Vendre un bien immobilier en Algérie lorsqu’on réside en Belgique implique deux dossiers fiscaux différents. L’Algérie taxe la plus-value réalisée sur l’immeuble situé sur son territoire et impose des formalités propres à la vente. La Belgique, de son côté, ne doit pas être abordée comme si l’appartement se trouvait à Bruxelles : il faut examiner les règles belges applicables à un bien étranger, la convention fiscale Belgique–Algérie et les obligations déclaratives de l’année de la vente.

Pour un particulier qui revend un appartement familial à Alger, Oran, Béjaïa ou Constantine, la règle algérienne de référence est aujourd’hui un IRG de 15 % sur la plus-value immobilière imposable. Mais l’impôt ne se calcule pas simplement sur « prix de vente moins prix payé » : durée de détention, frais justifiés, origine du bien, valeur retenue lors d’une succession ou d’une donation et éventuelle impossibilité de retrouver le prix d’acquisition peuvent modifier sensiblement l’assiette.

En Belgique, deux confusions sont particulièrement fréquentes. D’abord, les règles des cinq ou huit ans que l’on rencontre pour certains immeubles situés en Belgique ne doivent pas être transposées automatiquement à un logement algérien. Ensuite, la nouvelle taxe belge de 10 % entrée en vigueur en 2026 vise les actifs financiers et ne transforme pas la vente d’un appartement en Algérie en plus-value financière taxable à 10 %.

À retenir avant de signer

• L’Algérie peut imposer la plus-value d’un immeuble situé en Algérie, même si le vendeur vit fiscalement en Belgique.
• Le taux algérien de référence est de 15 % de la plus-value imposable, avec des règles d’abattement liées à la durée de détention.
• Depuis la loi de finances 2026, si le prix d’acquisition ou la valeur de création est impossible à déterminer, la DGI retient forfaitairement 40 % du prix de cession comme valeur d’acquisition ou de création.
• Pour un bien reçu par succession ou donation, la valeur vénale au jour de la transmission remplace le prix d’acquisition pour calculer la plus-value algérienne.
• Le vendeur doit en principe souscrire la déclaration G n°17 et payer l’impôt dans les 30 jours suivant la vente, y compris lorsqu’aucune plus-value n’est réalisée.
• Un vendeur non domicilié en Algérie peut faire accomplir la liquidation et le paiement de l’impôt par un mandataire légalement habilité.
• En Belgique, la vente d’un bien étranger doit être signalée au SPF Finances via MyMinfin afin de mettre à jour le dossier de revenu cadastral étranger.
• Pour l’année de la vente, le revenu cadastral étranger n’est déclaré que pour la période pendant laquelle vous avez encore détenu le bien.
• La taxe belge de 10 % introduite en 2026 concerne les actifs financiers, pas la cession d’un appartement ou d’un terrain algérien.
• Si le prix de vente reste sur un compte bancaire en Algérie, les obligations belges relatives aux comptes étrangers continuent de devoir être examinées séparément.

Sommaire

1. Une vente, trois dossiers à coordonner
2. Peut-on vendre depuis la Belgique sans se déplacer ?
3. Comment la plus-value est-elle taxée en Algérie ?
4. Comment calculer la plus-value imposable ?
5. Durée de détention : quel abattement ?
6. Bien hérité ou reçu par donation : quelle valeur retenir ?
7. Que se passe-t-il si le prix d’achat est introuvable ?
8. Résidence principale : réduction possible en Algérie
9. G n°17 et délai de 30 jours
10. La Belgique taxe-t-elle aussi la plus-value ?
11. La nouvelle taxe belge de 10 % s’applique-t-elle ?
12. Convention Belgique–Algérie : à quoi sert-elle ?
13. Après la vente : que signaler à MyMinfin ?
14. Que déclarer en Belgique l’année de la vente ?
15. Si l’argent reste sur un compte en Algérie
16. Peut-on transférer le prix de vente vers la Belgique ?
17. Quatre cas pratiques
18. Le dossier de preuves à conserver
19. Les erreurs les plus coûteuses
20. Questions fréquentes

Une vente, trois dossiers à coordonner

Une vente Algérie–Belgique devient beaucoup plus claire lorsqu’on sépare trois sujets qui sont souvent mélangés.

