Vendre un appartement, une maison ou un terrain en Algérie alors que vous vivez fiscalement au Danemark n’est pas une simple formalité notariale à distance. La cession déclenche potentiellement une imposition de la plus-value en Algérie, mais elle doit aussi être analysée selon les règles danoises applicables aux biens immobiliers situés à l’étranger. Depuis 2024, la convention fiscale Danemark–Algérie coordonne les deux systèmes sans supprimer les obligations déclaratives dans l’un ou l’autre pays.

Le réflexe le plus sûr est de préparer deux calculs et un seul dossier de preuves. En Algérie, déterminez la plus-value selon le CIDTA, déposez la G n°17 et payez l’IRG dans le délai applicable. Au Danemark, déterminez séparément si le gain est imposable selon les règles danoises, déclarez la vente dans TastSelv et renseignez l’impôt algérien susceptible d’ouvrir droit à un allègement. Ne transférez pas le produit vers le Danemark avant d’avoir organisé les justificatifs de propriété, de prix, de fiscalité et d’origine des fonds.

Sommaire

1. Ce qu’il faut vérifier avant même de signer
2. Calcul de la plus-value en Algérie
3. G n°17, délai et vendeur non-résident
4. Comment le Danemark traite la vente d’un bien étranger
5. Maison occupée, résidence de vacances : quand le gain peut être exonéré au Danemark
6. Convention Danemark–Algérie : articulation des deux impôts
7. Prix d’achat et de vente : reconstruire correctement le gain en DKK
8. Bien hérité, ancien ou sans prix d’acquisition clair
9. Indivision et vente par procuration
10. Transférer le prix de vente vers le Danemark
11. Le dossier bancaire et fiscal à conserver
12. Trois scénarios typiques
13. Erreurs fréquentes
14. Questions fréquentes

Ce qu’il faut vérifier avant même de signer

La première erreur consiste à commencer par le taux d’impôt. Avant le calcul, vérifiez que la vente peut juridiquement et matériellement se réaliser. Le vendeur doit pouvoir démontrer son droit sur le bien, l’identité exacte des copropriétaires, l’absence de blocage successoral ou d’indivision non réglée et la capacité du mandataire lorsque la signature se fait depuis l’étranger.

Si vous êtes résident fiscal du Danemark, le bien algérien devrait également avoir été traité dans vos obligations danoises de propriété étrangère. SKAT indique qu’un propriétaire d’un immeuble situé hors du Danemark doit le déclarer et peut être redevable de la property value tax danoise selon les règles applicables. Une vente ne corrige donc pas automatiquement les années antérieures. Si le bien n’a jamais été déclaré au Danemark, distinguez le dossier de régularisation du dossier de cession.

Pour la détention elle-même, notre guide sur un bien immobilier algérien déclaré au Danemark détaille la propriété étrangère et sa valeur. Ici, l’objectif est différent : documenter le gain de cession, les taxes acquittées et le passage du produit de vente vers votre patrimoine danois.

Avant le rendez-vous notarial, réunissez au minimum l’acte d’acquisition ou le document d’origine de propriété, les justificatifs de travaux importants, les documents successoraux le cas échéant, une pièce d’identité valide, les références fiscales du bien et les coordonnées bancaires qui recevront le prix. Si vous mandatez un proche, la procuration doit être suffisamment précise pour la vente et les actes associés sans être inutilement générale.

Calcul de la plus-value en Algérie

La Direction générale des impôts définit la plus-value immobilière comme la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur de création du bien. La fiche officielle mise à jour en février 2026 confirme un taux d’IRG de 15 %, libératoire, sur la plus-value imposable des cessions à titre onéreux de biens bâtis ou non bâtis réalisées par des particuliers hors activité professionnelle.

Le calcul ne se résume pourtant pas à « prix de vente moins prix d’achat ». La DGI indique que le prix de cession peut être réduit des droits et taxes acquittés ainsi que de certains frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration dûment justifiés, dans la limite prévue par le texte. La qualité des factures devient donc essentielle. Des travaux importants payés sans justificatif peuvent avoir une valeur économique réelle mais être beaucoup plus difficiles à faire reconnaître fiscalement.

La durée de détention intervient également. La DGI publie un abattement de 5 % par année à compter de la troisième année, dans la limite de 50 %. Il faut donc dater correctement l’entrée en possession et ne pas appliquer un abattement simplement parce que le bien est « dans la famille depuis longtemps ».

La DGI signale aussi une réduction d’impôt de 50 % pour certaines cessions portant sur l’unique propriété constituant l’habitation principale. Ne la transposez pas à un appartement locatif, une résidence familiale occasionnelle ou une résidence secondaire sans vérifier que toutes les conditions sont réellement réunies.

