Vendre un bien immobilier en Algérie : impôts et démarches
Vendre un bien immobilier en Algérie suppose de vérifier le titre, de signer un acte authentique, de calculer l’IRG sur la plus-value et de déposer la déclaration série G n°17 dans les 30 jours. Le taux algérien est de 15 % sur la plus-value imposable, et non sur le prix total. Depuis 2026, lorsque le prix d’acquisition ou de création ne peut pas être déterminé, la valeur d’acquisition est fixée forfaitairement à 40 % du prix de vente. Pour la diaspora, la vente, le paiement de l’impôt, la réception du prix et son éventuel transfert international sont quatre étapes distinctes.
Réponse immédiate : le vendeur calcule la différence positive entre le prix de cession fiscalement retenu et le prix ou la valeur d’acquisition majoré des frais justifiés admissibles. Un abattement de 5 % par année à compter de la troisième année, plafonné à 50 %, peut réduire le revenu imposable. Une réduction de 50 % de l’impôt vise certains logements constituant l’unique propriété et l’habitation principale. Même en l’absence de plus-value, la déclaration G n°17 reste obligatoire.
Simulateur de plus-value et de net vendeur en Algérie
Estimez l’IRG, l’abattement, les frais et le montant restant après la vente.
Résultat estimatif
Valeur d’acquisition retenue
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Plus-value avant abattement
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Abattement de détention
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Plus-value imposable
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Après abattement
IRG avant réduction
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Taux de 15 %
IRG estimé à payer
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Net après impôt et frais
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Avant dette
Net vendeur disponible
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Taux effectif sur le prix
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IRG ÷ prix de vente
| Étape | Montant | Explication |
|---|
La note détaillée apparaîtra après la simulation.
Limites de l’outil : cette estimation ne remplace ni la liquidation effectuée sur la G n°17, ni l’analyse du notaire ou de la DGI. Une exonération successorale, une réévaluation de la valeur vénale, la preuve des frais ou la qualification d’une résidence principale peuvent modifier le montant. Le net vendeur n’est pas automatiquement convertible ou transférable à l’étranger.
Ce qui change par rapport à l’ancienne version
La version précédente contenait une bonne base fiscale, mais plusieurs formulations étaient trop générales pour un sujet aussi sensible. L’exonération successorale était présentée comme plus large qu’elle ne l’est, la réduction de résidence principale était limitée au collectif, l’obligation de déclarer une vente sans gain n’était pas suffisamment mise en avant et le transfert international semblait presque automatique après paiement de l’impôt.
| Point | Nouvelle approche |
|---|---|
| Livret foncier | Distinction entre titre publié, acte, fiche immobilière et régularisation préalable. |
| Succession | Exonération limitée aux biens dont l’impossibilité de partage matériel ou juridique est dûment justifiée. |
| Résidence principale | Logement collectif ou individuel, si unique propriété et habitation principale. |
| Absence de gain | G n°17 obligatoire même lorsque la plus-value est nulle. |
| Transfert | Distinction entre propriété, traçabilité, convertibilité et transfert. |
| France et Canada | Sections séparées avec règles du pays de résidence. |
| Outil | Ajout du simulateur de plus-value et de net vendeur. |
Quels documents faut-il réunir avant de vendre ?
Le titre de propriété publié
Le notaire doit identifier le propriétaire, la consistance du bien et la chaîne des mutations. Selon le dossier, le titre peut être matérialisé par un acte publié, un livret foncier, une attestation immobilière après décès ou d’autres documents réguliers. Un bien sans livret foncier n’est pas nécessairement invendable pour toujours, mais il doit souvent être régularisé avant l’acte définitif.
Le guide sur le livret foncier, l’acte notarié et le certificat négatif explique les différences. Lorsqu’aucun titre exploitable n’existe, consultez aussi le guide sur la régularisation d’un bien hérité sans acte.
La situation hypothécaire
Une fiche immobilière récente ou les renseignements de la conservation foncière permettent de vérifier hypothèques, privilèges, saisies et oppositions. Une dette garantie peut devoir être remboursée directement sur le prix.
