loyers peut déclencher une obligation FBAR, et une structure étrangère utilisée pour détenir le bien peut créer d’autres déclarations.

Le vrai enjeu d’un bien immobilier en Algérie face aux impôts américains est donc de construire deux calculs parallèles — algérien et américain — puis de les réconcilier correctement. Cela suppose de suivre la base fiscale du bien en dollars, l’amortissement américain, les impôts algériens réellement admissibles au crédit et les formulaires qui correspondent à l’usage du logement.

Un bien en Algérie reste dans le champ fiscal américain

Le système fédéral américain repose sur un principe particulièrement important pour les binationaux, détenteurs de green card et autres résidents fiscaux américains : les citoyens américains et les resident aliens sont en principe imposés sur leurs revenus mondiaux. Le lieu où se trouve l’actif ne suffit donc pas à écarter l’IRS.

Un appartement à Oran loué en dinars, une villa à Alger mise en location saisonnière ou un local détenu à titre personnel peuvent produire un revenu qui doit être intégré à la déclaration américaine. Le fait que le locataire soit algérien, que l’argent ne quitte jamais l’Algérie ou que l’IRG ait déjà été payé localement ne transforme pas ce revenu en revenu « hors États-Unis » au sens de l’obligation déclarative.

En revanche, déclarer aux États-Unis ne signifie pas nécessairement payer deux fois l’intégralité de l’impôt. Le droit américain prévoit son propre mécanisme de crédit pour certains impôts étrangers. Il faut d’abord calculer correctement le revenu américain, puis déterminer quelle fraction de l’impôt algérien peut réellement entrer dans le Foreign Tax Credit.

Location : comment déclarer les loyers algériens sur Schedule E

Pour une location immobilière résidentielle classique, les revenus et dépenses sont généralement reportés sur Schedule E (Form 1040). L’IRS traite ainsi le logement étranger selon la logique de la location immobilière : loyers encaissés, dépenses ordinaires et nécessaires, intérêts liés à la location lorsqu’ils sont déductibles, assurance, gestion, réparations et amortissement.

Le calcul américain n’est toutefois pas une copie de la déclaration algérienne. Une dépense admise en Algérie n’est pas automatiquement déductible aux États-Unis, et inversement. Il faut donc conserver une comptabilité suffisamment détaillée pour reconstruire le résultat selon les règles américaines.

La DGI algérienne publie une page dédiée à l’IRG sur les revenus fonciers et distingue plusieurs régimes selon la nature du bien et le montant annuel des loyers. Comme ces paramètres peuvent évoluer, utilisez les règles en vigueur pour l’année concernée et conservez la preuve du montant réellement payé. Pour estimer la partie algérienne, vous pouvez aussi utiliser le simulateur dédié aux revenus fonciers présenté plus bas dans « Lire aussi ».

Amortissement ADS : la différence qui change le calcul américain

C’est l’un des points qui produisent le plus d’erreurs. L’IRS indique que les biens corporels utilisés principalement hors des États-Unis doivent être amortis selon l’Alternative Depreciation System (ADS). Pour un immeuble résidentiel locatif mis en service après 2017, les instructions 2025 de Form 4562 retiennent une période ADS de 30 ans, selon la méthode linéaire et la convention applicable.

Le terrain n’est pas amortissable. Il faut donc ventiler le coût d’acquisition entre terrain et bâtiment. Si l’acte algérien ne fournit pas une ventilation exploitable pour les besoins américains, il faut documenter une méthode raisonnable et défendable plutôt que d’amortir mécaniquement 100 % du prix d’achat.

Autre détail essentiel : l’amortissement débute lorsque le bien est disponible et prêt à être loué, pas nécessairement le jour de l’achat. Un appartement acheté en janvier, rénové pendant quatre mois puis proposé à la location en mai n’a pas la même date de mise en service qu’un logement loué immédiatement.