Pour tester différents montants avant la cession, vous pouvez utiliser notre calculateur de plus-value immobilière en Algérie, tout en gardant à l’esprit que seul le dossier fiscal réel permet de déterminer le montant dû.

G n°17, délai et vendeur non-résident

La DGI exige la déclaration tenant lieu de bordereau-avis de versement G n°17 et le paiement de l’impôt auprès du receveur compétent dans un délai n’excédant pas trente jours à compter de l’acte de vente. Cette obligation existe même lorsque la cession ne fait finalement apparaître aucune plus-value imposable, selon la règle actuelle publiée par l’administration.

Pour un vendeur établi au Danemark, un point est particulièrement utile : la DGI précise que, lorsque le vendeur n’est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement peuvent être effectués par un mandataire dûment habilité. Cela ne transforme pas une procuration imprécise en mandat fiscal. Si une même personne doit signer l’acte, accomplir les formalités fiscales et éventuellement recevoir certains documents, le mandat doit couvrir explicitement ces opérations.

La procuration immobilière pour vendre ou acheter en Algérie depuis l’étranger mérite d’être préparée en fonction de l’acte réel, et non copiée d’un modèle trouvé en ligne.

Comment le Danemark traite la vente d’un bien étranger

SKAT est très clair : lorsqu’un résident fiscal danois vend une propriété située à l’étranger, les règles danoises déterminent si la vente est imposable et comment le gain imposable est calculé. Le fait que l’Algérie taxe déjà la cession ne dispense pas d’une analyse danoise.

Dans son guide « Selling a home outside Denmark », SKAT demande de déclarer la vente dans la forskudsopgørelse ou, au plus tard, dans l’årsopgørelse. Pour une plus-value imposable, l’administration indique notamment le champ 298 dans la déclaration prévisionnelle pour le revenu net de capital étranger et le champ 588 pour l’impôt étranger ouvrant droit à allègement. Dans l’årsopgørelse, SKAT renvoie notamment à la case 425 pour le gain relevant du revenu de capital et à la case 495K pour l’impôt étranger correspondant.

SKAT précise également qu’une perte sur une vente imposable peut être déclarée et conservée selon les règles prévues afin d’être imputée sur un gain imposable ultérieur de même nature. Cela montre pourquoi il faut calculer le gain selon les règles danoises même si, côté algérien, la cession aboutit à un résultat différent.

La vente doit aussi être enregistrée pour que la propriété cesse d’alimenter la taxation immobilière danoise des années suivantes. Si la vente intervient tard dans l’année, SKAT recommande de vérifier l’année de vente et l’année suivante afin d’éviter qu’une propriété déjà vendue continue d’apparaître dans l’assiette prévisionnelle.

Maison occupée, résidence de vacances : quand le gain peut être exonéré au Danemark

Une différence majeure avec l’Algérie réside dans la possibilité d’une exonération danoise liée à l’usage du bien. SKAT indique qu’une habitation située à l’étranger peut être vendue sans impôt danois sur la plus-value si les conditions de la règle danoise applicable sont remplies.

Pour une habitation sur un terrain de moins de 1 400 m², SKAT indique qu’un gain est normalement exonéré si le propriétaire a effectivement habité le logement à un moment de sa période de détention. Lorsque le terrain atteint ou dépasse 1 400 m², l’exonération devient plus restrictive : elle dépend notamment de l’impossibilité de subdivision ou d’une perte substantielle de valeur en cas de division.

Les résidences de vacances et logements similaires peuvent aussi bénéficier d’un traitement favorable lorsqu’ils ont réellement été utilisés à titre privé par le propriétaire ou son foyer. Une maison familiale en Kabylie utilisée chaque été n’est donc pas nécessairement assimilée à un immeuble locatif acquis uniquement pour générer un rendement. Mais l’usage doit pouvoir être rendu crédible par les faits.

À l’inverse, un appartement acheté comme investissement, loué en continu et jamais occupé par le propriétaire ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération liée à l’habitation. SKAT souligne que l’intention d’acquisition, le type de bien et l’usage effectif font partie des critères.

Cette distinction est cruciale : vous pouvez payer l’IRG algérien sur la plus-value tout en obtenant une exonération danoise, ou être imposable dans les deux pays avec un mécanisme d’allègement. Il n’existe donc pas de taux unique « Algérie + Danemark » applicable à toutes les ventes.

Convention Danemark–Algérie : articulation des deux impôts

La convention fiscale signée entre les deux pays a été mise en œuvre au Danemark par la loi n°1354 de novembre 2023 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2024. Son article 13 autorise l’État où se trouve l’immeuble à imposer la plus-value sur ce bien. Pour une maison située à Oran, l’Algérie conserve donc un droit d’imposition même si le vendeur est résident du Danemark.