L’origine de propriété
Conservez l’acte d’achat, de donation, de succession ou de construction. Il détermine la valeur d’acquisition utile au calcul.
Les justificatifs de frais
Factures, reçus, droits, honoraires et preuves de paiement doivent être classés. Une estimation familiale ou un devis non payé ne démontre pas nécessairement une dépense admise.
L’identité des titulaires
Le notaire vérifie noms, dates de naissance, régime matrimonial, procurations et droits de chaque propriétaire. En indivision, une personne ne vend pas les quotes-parts des autres sans mandat ou base juridique valable.
Quelles sont les étapes d’une vente immobilière ?
- Vérifier le titre et les charges.
- Déterminer une valeur cohérente avec le marché et le référentiel fiscal.
- Préparer la procuration si le vendeur est à l’étranger.
- Négocier le prix et les conditions.
- Signer l’acte authentique.
- Calculer la plus-value.
- Déposer la G n°17 dans les 30 jours.
- Régler dettes, impôt et frais.
- Publier la mutation.
- Organiser le produit net et son éventuel transfert.
Le référentiel fiscal 2025-2026 peut servir de comparaison, mais il ne remplace pas une estimation. Le guide sur les prix immobiliers par ville aide à préparer la négociation.
Comment calculer la plus-value immobilière imposable ?
La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de cession fiscalement retenu et la valeur d’acquisition majorée des frais admissibles.
Prix de cession fiscal
Le prix de vente peut être réduit des droits, taxes et frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession lorsque les conditions de justification et d’admission sont remplies.
Valeur d’acquisition
Pour un achat, il s’agit du prix d’acquisition. Pour une construction, la valeur de création doit être documentée. Pour une succession ou donation, la valeur vénale à la date de la transmission remplace le prix historique.
Majoration pour frais
Les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration dûment justifiés peuvent majorer la valeur d’acquisition dans la limite de 30 %. Cette règle ne s’applique pas avec le forfait de 40 %.
Résultat nul
Lorsque le prix fiscal ne dépasse pas la base, l’IRG est nul, mais la déclaration demeure requise.
Exemple : un appartement vendu 15 000 000 DZD avec une base d’acquisition totale de 10 000 000 DZD produit une plus-value initiale de 5 000 000 DZD avant abattement.
Quelle valeur utiliser pour un bien hérité ou reçu par donation ?
La valeur vénale à la date de la donation ou de la succession se substitue à la valeur d’acquisition. Il ne faut pas reprendre automatiquement le prix payé plusieurs décennies auparavant par le défunt.
Valeur documentée
Recherchez actes, évaluations, déclarations et documents établis lors de la transmission. Une valeur artificiellement faible peut augmenter la plus-value lors de la revente.
Succession en chaîne
Lorsque plusieurs décès se sont succédé sans régularisation, le notaire doit reconstituer la transmission et confirmer la date et la valeur utiles.
Revente rapide
Une vente peu après le décès peut produire un gain faible si la valeur successorale reflétait correctement le marché, mais elle reste déclarable.
Le guide pour vendre un bien hérité depuis l’étranger traite la frédha, les héritiers et la distribution du prix.
Comment fonctionne le forfait de 40 % depuis 2026 ?
Lorsque le prix d’acquisition ou de création ne peut pas être déterminé, la valeur d’acquisition est fixée à 40 % du prix de vente.
Conséquence
Avant frais de cession et abattement, la différence représente 60 % du prix. Pour 10 000 000 DZD, la base forfaitaire est de 4 000 000 DZD.
Pas de cumul avec les travaux
La DGI précise que les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration ne s’ajoutent pas, même justifiés.
Pas un choix fiscal libre
Le forfait vise l’impossibilité de déterminer la valeur. Il ne faut pas écarter un acte existant parce que le forfait semble plus avantageux.
Contrôle de la valeur
L’administration peut confronter le prix déclaré au référentiel et au marché.
Quels frais peuvent réduire la plus-value ?
Frais d’acquisition et d’amélioration
Ils majorent la base lorsqu’ils sont dûment justifiés, dans la limite de 30 % de la valeur d’acquisition.
Frais de cession
Certains droits, taxes et frais supportés par le vendeur peuvent réduire le prix fiscal. Le montant doit provenir d’un document fiable.
