Calculateur de plus-value immobilière en Algérie : impôt sur la vente d’un bien
Calculateur IRG plus-value immobilière — Algérie 2026
Saisissez les montants en dinars algériens. L’outil calcule une estimation fiscale, pas le net vendeur économique.
En mode forfaitaire 40 %, les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration sont ignorés. Les frais de cession ne doivent être saisis que s’ils sont fiscalement admis et justifiés.
Fiscalité immobilière
La plus-value immobilière réalisée par un particulier lors de la vente d’un appartement, d’une maison, d’une villa ou d’un terrain en Algérie est soumise à l’IRG au taux de 15 % sur la plus-value imposable — et non sur le prix total de vente. Le calcul tient compte de la valeur d’acquisition, de certains frais justifiés, de la durée de détention et, depuis 2026, d’un forfait de 40 % du prix de vente lorsque la valeur d’acquisition est impossible à déterminer.
Formule générale
Prix de cession fiscal − valeur d’acquisition − frais admissibles = plus-value avant abattement. Appliquez ensuite l’abattement de détention, puis le taux de 15 %.
Important
Même si le calcul aboutit à zéro plus-value, la DGI impose la déclaration série G n°17 lors d’une cession à titre onéreux. Elle doit être déposée et l’impôt éventuel payé dans les 30 jours suivant l’établissement de l’acte de vente.
Comment utiliser le calculateur de plus-value immobilière ?
Saisissez le prix de vente prévu dans l’acte, puis choisissez si la valeur d’acquisition est connue. Pour un bien acheté, il s’agit en principe du prix d’acquisition. Pour un bien reçu par succession ou donation, utilisez la valeur vénale retenue à la date de la transmission.
Si aucune valeur d’acquisition ou de création ne peut réellement être déterminée, sélectionnez le forfait 40 %. L’outil calcule alors automatiquement 40 % du prix de vente et neutralise les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration, conformément à la précision publiée par la DGI.
Le champ « exonération spéciale confirmée » ne doit être utilisé que si votre situation a été validée : par exemple une cession successorale répondant aux conditions précises d’exonération. Il ne s’agit pas d’un bouton permettant de choisir librement une exonération.
Comment se calcule la plus-value immobilière imposable ?
La DGI définit la plus-value comme la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur de création du bien. Certains frais justifiés peuvent modifier cette base.
| Étape | Calcul |
|---|---|
| 1. Prix fiscal de cession | Prix de vente − droits, taxes et frais de cession fiscalement admis |
| 2. Base d’acquisition | Prix/valeur d’acquisition + frais admissibles plafonnés |
| 3. Plus-value initiale | Prix fiscal de cession − base d’acquisition |
| 4. Abattement de détention | 5 % par an à partir de la 3e année, maximum 50 % |
| 5. Plus-value imposable | Plus-value initiale après abattement |
| 6. IRG | 15 % de la plus-value imposable |
| 7. Habitation principale éligible | Réduction de 50 % de l’impôt calculé |
Comment fonctionne le forfait de 40 % depuis la loi de finances 2026 ?
Depuis la LF 2026, lorsqu’il est impossible de déterminer le prix d’acquisition ou la valeur de réalisation d’un bien — par exemple certains biens anciens, partages successoraux familiaux, transferts informels ou titres ne mentionnant pas de prix — la valeur d’acquisition est fixée forfaitairement à 40 % du prix de vente.
Pour un bien vendu 10 000 000 DA, la valeur forfaitaire est donc de 4 000 000 DA. Avant abattement de détention et éventuels frais de cession, la différence est de 6 000 000 DA.
Ce forfait n’est pas une option d’optimisation
Si un prix ou une valeur d’acquisition peut être établi, vous ne devez pas l’écarter simplement parce que le forfait de 40 % produit un impôt plus faible.
La DGI précise également qu’en cas d’évaluation forfaitaire à 40 %, les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration ne sont pas pris en compte, même s’ils sont justifiés.
Quels frais peuvent réduire la plus-value ?
Lorsque la valeur d’acquisition est connue, les droits et taxes acquittés ainsi que certains frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration dûment justifiés peuvent être pris en compte dans le calcul, dans la limite publiée de 30 % du prix d’acquisition ou de la valeur de création.
