Vendre un bien immobilier en Algérie obéit à une logique fiscale bien différente de celle de l’achat : ce n’est plus l’acquéreur qui supporte l’essentiel des frais, mais le vendeur, qui doit déclarer et payer un impôt sur la plus-value réalisée — au taux de 15 %, libératoire — dans un délai de 30 jours après la signature de l’acte. Une réforme entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026 a par ailleurs changé la donne pour les biens anciens dont le prix d’achat n’est plus retrouvable. Ce guide détaille le calcul de la plus-value, les abattements applicables, les démarches étape par étape, et — point souvent ignoré — comment un membre de la diaspora peut vendre un bien en Algérie sans être physiquement présent, y compris pour s’acquitter de l’impôt.

Sommaire

1. Les documents à réunir avant de vendre
2. Les étapes de la vente
3. La plus-value immobilière : comment elle est calculée
4. Le nouveau forfait de 40 % pour les biens sans prix d’acquisition connu
5. Les abattements et réductions applicables
6. Taux d’imposition et déclaration
7. Vendre depuis l’étranger : le mandataire fiscal
8. Rapatrier le produit de la vente en France ou au Canada
9. Qui paie quoi : vendeur vs acheteur
10. Les erreurs à éviter
11. FAQ

Les documents à réunir avant de vendre

• Le livret foncier — la preuve légale de propriété, sans lequel aucune vente n’est possible
• L’acte de propriété initial (acte d’achat, de donation ou de succession), qui mentionne — ou non — le prix d’acquisition d’origine
• Un certificat de non-hypothèque, délivré par la conservation foncière, prouvant que le bien n’est grevé d’aucune charge
• Un certificat de propriété à jour et, selon les cas, un extrait cadastral
• Les documents d’identité du ou des propriétaires (et, en cas d’indivision, l’accord de tous les copropriétaires)

Les étapes de la vente

1. Estimation du bien — en s’appuyant idéalement sur le référentiel des prix par ville et sur le référentiel officiel des prix immobiliers de la DGI, qui sert aussi de base à l’administration fiscale pour apprécier la cohérence du prix déclaré
2. Recherche d’un acquéreur — via une agence agréée, une plateforme d’annonces ou le bouche-à-oreille
3. Signature d’un compromis de vente, fixant le prix et les conditions, idéalement devant notaire
4. Signature de l’acte authentique chez le notaire, avec paiement par l’acheteur via le circuit bancaire (chèque certifié ou virement — les espèces sont interdites depuis la loi de finances 2025)
5. Déclaration et paiement de l’impôt sur la plus-value par le vendeur, dans les 30 jours suivant l’établissement de l’acte
6. Publication de l’acte à la conservation foncière, qui délivre un nouveau livret foncier au nom de l’acheteur

La plus-value immobilière : comment elle est calculée

La plus-value imposable correspond à la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition (ou la valeur de création, pour un bien construit par le vendeur lui-même). C’est ce montant — pas le prix de vente total — qui sert de base à l’impôt.

Cas particulier : si le bien provient d’une donation ou d’une succession, c’est la valeur vénale du bien à la date de la donation ou du décès qui remplace le prix d’acquisition dans le calcul — pas le prix payé, des décennies plus tôt, par le premier propriétaire de la lignée familiale.

Exemple simple : un appartement acheté 6 000 000 DA et revendu 10 000 000 DA dégage une plus-value brute de 4 000 000 DA. C’est ce montant (avant abattements) qui sera soumis à l’IRG au taux de 15 %.

Le nouveau forfait de 40 % pour les biens sans prix d’acquisition connu

C’est le changement le plus important de 2026 pour les vendeurs de biens anciens. De nombreux biens en Algérie — vieilles bâtisses, terrains issus de partages familiaux, transmissions informelles — ne portent aucune mention du prix d’acquisition sur leur titre de propriété. Jusqu’ici, cette absence créait un vide juridique qui compliquait le calcul de l’impôt.

La loi de finances 2026 (article 9, modifiant l’article 78 du CIDTA), précisée par la circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026, a tranché : en l’absence de prix d’acquisition connu, celui-ci est désormais fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026.