Commission d’agence
Elle diminue le net économique. Son admission fiscale doit être confirmée selon la facture et la réglementation, raison pour laquelle le simulateur la conserve séparément.
Dette hypothécaire
Le remboursement du capital restant dû réduit l’argent disponible, mais ne réduit pas automatiquement la plus-value.
Comment appliquer l’abattement pour durée de détention ?
Le revenu imposable bénéficie d’un abattement de 5 % par année à compter de la troisième année, dans la limite de 50 %.
| Durée | Abattement estimé | Part restante |
|---|---|---|
| 1 ou 2 ans | 0 % | 100 % |
| 3 ans | 5 % | 95 % |
| 5 ans | 15 % | 85 % |
| 10 ans | 40 % | 60 % |
| 12 ans ou plus | 50 % | 50 % |
Quelle réduction pour l’unique propriété et habitation principale ?
La DGI publie une réduction d’impôt de 50 % pour la cession d’un logement situé dans un immeuble collectif ou individuel constituant l’unique propriété et l’habitation principale.
Réduction, pas exonération générale
L’outil calcule l’IRG de 15 %, puis réduit cet impôt de moitié.
Conditions cumulatives
Le caractère d’unique propriété et d’habitation principale doit être démontré. Une résidence secondaire ou un logement loué ne doit pas bénéficier de la réduction sans validation.
La vente d’un bien hérité est-elle exonérée ?
Pas automatiquement. L’exonération vise une cession nécessaire à la liquidation d’une indivision successorale lorsque l’impossibilité de partage pour des raisons matérielles ou juridiques est dûment justifiée.
À démontrer
- origine successorale ;
- droits indivis ;
- impossibilité matérielle ou juridique de partage ;
- lien entre la vente et la liquidation des droits.
Ce qui ne suffit pas
Le nombre d’héritiers, leur accord de vendre ou un conflit familial ne prouvent pas à eux seuls l’indivisibilité.
Le guide sur le partage d’un héritage immobilier présente les autres solutions.
Comment déposer la déclaration G n°17 ?
Délai
La déclaration et le paiement doivent intervenir dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de l’établissement de l’acte.
Service compétent
La DGI indique le receveur des impôts du lieu de situation du bien. Vérifiez le guichet avec le notaire.
Auto-liquidation
Le contribuable calcule et paie lui-même l’impôt, sous réserve du contrôle.
Même sans gain
L’article 80 quater impose la G n°17 même lorsqu’aucune plus-value n’a été réalisée.
Preuves
Conservez déclaration, reçu, calcul, justificatifs et preuve de paiement.
Comment vendre depuis la France ou le Canada ?
Procuration spéciale
Le mandat doit être préparé avec le notaire. Il peut couvrir documents, signature, déclaration fiscale, paiement, mainlevée et instructions bancaires.
Le guide sur la procuration immobilière au consulat propose les pouvoirs à encadrer.
Mandataire fiscal
La DGI permet au vendeur non domicilié en Algérie de faire liquider et payer l’impôt par un mandataire dûment habilité.
Compte bénéficiaire
L’acte et les instructions doivent identifier le véritable vendeur et le compte bénéficiaire. Le versement sur le compte personnel d’un proche sans encadrement crée un risque.
Indivision
Chaque titulaire doit signer ou être représenté. Le net suit les quotes-parts après dettes et comptes approuvés.
Comment calculer le net vendeur réel ?
Prix encaissé − IRG − commission − frais de vente − dette remboursée = net vendeur disponible.
Différence avec la plus-value
Une faible plus-value peut coexister avec un net limité par un prêt. À l’inverse, un bien sans dette peut générer une forte plus-value fiscale.
Indivision
Le net global est réparti après les dettes, frais, impôt et comptes entre propriétaires.
Conversion
La conversion affichée est indicative et ne garantit pas le taux bancaire ni le transfert.
Peut-on transférer automatiquement le produit vers l’étranger ?
Non. La vente régulière et le paiement de l’impôt établissent la propriété du produit net, mais ne garantissent pas sa conversion.