Le simulateur plafonne automatiquement le montant saisi à 30 % de la valeur d’acquisition. Si vous indiquez 4 millions DA de travaux pour une valeur d’acquisition de 8 millions DA, l’outil ne retiendra au maximum que 2,4 millions DA dans cette catégorie.
N’inscrivez pas comme frais fiscaux une commission, une dette ou une dépense dont l’admission n’est pas établie. Un frais peut réduire votre net économique sans réduire automatiquement la plus-value fiscale.
Quel abattement s’applique selon la durée de détention ?
La DGI prévoit un abattement de 5 % par an à compter de la troisième année de détention, dans la limite de 50 %.
| Années entières de détention | Abattement estimé |
|---|---|
| 0 à 2 ans | 0 % |
| 3 ans | 5 % |
| 4 ans | 10 % |
| 5 ans | 15 % |
| 8 ans | 30 % |
| 12 ans ou plus | 50 % maximum |
Le calculateur utilise les années entières de détention saisies. Si les dates exactes sont proches d’un anniversaire d’acquisition, faites confirmer le décompte fiscal applicable avant la déclaration.
Quel est le taux d’impôt sur la plus-value immobilière en Algérie ?
Le taux d’IRG est de 15 % de la plus-value imposable. Il est libératoire d’impôt.
Un bien vendu 15 millions DA n’entraîne donc pas automatiquement 2,25 millions DA d’impôt : il faut d’abord calculer la plus-value imposable après valeur d’acquisition, frais admis et abattement.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Non. La règle officielle actuelle est une réduction d’impôt de 50 %, et non une exonération totale, pour la cession d’un logement situé dans un immeuble collectif ou individuel constituant à la fois l’unique propriété et l’habitation principale du vendeur.
Le calculateur applique donc d’abord le taux de 15 %, puis divise l’impôt par deux lorsque vous confirmez ces deux conditions.
Quelle valeur utiliser pour un bien hérité ou reçu par donation ?
Lorsqu’un bien provient d’une succession ou d’une donation, la valeur vénale du bien à la date de la succession ou de la donation remplace la valeur d’acquisition.
Ne reprenez pas automatiquement le prix payé des décennies auparavant par le défunt ou le donateur. Recherchez les documents établissant la valeur lors de la transmission.
La vente d’un bien hérité obéit par ailleurs à des règles civiles distinctes de ce calcul fiscal. Pour une représentation depuis l’étranger, consultez la procuration pour une succession en Algérie depuis l’étranger.
Quelles ventes peuvent être exonérées de plus-value ?
La DGI cite notamment deux exonérations spécifiques :
- la cession d’un bien dépendant d’une succession pour liquider des droits réels indivis, uniquement lorsque l’impossibilité de partage matériel ou juridique est dûment justifiée ;
- certaines plus-values réalisées dans le cadre de contrats de financement Mourabaha et Ijara Mountahia Bitamlik.
Un bien hérité n’est pas automatiquement exonéré
Le simple fait qu’un appartement provienne d’une succession ne suffit pas. L’exonération successorale publiée vise une situation particulière de liquidation d’indivision impossible à partager.
Pourquoi le référentiel immobilier 2025-2026 est-il important ?
La DGI publie un référentiel des valeurs immobilières 2025-2026 par région, wilaya, commune, zone et type de bien. La valeur vénale est le paramètre fiscal retenu pour apprécier la base des transactions immobilières.
Un prix déclaré artificiellement bas peut donc être confronté au référentiel et au marché. Le calculateur part du prix que vous saisissez ; il ne garantit pas que ce prix sera retenu sans contrôle.
Comment déclarer la plus-value avec la G n°17 ?
Le vendeur doit souscrire la déclaration tenant lieu de bordereau-avis de versement série G n°17 et payer lui-même l’impôt dû auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien.
Le délai est de 30 jours à compter de la date d’établissement de l’acte de vente. La DGI publie le formulaire G n°17 dans son espace de téléchargement.
Depuis la LF 2025, la déclaration reste obligatoire même lorsque la vente ne génère aucune plus-value imposable.
Que se passe-t-il si le vendeur vit en France, au Canada ou ailleurs ?
La DGI prévoit que lorsque le vendeur n’est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement peuvent être effectués par un mandataire dûment habilité.