Foreign Tax Credit : comment éviter de payer deux fois l’impôt sur le même revenu

Le Foreign Tax Credit (FTC) est le principal mécanisme fédéral à examiner lorsque l’Algérie et les États-Unis imposent le même revenu. Pour les particuliers, il est généralement calculé avec Form 1116. Le crédit ne correspond toutefois pas automatiquement à tout montant versé au Trésor algérien.

L’IRS exige notamment que la taxe étrangère soit juridiquement à votre charge et qu’elle constitue un impôt sur le revenu — ou, dans certains cas, un impôt imposé en remplacement d’un impôt sur le revenu. À l’inverse, une taxe calculée sur la valeur d’un actif, comme un impôt foncier, n’est pas un impôt étranger admissible au FTC simplement parce qu’elle concerne votre immeuble.

Il faut donc séparer au minimum :

• l’IRG algérien sur les loyers, à analyser comme impôt sur le revenu ;
• l’IRG sur la plus-value de cession, à analyser au moment de la vente ;
• la taxe foncière et autres prélèvements attachés à l’actif, qui ne deviennent pas pour autant des crédits d’impôt étrangers.

Le FTC est également plafonné : il ne peut normalement effacer davantage d’impôt américain que la fraction de l’impôt fédéral correspondant au revenu de source étrangère dans la catégorie concernée. Les loyers immobiliers entrent souvent dans la catégorie passive pour Form 1116, mais la qualification peut changer lorsque l’activité dépasse la simple détention passive. Une situation avec plusieurs catégories de revenus étrangers peut nécessiter plusieurs Forms 1116.

FBAR et Form 8938 : l’immeuble n’est pas le compte bancaire

Un immeuble détenu directement n’est pas un compte financier. FinCEN rappelle que le FBAR vise les comptes financiers étrangers et devient applicable lorsque la valeur agrégée maximale des comptes étrangers dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l’année civile.

Conséquence pratique : l’appartement d’Alger n’entre pas lui-même dans le FBAR, mais le compte bancaire algérien sur lequel le locataire verse les loyers peut y entrer. Si vous conservez plusieurs comptes en Algérie, le test des 10 000 $ porte sur leur valeur agrégée, pas compte par compte. Le guide sur le FBAR pour un compte bancaire algérien détaille ce volet.

Form 8938 suit une autre définition. Les instructions de l’IRS visent les comptes financiers étrangers et certains actifs financiers étrangers : titres émis par des personnes étrangères, contrats ou instruments financiers avec une contrepartie étrangère et participations dans des entités étrangères. Un immeuble détenu directement ne figure pas dans cette catégorie d’actifs financiers.

La structure de détention change cependant le dossier. Si l’appartement appartient à une société, une partnership, une structure assimilée ou un autre véhicule étranger, ce n’est plus seulement l’immeuble qui doit être analysé : votre participation dans l’entité peut devenir un actif déclarable et des formulaires comme 8938, 5471 ou 8865 peuvent entrer en jeu selon les faits. Consultez alors le dossier consacré au Form 8938 et aux actifs détenus en Algérie.

Vente du bien : calculer la plus-value américaine en dollars

La vente est l’endroit où les deux systèmes peuvent produire des résultats très différents. La DGI algérienne indique actuellement que les plus-values de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis sont soumises à l’IRG au taux de 15 %, sous réserve des règles, exonérations et modalités applicables au dossier.

Aux États-Unis, le gain doit être reconstruit selon la base fiscale américaine. Il ne suffit pas de prendre la plus-value en dinars calculée par le notaire ou l’administration algérienne et de convertir ce résultat au taux de change du jour de la vente.

Il faut notamment documenter :

• le coût d’acquisition et les frais capitalisables, convertis selon les règles applicables aux dates pertinentes ;
• les améliorations ajoutées à la base fiscale, avec leurs propres dates et montants ;
• l’amortissement cumulé lorsque le bien a été loué ;
• le prix de vente et les frais de cession ;
• les impôts algériens réellement payés sur la plus-value.