Cette séparation évite une erreur classique : croire qu’avoir payé l’impôt algérien clôt automatiquement toutes les formalités belges, ou à l’inverse attendre une réponse du fisc belge avant d’accomplir une obligation algérienne qui dispose de son propre délai.

Peut-on vendre depuis la Belgique sans se déplacer ?

Oui, une représentation est possible, sous réserve de disposer d’un mandat adapté aux actes à accomplir. La DGI précise d’ailleurs que, lorsque le vendeur n’est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement de l’impôt sur la plus-value peuvent être effectués par son mandataire dûment habilité.

La vente immobilière elle-même reste un acte à sécuriser avec un notaire en Algérie. Le guide sur la procuration immobilière pour vendre ou acheter en Algérie détaille les précautions de rédaction d’un mandat à distance.

Le ministère algérien de la Justice rappelle que le notaire est un officier public chargé d’instrumenter les actes nécessitant la forme authentique, d’en assurer la validité et de veiller notamment aux formalités d’enregistrement et de publicité. Vous pouvez consulter la fiche officielle du ministère de la Justice sur la profession de notaire.

Bon réflexe : faites valider la procuration par le notaire qui préparera l’acte avant de la signer en Belgique. Une procuration trop générale peut donner des pouvoirs inutiles ; une procuration trop étroite peut bloquer la vente au moment de signer.

Comment la plus-value est-elle taxée en Algérie ?

Pour une personne qui cède, hors activité professionnelle, un immeuble bâti ou non bâti ou un droit réel immobilier, la DGI classe la différence positive entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition ou de création dans l’IRG sur les plus-values de cession immobilière.

Le taux actuellement publié par la DGI est de 15 % libératoire sur la plus-value imposable. La page officielle détaille également les abattements, exemptions et obligations déclaratives : IRG sur les plus-values de cession immobilière — DGI.

Ce taux de 15 % ne signifie pas que vous payez 15 % du prix de vente. Il s’applique à la plus-value imposable après détermination de sa base fiscale.

Comment calculer la plus-value imposable ?

Le point de départ est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur de création. La DGI permet également de tenir compte, sous conditions, de certains droits, taxes et frais d’acquisition, d’entretien ou d’amélioration dûment justifiés supportés par le vendeur. La réduction correspondante est plafonnée à 30 % du prix d’acquisition ou de la valeur de création.

La facture d’un entrepreneur, un acte d’achat, un reçu d’enregistrement ou une pièce bancaire peuvent donc avoir une vraie valeur fiscale plusieurs années après l’achat. Une estimation orale de travaux « faits par la famille » ne remplace pas une dépense justifiée.

Pour préparer une estimation avant rendez-vous chez le notaire ou le receveur, vous pouvez utiliser le calculateur de plus-value immobilière en Algérie, puis faire confirmer le calcul définitif à partir de vos pièces.

Durée de détention : quel abattement ?

La durée de détention réduit progressivement l’assiette algérienne. La DGI indique un abattement de 5 % par année à compter de la troisième année de détention, dans la limite de 50 %.

Deux propriétaires qui réalisent la même plus-value économique peuvent donc ne pas avoir la même plus-value imposable si l’un revend rapidement alors que l’autre détient le bien depuis de nombreuses années.

Pour une vente proche d’une date anniversaire d’acquisition, demandez au professionnel qui traite le dossier comment la durée est comptée à partir des dates exactes figurant dans les actes. Évitez de déduire vous-même un nombre d’années à partir d’un souvenir approximatif de l’achat.