Contrôle des changes
La Banque d’Algérie répertorie une instruction relative au transfert du produit de vente de biens appartenant à des ressortissants étrangers. Cette référence ne doit pas être étendue automatiquement aux Algériens ou binationaux.
Traçabilité
La banque peut demander acte, justificatif d’acquisition, origine des fonds, déclaration fiscale, reçu et identité du bénéficiaire.
Compte en devises
Posséder un compte en devises ne transforme pas automatiquement des dinars en devises transférables.
Consultez le guide sur le rapatriement du prix d’une vente immobilière avant la signature.
Que doit faire un vendeur résident fiscal de France ?
Il doit examiner la convention franco-algérienne, la déclaration française et le mécanisme d’élimination de la double imposition.
Immeuble situé en Algérie
L’Algérie conserve le droit d’imposer le gain lié à l’immeuble. La France peut demander une déclaration et applique la convention.
Crédit d’impôt
Le BOFiP décrit la méthode prévue par l’article 24. La qualification et le formulaire doivent être confirmés pour l’année de vente.
Conversion
Conservez le cours utilisé pour le prix, la valeur d’acquisition, les frais et l’impôt. Le BOFiP indique que l’impôt étranger est en principe converti au cours du jour de paiement.
Les guides sur la double imposition immobilière et la convention fiscale détaillent ces interactions.
Que doit faire un vendeur résident fiscal du Canada ?
Le Canada impose généralement ses résidents sur leurs gains mondiaux. Le vendeur doit calculer le gain canadien selon les règles de l’ARC, indépendamment du calcul algérien.
Coût de base rajusté
Pour un bien hérité, l’ARC indique que le coût correspond généralement à la juste valeur marchande immédiatement avant le décès, sous réserve d’exceptions.
Annexe 3
Le calcul canadien utilise le produit de disposition, le coût de base rajusté et les dépenses engagées pour vendre, convertis en dollars canadiens.
Crédit étranger
L’impôt algérien peut être pertinent pour un crédit pour impôt étranger, sous réserve de la convention et des limites canadiennes.
T1135
La détention d’un bien étranger peut créer une obligation d’information selon l’usage, la nature et le coût. La vente ne régularise pas automatiquement les années antérieures.
Huit cas pratiques
Cas 1 — Appartement acheté avec acte et factures
Le vendeur utilise le prix réel et les frais justifiés, plafonnés à 30 %. Le forfait de 40 % ne s’applique pas.
Cas 2 — Vieille maison sans prix
La base devient 40 % du prix et les travaux ne sont pas ajoutés.
Cas 3 — Bien hérité revendu rapidement
La valeur successorale remplace le prix historique. La vente reste déclarable.
Cas 4 — Unique résidence principale
Une réduction de 50 % de l’IRG peut s’appliquer si les conditions sont prouvées.
Cas 5 — Maison successorale indivisible
L’exonération n’est utilisée qu’après justification de l’indivisibilité et validation.
Cas 6 — Vendeur en France représenté
La procuration couvre la signature et la G n°17, mais limite la réception du prix.
Cas 7 — Bien avec crédit
L’IRG est calculé, puis la banque reçoit le capital restant. Le prêt réduit le net, pas nécessairement la plus-value.
Cas 8 — Vendeur canadien d’un bien hérité
Les gains algérien et canadien sont calculés avec des règles et devises différentes.
Checklist avant la signature
- Titre : propriétaire, surface et références concordants.
- Charges : hypothèque, saisie et opposition vérifiées.
- Valeur : prix cohérent avec le marché.
- Acquisition : acte ou valeur successorale retrouvés.
- Frais : factures et paiements classés.
- Abattement : date d’entrée en possession confirmée.
- Résidence principale : conditions prouvées.
- Succession : indivisibilité justifiée.
- Procuration : pouvoirs validés.
- G n°17 : responsable et délai identifiés.
- Prix : compte bénéficiaire écrit.
- Dette : capital et mainlevée chiffrés.
- Pays de résidence : obligations préparées.
- Transfert : position bancaire obtenue.
Les erreurs les plus fréquentes
Présumer que toute succession est exonérée
L’indivisibilité doit être justifiée.