Cette méthode peut produire une surprise : même si le gain en dinars paraît modeste, la variation DZD/USD entre l’achat et la vente peut modifier fortement le gain exprimé en dollars. Inversement, une forte hausse nominale en dinars ne se traduit pas nécessairement par le même pourcentage de gain une fois toutes les composantes converties correctement.

Pour préparer la partie algérienne avant de passer au calcul américain, le calculateur de plus-value immobilière en Algérie permet d’identifier les éléments locaux à réunir. Il ne remplace pas le calcul de base fiscale exigé aux États-Unis.

Bien locatif vendu : Form 4797, amortissement et gain imposable

Lorsque le logement a servi à produire des loyers et a été amorti, la vente ne se traite pas comme celle d’un simple actif personnel. L’IRS utilise notamment Form 4797, Sales of Business Property, pour les ventes de biens utilisés dans une activité ou de biens amortissables. Une partie du résultat peut ensuite alimenter Schedule D selon la nature du gain.

C’est pourquoi il est dangereux de perdre l’historique d’amortissement. Le prix d’achat inscrit dans l’acte n’est plus, des années plus tard, la base fiscale ajustée. Les amortissements autorisés ou déduits, les améliorations capitalisées et certains frais ont modifié cette base.

L’impôt algérien acquitté sur la cession doit ensuite être examiné pour le Foreign Tax Credit. Le fait que l’Algérie applique actuellement un IRG de 15 % sur les plus-values immobilières ne signifie pas que 15 % du prix ou du gain sera automatiquement crédité dollar pour dollar sur la déclaration américaine : le crédit reste soumis à la qualification de l’impôt et à la limitation du Form 1116.

Résidence principale ou secondaire : les règles américaines ne sont pas les mêmes

Un logement algérien peut avoir été votre résidence principale avant votre installation aux États-Unis, rester une résidence familiale utilisée pendant les vacances ou devenir un bien locatif. Ces trois scénarios n’ont pas le même traitement.

La section 121 du droit américain peut permettre d’exclure jusqu’à 250 000 $ de gain sur la vente d’une résidence principale, ou jusqu’à 500 000 $ pour certains couples mariés déclarant conjointement, lorsque les conditions sont remplies. L’IRS vérifie notamment les tests de propriété et d’usage : en règle générale, le contribuable doit avoir possédé et occupé le logement comme résidence principale pendant au moins deux années sur les cinq précédant la vente.

Mais une ancienne résidence principale ensuite louée exige une lecture plus fine. L’amortissement lié à la période locative n’est pas simplement effacé par l’exclusion de résidence principale, et certaines périodes d’usage peuvent réduire l’exclusion. Un logement purement secondaire, pour sa part, ne bénéficie pas automatiquement de la section 121 et sa vente relève généralement de Schedule D / Form 8949 lorsqu’il s’agit d’un actif personnel.

Pas de convention fiscale États-Unis–Algérie : ce que cela change concrètement

L’IRS classe actuellement l’Algérie parmi les « non-treaty countries » pour les conventions américaines sur l’impôt sur le revenu. C’est un point important, car il est parfois confondu avec l’accord FATCA conclu entre les deux pays.

L’accord FATCA organise l’échange et la conformité concernant certains comptes financiers ; il ne constitue pas une convention générale destinée à répartir le droit d’imposer les loyers ou les plus-values immobilières. Il ne faut donc pas chercher un « article immobilier » de convention États-Unis–Algérie comparable à ce qui existe avec certains autres pays.

En pratique, le soulagement de la double imposition repose surtout sur les règles internes du Foreign Tax Credit. L’absence de convention rend encore plus importante la qualification exacte de l’impôt payé en Algérie : un prélèvement qui ne satisfait pas aux critères américains ne devient pas créditable simplement parce qu’il est obligatoire en Algérie.

N’oubliez pas non plus l’État américain où vous résidez. Les règles fédérales du FTC ne garantissent pas que votre État accordera le même crédit, selon la même méthode, pour l’impôt algérien. Une personne résidente de Californie, de New York, du Texas ou de Floride peut donc avoir une seconde couche d’analyse différente.