L’article 22 organise ensuite l’élimination de la double imposition. En pratique, lorsque le Danemark impose également le gain, l’impôt algérien susceptible d’être pris en compte doit être documenté et l’allègement danois reste limité par les règles de la convention et du droit danois. Le crédit n’est pas un chèque correspondant automatiquement à tout ce que vous avez payé en Algérie.

Cette convention ne doit pas être appliquée rétroactivement aux cessions antérieures à son entrée en vigueur. Pour une vente réalisée avant 2024, il faut reconstituer les règles applicables à l’année concernée.

Notre dossier fiscalité Danemark–Algérie replace ce mécanisme dans les règles plus larges de résidence, revenus mondiaux et biens étrangers.

Prix d’achat et de vente : reconstruire correctement le gain en DKK

Un bien acheté en dinars quinze ans plus tôt puis vendu aujourd’hui produit deux réalités : une plus-value immobilière en monnaie locale et un résultat économique exprimé en DKK pour la déclaration danoise. Le risque est de convertir uniquement la différence algérienne au cours du jour de la vente.

Pour constituer un dossier défendable, conservez le prix d’acquisition, la date, les dépenses admises, le prix de cession et les dates de paiement. Reconstituez ensuite les valeurs dans la monnaie exigée par la déclaration danoise avec une méthode cohérente et des taux documentés. Une évolution du DZD par rapport à la DKK peut faire varier le gain mesuré au Danemark par rapport au gain fiscal calculé en Algérie.

Évitez trois raccourcis : convertir le prix d’achat avec le taux actuel, utiliser un cours informel non documenté ou convertir uniquement le montant net arrivé sur votre compte danois. Les frais bancaires, la date du transfert et les mouvements de change sont postérieurs à la vente ; ils ne remplacent pas le calcul du prix de cession.

Lorsque plusieurs acomptes ont été encaissés à des dates différentes, un tableau de rapprochement est particulièrement utile : date, montant DZD, nature du paiement, taux retenu, valeur DKK et justificatif. Ce tableau servira aussi à la banque si elle demande l’origine détaillée des fonds.

Bien hérité, ancien ou sans prix d’acquisition clair

Les dossiers successoraux sont souvent les plus délicats. En Algérie, la DGI indique que, pour un bien provenant d’une succession ou d’une donation, la valeur vénale à la date de transmission se substitue à la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Cela rend la documentation de cette valeur essentielle.

La loi de finances 2026 a par ailleurs introduit une règle forfaitaire lorsque le prix d’acquisition ou de réalisation ne peut pas être déterminé : la DGI publie une valeur d’acquisition fixée à 40 % du prix de vente. Ce mécanisme ne doit pas être utilisé par confort si un prix peut être reconstitué. Il répond à l’impossibilité réelle de déterminer la valeur d’origine.

La situation peut être différente au Danemark, car la base danoise dépend du régime danois et de l’histoire du bien. Ne prenez pas la valeur forfaitaire algérienne de 40 % pour la recopier automatiquement dans TastSelv. Ce sont deux calculs distincts.

Si la vente concerne une succession encore en indivision, consultez également la vente d’un bien hérité en Algérie depuis l’étranger, notamment pour la fredha, les quotes-parts et la sortie d’indivision.

Indivision et vente par procuration

Une vente en indivision ajoute trois niveaux de contrôle : qui est juridiquement propriétaire, quelle quote-part chacun cède et qui reçoit effectivement le prix. Une répartition « familiale » différente des droits inscrits dans les actes peut provoquer des incohérences fiscales et bancaires.

Chaque vendeur résident du Danemark doit pouvoir expliquer sa part du prix et son propre résultat fiscal. Si quatre héritiers vendent ensemble et que l’argent arrive d’abord sur le compte algérien d’un seul membre, préparez les documents qui justifient la redistribution. Une banque danoise qui reçoit ensuite une somme importante ne connaît pas nécessairement la structure de la succession algérienne.

Pour une procuration, limitez le mandat aux actes utiles : négociation si souhaitée, signature, déclarations fiscales, retrait des documents, réception ou transfert du prix selon ce que vous voulez réellement autoriser. Une procuration trop générale augmente le risque sans améliorer la validité du dossier.

Transférer le prix de vente vers le Danemark

Une vente immobilière et un transfert familial de quelques centaines d’euros ne se traitent pas de la même manière. Le produit de cession doit être rattaché à une origine économique identifiable. Avant de demander un transfert international, préparez l’acte notarié, la preuve de paiement du prix, la G n°17, la preuve de l’IRG et les relevés montrant où les fonds ont été crédités.