Oublier la G n°17 sans gain
Absence d’impôt ne signifie pas absence de déclaration.
Utiliser le forfait alors qu’un prix existe
Le forfait vise l’impossibilité de déterminer la valeur.
Cumuler forfait et travaux
La DGI exclut ce cumul.
Confondre réduction et exonération
La résidence principale réduit l’impôt de moitié.
Confondre dette et frais déductibles
Le capital restant réduit le net, pas automatiquement la base fiscale.
Promettre un transfert non validé
La propriété des fonds ne garantit pas leur convertibilité.
Signer une procuration trop large
Le mandat doit identifier le bien, les pouvoirs et le compte.
FAQ
Quel est le taux de plus-value immobilière en Algérie ?
15 % de la plus-value imposable, pas du prix total.
Comment calculer la plus-value ?
Soustrayez la base d’acquisition majorée des frais admis du prix fiscal de cession, puis appliquez l’abattement.
Que devient le prix introuvable ?
Depuis 2026, la valeur d’acquisition est fixée à 40 % du prix de vente lorsque le prix ne peut être déterminé.
Peut-on ajouter les travaux au forfait ?
Non.
Quel est le plafond des frais justifiés ?
30 % du prix ou de la valeur d’acquisition.
Quel abattement s’applique ?
5 % par année à compter de la troisième, maximum 50 %.
La résidence principale est-elle exonérée ?
La DGI publie une réduction de 50 % de l’impôt sous conditions.
Un bien hérité est-il toujours exonéré ?
Non. L’indivisibilité matérielle ou juridique doit être justifiée.
Quelle valeur utiliser pour un héritage ?
La valeur vénale à la date de la succession.
Faut-il déclarer sans plus-value ?
Oui, la G n°17 reste obligatoire.
Quel est le délai ?
30 jours à compter de l’acte de vente.
Où déposer la G n°17 ?
Auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien.
Un mandataire peut-il payer l’impôt ?
Oui, s’il est dûment habilité.
Le notaire paie-t-il automatiquement ?
Ne le présumez pas; identifiez qui dépose et paie.
La commission réduit-elle l’impôt ?
Elle réduit le net. Son admission fiscale doit être confirmée.
Le crédit réduit-il la plus-value ?
Non automatiquement.
Peut-on vendre depuis la France ?
Oui, avec une procuration spéciale et un circuit préparé.
Peut-on transférer tout le prix en euros ?
Pas automatiquement; la banque examine la réglementation et les justificatifs.
Un résident de France doit-il déclarer ?
Il doit examiner les obligations françaises et la convention.
Un résident du Canada doit-il déclarer ?
Le gain étranger doit généralement être examiné dans la déclaration canadienne.
Glossaire
- Plus-value : différence positive entre prix fiscal et base d’acquisition.
- IRG : impôt sur le revenu global.
- G n°17 : déclaration des plus-values immobilières.
- Valeur vénale : valeur de marché à une date donnée.
- Valeur d’acquisition : prix ou valeur de départ.
- Forfait de 40 % : base substitutive lorsque le prix est indéterminable.
- Abattement : réduction de la base imposable.
- Réduction d’impôt : diminution de l’impôt calculé.
- Exonération : dispense d’impôt sous conditions.
- Indivision : propriété commune sans lots individualisés.
- Frédha : acte déterminant héritiers et quotes-parts.
- Mandataire : personne habilitée à agir.
- Mainlevée : fin d’une sûreté ou inscription.
- Net vendeur : montant après impôt, frais et dettes.
- Contrôle des changes : règles de conversion et transfert.
- Coût de base rajusté : notion canadienne de calcul du gain.
Sources officielles vérifiées
- DGI — IRG sur les plus-values immobilières.
- DGI — formulaire G n°17.
- Loi de finances 2026 — forfait de 40 %.
- DGI — référentiel 2025-2026.
- Banque d’Algérie — réglementation des changes.
- BOFiP — double imposition France–Algérie.
- ARC — annexe 3 et gains en capital.
- ARC — héritage et T1135.
Date de vérification : 21 juillet 2026. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis fiscal, juridique, bancaire ou notarial personnalisé.