Bien hérité ou reçu par donation : quelle valeur retenir ?

C’est l’un des points les plus importants pour la diaspora. Si vous vendez un appartement que vous avez reçu par succession ou donation, la DGI prévoit que la valeur vénale du bien à la date de la succession ou de la donation se substitue à la valeur d’acquisition pour calculer la plus-value imposable.

Un appartement reçu en 2022 et vendu en 2026 ne doit donc pas être traité comme si son coût fiscal était automatiquement nul parce que vous ne l’avez pas acheté vous-même. Il faut retrouver les documents de transmission et la valeur retenue ou défendable à cette date.

La situation comporte aussi une exonération algérienne très ciblée : la DGI vise la cession d’un bien immobilier dépendant d’une succession pour liquider une indivision lorsque l’impossibilité matérielle ou juridique du partage est dûment justifiée. Il ne faut pas transformer cette exception en exonération générale de toute vente d’un bien hérité.

Que se passe-t-il si le prix d’achat est introuvable ?

La loi de finances pour 2026 a apporté une règle très utile pour les biens anciens, issus de situations familiales ou accompagnés de documents qui ne permettent plus d’établir le prix d’acquisition ou la valeur de création.

Lorsque cette valeur est impossible à déterminer, la DGI indique qu’elle est fixée forfaitairement à 40 % du prix de vente pour le calcul de l’impôt.

Exemple simplifié

Un bien ancien est vendu 20 000 000 DA et le prix d’acquisition ne peut réellement pas être établi. La valeur d’acquisition forfaitaire serait alors de 8 000 000 DA, soit 40 % du prix de vente. La différence brute serait de 12 000 000 DA avant application des autres règles pertinentes. La DGI précise que lorsque cette base forfaitaire est utilisée, les éventuels frais d’acquisition, d’entretien ou d’amélioration ne sont pas pris en compte dans le calcul, même s’ils sont justifiés.

Cette solution de secours ne doit pas devenir un choix de convenance si l’acte d’achat existe. Commencez par rechercher les actes, archives notariales et justificatifs disponibles.

Résidence principale : réduction possible en Algérie

La DGI prévoit une réduction de 50 % de l’impôt pour certaines cessions d’un logement situé dans un immeuble individuel ou collectif lorsqu’il constitue la propriété unique et la résidence principale du cédant.

Pour un résident belge qui possède depuis longtemps un appartement familial en Algérie mais vit effectivement à Liège, Bruxelles ou Anvers, il ne faut pas supposer que la condition de résidence principale est remplie parce que le logement est appelé « maison familiale ». Faites vérifier les critères sur la situation réelle avant de compter cette réduction dans votre prix net.

G n°17 et délai de 30 jours : l’obligation à ne pas oublier

La DGI impose au cédant de souscrire la déclaration tenant lieu de bordereau-avis de versement série G n°17, de calculer l’impôt et d’en acquitter le montant dans un délai maximal de 30 jours à compter de la vente.

Depuis les modifications entrées en vigueur en 2025, la DGI précise que cette déclaration doit aussi être souscrite lorsqu’une cession à titre onéreux ne génère aucune plus-value. Ne confondez donc pas « impôt nul » et « aucune formalité ».

Le formulaire officiel est téléchargeable dans la rubrique Formulaires de déclaration de la DGI — G n°17.

La Belgique taxe-t-elle aussi la plus-value d’un bien algérien ?

Il faut éviter deux réponses trop simples : « oui, toute plus-value mondiale est taxée » et « non, une plus-value étrangère n’intéresse jamais la Belgique ». La qualification belge dépend de la nature de l’opération et de la convention fiscale.