Si le prix a été versé sur un compte en dinars, vérifiez avec la banque algérienne la possibilité et les conditions de conversion ou de transfert. Ne promettez pas au vendeur que « le notaire enverra automatiquement les euros au Danemark ». Les règles de change, la nature du compte, l’origine des devises et le dossier bancaire peuvent modifier la voie disponible.

La banque danoise peut de son côté appliquer ses contrôles de connaissance du client et d’origine des fonds. Une somme issue d’une vente familiale parfaitement légale peut être suspendue le temps d’obtenir les documents si elle arrive sans contexte.

Le bon ordre est donc : vente documentée → fiscalité algérienne clôturée → traçabilité bancaire → transfert → archivage du change et de la réception au Danemark. Cette chronologie réduit les explications contradictoires.

Le dossier bancaire et fiscal à conserver

• acte d’acquisition ou titre d’origine ;
• acte de vente et preuve du prix effectivement payé ;
• factures de travaux et frais invoqués dans le calcul ;
• documents de succession ou donation si le bien n’a pas été acheté ;
• calcul détaillé de la plus-value algérienne ;
• G n°17 et reçu du paiement de l’IRG ;
• preuves de la durée de détention et de l’usage du bien ;
• éléments démontrant une occupation personnelle si vous invoquez une exonération danoise ;
• tableau de conversion DZD/DKK ;
• copie des écrans ou accusés de réception TastSelv ;
• relevés algériens montrant l’encaissement ;
• SWIFT, ordre de transfert et relevé danois de réception ;
• procuration et pièces du mandataire le cas échéant.

Conservez le dossier au-delà du seul virement. Le fisc et la banque n’examinent pas forcément l’opération au même moment. Une demande de justificatifs peut intervenir bien après la signature.

Trois scénarios typiques

Appartement locatif jamais occupé par le vendeur

Un résident danois vend à Alger un appartement qu’il a toujours loué. La DGI calcule la plus-value selon les règles algériennes et applique le taux de 15 % sur la base imposable. Au Danemark, l’usage purement locatif rend l’exonération liée à l’habitation beaucoup moins probable. Le vendeur calcule donc un gain danois, déclare la cession et renseigne l’impôt algérien éligible à l’allègement. Les deux gains peuvent être différents.

Maison familiale utilisée pendant plusieurs années

Une famille devenue résidente au Danemark vend une maison en Algérie qu’elle a réellement habitée avant le départ et continué à utiliser en vacances. L’Algérie peut toujours taxer la plus-value selon son droit. Au Danemark, l’usage personnel et la superficie du terrain deviennent déterminants pour apprécier une éventuelle exonération. Le vendeur doit donc conserver des éléments démontrant l’usage réel et ne pas conclure à l’exonération uniquement parce qu’il appelle le bien « maison familiale ».

Bien hérité avec prix ancien introuvable

Un héritier reçoit une quote-part d’un bien ancien, puis l’indivision vend. En Algérie, la valeur vénale successorale est centrale ; si le prix d’origine est réellement impossible à déterminer dans les situations prévues, la règle forfaitaire publiée depuis 2026 peut entrer en jeu. Côté danois, l’héritier doit reconstituer sa propre base selon les règles danoises et documenter sa quote-part. La valeur forfaitaire algérienne n’est pas une base universelle.

Erreurs fréquentes

• Payer 15 % en Algérie et considérer le dossier terminé. Le Danemark demande une analyse séparée.
• Appliquer la même plus-value dans les deux pays. Les bases et règles d’exonération diffèrent.
• Utiliser le taux de change du jour de la déclaration pour l’achat ancien.
• Oublier de déclarer la vente dans TastSelv.
• Supposer qu’une maison familiale est automatiquement exonérée au Danemark. L’usage réel et les conditions de superficie comptent.
• Utiliser la règle algérienne des 40 % alors que le prix d’acquisition est documentable.
• Attendre le transfert bancaire pour chercher la G n°17 et l’acte.
• Confondre produit brut de vente et somme nette reçue après impôt et frais.
• Faire arriver tout le prix d’une indivision sur un seul compte sans dossier de répartition.
• Appliquer la convention actuelle à une vente antérieure à 2024.

Questions fréquentes

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Sources officielles

• Skattestyrelsen — Selling a home outside Denmark
• Skattestyrelsen — Non-Danish property
• Retsinformation — convention fiscale Danemark–Algérie
• Retsinformation — entrée en vigueur de la convention
• DGI Algérie — IRG sur les plus-values immobilières
• DGI Algérie — formulaires de déclaration, dont G n°17

Informations vérifiées le 24 août 2026. Les conséquences exactes dépendent notamment de votre résidence fiscale, de l’usage du bien, de son origine, de sa superficie, de la date d’acquisition, de l’indivision éventuelle et de la façon dont le prix est transféré.