Le dossier à conserver : actes, taux de change et preuves d’impôt

Un dossier transfrontalier solide se construit dès l’achat, pas au moment de la vente. Aux États-Unis, les montants doivent être exprimés en dollars ; l’IRS précise que le taux de change approprié dépend de la transaction et que les impôts étrangers peuvent suivre des règles spécifiques selon qu’ils sont pris en compte lorsqu’ils sont payés ou courus.

Conservez au minimum :

• l’acte d’acquisition et la preuve du prix réellement payé ;
• les frais d’acquisition susceptibles d’entrer dans la base ;
• une ventilation documentée entre terrain et bâtiment ;
• la date de mise en location et l’historique d’amortissement américain ;
• les factures des améliorations importantes ;
• les contrats de location et relevés des loyers ;
• les relevés du compte bancaire algérien ;
• les déclarations DGI et quittances d’IRG ;
• l’acte de vente et les frais liés à la cession ;
• la source des taux de change utilisés dans les calculs américains.

Les erreurs les plus coûteuses à éviter

1. Penser qu’un revenu qui reste en Algérie n’est pas imposable aux États-Unis.
Le lieu où l’argent est conservé ne supprime pas le principe américain du revenu mondial.

2. Déclarer le prix du bien sur FBAR.
Le FBAR porte sur les comptes financiers étrangers, pas sur l’immeuble détenu directement.

3. Mettre automatiquement l’immeuble sur Form 8938.
Un bien immobilier détenu directement n’est pas, en lui-même, un actif financier spécifié. Une participation dans une entité étrangère propriétaire du bien est une autre question.

4. Utiliser 27,5 ans d’amortissement comme pour un logement américain.
Un bien situé principalement hors des États-Unis relève normalement de l’ADS ; les logements concernés mis en service après 2017 utilisent actuellement une période de 30 ans.

5. Demander un Foreign Tax Credit pour toute taxe algérienne.
Le FTC vise des impôts sur le revenu admissibles. Une taxe assise sur la valeur du bien n’est pas créditable pour cette seule raison.

6. Convertir la plus-value algérienne en une seule fois.
La base et le produit de cession peuvent correspondre à des dates et taux de change différents ; l’historique doit être reconstitué en dollars.

7. Oublier l’amortissement lors de la vente.
Un bien loué pendant plusieurs années ne conserve pas sa base fiscale initiale.

8. Supposer que l’accord FATCA est une convention fiscale sur le revenu.
Les États-Unis et l’Algérie ont un accord FATCA, mais l’IRS classe l’Algérie parmi les pays sans convention fiscale américaine générale sur le revenu.

Glossaire : les termes fiscaux à connaître

Questions fréquentes

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Sources officielles consultées

• IRS — U.S. citizens and resident aliens abroad : revenu mondial
• IRS — Instructions for Schedule E (Form 1040)
• IRS — Instructions for Form 4562 : ADS et amortissement
• IRS — Publication 514 : Foreign Tax Credit for Individuals
• IRS — Foreign taxes that qualify for the Foreign Tax Credit
• IRS — Instructions for Form 8938
• FinCEN — Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR)
• IRS — Instructions for Form 4797
• IRS — Publication 523 : Selling Your Home
• IRS — liste des pays sans convention fiscale américaine sur le revenu
• IRS — Accord de mise en œuvre FATCA avec l’Algérie
• DGI Algérie — IRG sur les revenus fonciers
• DGI Algérie — IRG sur les plus-values immobilières

Informations vérifiées le 16 août 2026. Les formulaires américains, seuils de déclaration, règles de crédit d’impôt, règles d’État et dispositions fiscales algériennes peuvent évoluer. Les publications IRS finalisées disponibles à cette date portent notamment sur l’année fiscale 2025. Vérifiez les instructions correspondant à l’année de votre déclaration et faites valider les dossiers importants ou complexes par un fiscaliste maîtrisant la fiscalité internationale américaine.