Cette règle fiscale ne signifie pas que le produit de vente est automatiquement convertible ou transférable à l’étranger. Le transfert bancaire, la traçabilité du prix et les règles du pays de résidence constituent des sujets distincts.
Pour la procédure globale de vente — titre, acte, notaire, paiement et transfert — consultez le guide complet pour vendre un bien immobilier en Algérie.
Exemples de calcul de plus-value
| Situation | Résultat simplifié |
|---|---|
| Achat 8 M, vente 15 M, frais admis 1 M, détention 6 ans | Plus-value initiale 6 M ; abattement 20 % = base 4,8 M ; IRG ≈ 720 000 DA |
| Prix d’acquisition introuvable, vente 10 M, détention 3 ans | Valeur forfaitaire 4 M ; différence 6 M ; abattement 5 % = 5,7 M ; IRG ≈ 855 000 DA |
| Achat 12 M, vente 11 M | Pas de plus-value positive ; IRG 0, mais G n°17 obligatoire |
| Plus-value imposable 2 M, unique résidence principale éligible | IRG brut 300 000 DA ; réduction 50 % → 150 000 DA |
Les erreurs fréquentes à éviter
- Appliquer 15 % directement au prix total de vente.
- Utiliser librement le forfait 40 % alors qu’une valeur d’acquisition est disponible.
- Ajouter des travaux au forfait 40 %.
- Dépasser le plafond de 30 % des frais admissibles.
- Croire qu’une résidence principale est totalement exonérée.
- Croire que tout bien hérité est exonéré.
- Oublier l’abattement de détention.
- Oublier la G n°17 lorsqu’il n’y a pas de gain.
- Confondre dette hypothécaire et frais fiscalement déductibles.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière en Algérie
1. Quel est le taux de la plus-value immobilière ?
15 % de la plus-value imposable, pas du prix de vente.
2. Comment calculer la plus-value ?
Soustrayez du prix fiscal de cession la valeur d’acquisition et les frais admis, puis appliquez l’abattement de détention.
3. Que faire si le prix d’achat est introuvable ?
Depuis 2026, la valeur d’acquisition est fixée forfaitairement à 40 % du prix de vente lorsque cette valeur ne peut réellement pas être déterminée.
4. Peut-on ajouter les travaux au forfait 40 % ?
Non. La DGI l’exclut même si les dépenses sont justifiées.
5. Quel est le plafond des frais admis ?
30 % du prix d’acquisition ou de la valeur de création pour la catégorie de frais concernée.
6. À partir de quand commence l’abattement ?
À partir de la troisième année de détention.
7. Quel est l’abattement maximal ?
50 %.
8. La résidence principale est-elle exonérée ?
Non : elle peut bénéficier d’une réduction de 50 % de l’impôt si elle constitue l’unique propriété et l’habitation principale.
9. Quelle valeur utiliser pour un héritage ?
La valeur vénale du bien à la date de la succession.
10. Un bien hérité est-il automatiquement exonéré ?
Non. L’exonération publiée vise notamment une indivision successorale impossible à partager, dûment justifiée.
11. Faut-il déclarer si la plus-value est nulle ?
Oui. La G n°17 reste obligatoire.
12. Quel est le délai de déclaration ?
30 jours à compter de l’établissement de l’acte de vente.
13. Où payer ?
Auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien.
14. Un mandataire peut-il payer pour un vendeur à l’étranger ?
Oui, s’il est dûment habilité.
15. Une dette immobilière réduit-elle la plus-value ?
Le capital restant dû réduit le net vendeur, mais ne réduit pas automatiquement la base fiscale.
16. Le référentiel immobilier peut-il modifier la base ?
La DGI utilise la valeur vénale comme référence fiscale et peut confronter le prix déclaré au référentiel 2025-2026.
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Sources officielles
- DGI — IRG plus-values de cession immobilière
- DGI — Formulaires de déclaration G n°17
- DGI — Portail particuliers
Le calculateur fournit une estimation à partir des règles DGI publiées en 2026. La valeur vénale retenue, l’admission de certains frais, l’application d’une exonération ou le décompte exact de la durée de détention peuvent nécessiter une validation par le notaire ou le service fiscal.