Exemple officiel donné par la DGI : une ancienne bâtisse acquise en 1969, sans prix d’acquisition mentionné sur le titre de propriété, est vendue 10 000 000 DA. Le forfait retenu comme prix d’acquisition est de 40 % × 10 000 000 = 4 000 000 DA. La plus-value imposable ressort donc à 6 000 000 DA (10 000 000 − 4 000 000), avant application des abattements et frais déductibles.

Point important : lorsque ce forfait de 40 % s’applique, la DGI précise qu’il n’y a plus lieu de tenir compte des frais d’acquisition, d’entretien ou d’amélioration du bien, même dûment justifiés — le forfait remplace intégralement ces déductions, il ne s’y ajoute pas.

Les abattements et réductions applicables

Une fois la plus-value brute déterminée (avec prix réel ou forfait de 40 %), plusieurs mécanismes peuvent réduire la base imposable :

Cumulés, l’abattement pour durée de détention et la réduction pour résidence principale unique peuvent réduire très fortement, voire annuler dans certains cas, l’impôt dû sur la revente d’un bien détenu depuis longtemps et occupé comme résidence principale.

Taux d’imposition et déclaration

Une fois la base imposable déterminée après abattements, elle est soumise à l’IRG au taux de 15 %, libératoire d’impôt — c’est-à-dire que ce paiement solde définitivement l’obligation fiscale sur cette plus-value, sans imposition supplémentaire ultérieure en Algérie.

Formalités déclaratives :

• Le vendeur doit souscrire la déclaration série G n° 17 (bordereau-avis de versement)
• Le paiement doit intervenir dans un délai de 30 jours à compter de la date d’établissement de l’acte de vente
• La déclaration et le paiement se font auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien vendu

Vendre depuis l’étranger : le mandataire fiscal

C’est un point que beaucoup de membres de la diaspora ignorent, et qui simplifie considérablement les choses : la Direction Générale des Impôts prévoit explicitement que, lorsque le vendeur n’est pas domicilié en Algérie, il peut désigner un mandataire dûment habilité pour accomplir l’obligation fiscale de déclaration et de paiement de l’IRG sur la plus-value, en son nom.

Concrètement, si vous vivez en France ou au Canada et vendez un bien hérité ou acquis en Algérie :

1. Vous pouvez établir une procuration immobilière au consulat, incluant explicitement le pouvoir de signer l’acte de vente et d’accomplir les démarches fiscales liées à la cession
2. Votre mandataire (un proche ou, pour plus de sécurité, un professionnel) dépose la déclaration série G n° 17 et règle l’IRG dans le délai légal de 30 jours
3. Le produit net de la vente peut ensuite être transféré vers votre compte en devises, puis rapatrié

Conseil : précisez explicitement dans la procuration que le mandataire est habilité à « accomplir toutes formalités fiscales liées à la cession, y compris la déclaration et le paiement de l’IRG sur la plus-value » — une procuration trop vague, limitée à la seule signature de l’acte de vente, pourrait ne pas suffire pour ces démarches fiscales spécifiques.

Rapatrier le produit de la vente en France ou au Canada

Une fois la vente conclue et l’impôt payé, le produit net revient au vendeur — mais son rapatriement vers la France ou le Canada suit des règles propres au contrôle des changes algérien, distinctes de la fiscalité de la vente elle-même. Ce sujet mérite un traitement à part entière ; en attendant, gardez à l’esprit que :

• Les fonds transitent nécessairement par un compte en devises ouvert en Algérie avant tout transfert international
• Si vous êtes résident fiscal français, vous devrez déclarer cette vente et, le cas échéant, ses revenus dans votre déclaration française — consultez notre guide sur la double imposition franco-algérienne sur l’immobilier
• La convention fiscale franco-algérienne prévoit des mécanismes pour éviter une double taxation de la même plus-value dans les deux pays

Qui paie quoi : vendeur vs acheteur

Il est facile de confondre les deux fiscalités d’une même transaction — elles concernent deux parties différentes :

Ces deux impositions sont cumulatives à l’échelle de la transaction globale — l’acheteur paie ses frais, le vendeur paie son impôt sur la plus-value — mais elles ne pèsent jamais sur la même personne pour le même montant.

Les erreurs à éviter

• Oublier le délai de 30 jours — la déclaration et le paiement de l’IRG sur la plus-value doivent intervenir rapidement après la signature, pas « quand on aura le temps »
• Ne pas conserver les justificatifs du prix d’acquisition d’origine et des travaux réalisés — leur absence déclenche l’application du forfait de 40 %, potentiellement moins favorable selon les cas que le prix réel documenté
• Négliger la procuration fiscale si vous vendez depuis l’étranger — une procuration limitée à la seule signature notariale peut ne pas couvrir les démarches fiscales
• Confondre l’impôt du vendeur et les frais de l’acheteur dans la négociation du prix net à percevoir
• Vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les héritiers — voir notre guide sur la succession franco-algérienne

FAQ

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière en Algérie ?

15 %, libératoire d’impôt, appliqué sur la plus-value nette après abattements — pas sur le prix de vente total.

Que se passe-t-il si je ne connais pas le prix d’achat initial du bien ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le prix d’acquisition est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente lorsqu’il ne peut être déterminé. Dans ce cas, aucune déduction supplémentaire pour frais d’entretien ou d’amélioration n’est applicable.

Existe-t-il un abattement selon la durée de détention du bien ?

Oui, 5 % par an à compter de la 3ᵉ année de possession, plafonné à 50 %.

La vente de ma résidence principale bénéficie-t-elle d’un traitement particulier ?

Oui, pour un logement collectif constituant votre unique propriété et votre habitation principale, l’IRG dû sur la plus-value est réduit de 50 %.

Puis-je vendre un bien en Algérie sans me déplacer depuis la France ou le Canada ?

Oui. Vous pouvez établir une procuration au consulat d’Algérie habilitant un mandataire à signer l’acte de vente et à accomplir les formalités fiscales (déclaration et paiement de l’IRG sur la plus-value) en votre nom — une possibilité explicitement prévue par la DGI pour les vendeurs non domiciliés en Algérie.

Dans quel délai dois-je déclarer et payer l’impôt sur la plus-value ?

Dans les 30 jours suivant la date d’établissement de l’acte de vente, via la déclaration série G n° 17, auprès du receveur des impôts du lieu où se trouve le bien.

La vente d’un bien hérité entre héritiers est-elle imposée ?

Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien successoral, dans le cadre de la liquidation d’une indivision entre héritiers, sont exonérées d’IRG/plus-value.

En résumé : vendre un bien immobilier en Algérie implique un impôt de 15 % sur la plus-value, largement atténué par l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant, la réduction pour résidence principale unique. La réforme 2026 du forfait de 40 % change la donne pour les biens anciens sans prix d’acquisition connu. Pour la diaspora, le point clé à retenir est que la loi prévoit explicitement la possibilité de mandater un tiers pour accomplir les démarches fiscales — vendre depuis l’étranger n’exige donc pas nécessairement un déplacement en Algérie.

Lire aussi :

• Frais de notaire pour l’achat immobilier en Algérie
• Prix immobilier en Algérie 2026 : ville par ville
• Procuration immobilière : guide consulat
• Succession franco-algérienne : vos droits
• Compte devise en Algérie : le guide
• Double imposition France-Algérie sur l’immobilier
• Convention fiscale France-Algérie
• Investir dans l’immobilier en Algérie : rentable ou non ?

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et éducatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux, abattements et procédures peuvent évoluer. Consultez un notaire et, pour toute question fiscale spécifique, l’administration fiscale algérienne (DGI) ou un conseiller fiscal avant toute cession.

Sources : Direction Générale des Impôts (DGI) — mfdgi.gov.dz, « IRG/Plus-values de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis » | Circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026 — Modalités de détermination du prix d’acquisition forfaitaire | Loi de finances 2026 — Article 9, modifiant l’article 78 du CIDTA | Loi de finances 2021 — Institution de l’abattement de 5 %/an | TSA Algérie — « Vente des biens immobiliers anciens en Algérie : ce qui change en 2026 » (mars 2026) | Maghreb Émergent — « Vente immobilière sans prix d’achat : la DGI retient désormais un forfait de 40 % » (mars 2026) | Algérie Éco — « IRG sur les cessions immobilières : un forfait de 40 % en l’absence de prix d’acquisition » (mars 2026) | El Moudjahid — « Cession de biens bâtis et non bâtis : la DGI détaille les nouvelles mesures » | Algeria Invest — « Cessions des biens immobiliers et des actions : la DGI rappelle les changements » | Algérie360 — « Immobilier en Algérie : ce nouveau mécanisme peut tout changer lors d’une vente » (mars 2026)