Le Code belge des impôts sur les revenus distingue notamment les opérations qui relèvent de la gestion normale d’un patrimoine privé des prestations, opérations ou spéculations qui en sortent. Par ailleurs, les régimes belges spécifiques qui visent certaines cessions rapides d’immeubles bâtis ou de terrains sont rédigés pour des biens situés en Belgique. Vous ne devez donc pas prendre le délai belge de cinq ans pour un bâtiment ou de huit ans pour un terrain et l’appliquer mécaniquement à votre appartement algérien.

Le texte consolidé du CIR 92 peut être consulté sur le Codex Vlaanderen — Code des impôts sur les revenus 1992. L’article 90, 1° exclut de la catégorie résiduelle les opérations relevant de la gestion normale du patrimoine privé, tandis que les points 8° et 10° visent expressément certaines plus-values sur des immeubles situés en Belgique.

Une vente isolée d’un logement familial détenu depuis longtemps n’a donc pas le même profil qu’une série d’achats, rénovations et reventes organisées dans une logique spéculative ou professionnelle. Si votre situation se rapproche du second scénario, une analyse individualisée est préférable avant de conclure que la plus-value est fiscalement neutre en Belgique.

La nouvelle taxe belge de 10 % sur les plus-values s’applique-t-elle à l’appartement ?

Non : la taxe belge de 10 % entrée en vigueur pour les plus-values réalisées à partir du 1er janvier 2026 vise les actifs financiers. Le SPF Finances cite notamment les actions, obligations, ETF, produits d’assurance, devises, or d’investissement et crypto-actifs.

Un appartement à Alger ou une parcelle de terrain en Kabylie n’est pas un actif financier au sens de cette nouvelle taxe. La page officielle permet de vérifier le champ de la mesure : Taxe sur les plus-values — SPF Finances.

Cela ne dispense évidemment pas d’examiner les règles immobilières, les revenus divers ou professionnels lorsque les faits le justifient. Cela signifie seulement que le nouveau prélèvement de 10 % sur les actifs financiers n’est pas le régime de votre vente immobilière algérienne.

Convention Belgique–Algérie : à quoi sert-elle lors de la vente ?

La Belgique et l’Algérie sont liées par une convention visant à éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune. Pour les gains tirés de la cession d’un bien immobilier, le principe conventionnel permet à l’État où l’immeuble est situé d’imposer le gain : l’Algérie conserve donc un droit d’imposition sur la plus-value d’un immeuble algérien.

Du côté belge, la convention organise ensuite l’élimination de la double imposition lorsque le droit interne belge fait entrer le revenu ou le gain dans son champ. Elle ne crée cependant pas à elle seule un impôt belge qui n’existerait pas en droit interne.

Le texte de la convention est publié au Moniteur belge et accessible via eJustice — Convention fiscale Belgique–Algérie. Le SPF Finances tient également le répertoire des conventions en vigueur. Pour une opération importante ou atypique, conservez l’avis fiscal algérien et le G n°17 payé : ce sont des pièces utiles si l’administration belge demande de documenter le traitement conventionnel.

Après la vente : que faut-il signaler à MyMinfin ?

La vente ne disparaît pas automatiquement de votre dossier belge parce que l’acte a été signé chez un notaire algérien. Le SPF Finances demande aux contribuables belges de déclarer la vente ou la modification d’un bien immobilier situé à l’étranger.

La démarche peut être effectuée via MyMinfin, dans la rubrique consacrée aux biens immobiliers à l’étranger, en sélectionnant le bien puis « Déclarer une modification ». La procédure officielle figure sur la page Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger — SPF Finances.

Pour revoir l’ensemble des obligations annuelles qui existaient avant la vente, consultez aussi notre dossier sur la déclaration en Belgique d’un bien immobilier détenu en Algérie.

Que déclarer en Belgique l’année de la vente ?

Le SPF Finances donne une règle pratique pour un bien étranger qui n’a pas été détenu pendant toute l’année : le revenu cadastral non indexé à déclarer est calculé au prorata du nombre de jours pendant lesquels vous avez encore détenu le droit réel.

Si l’acte de vente est signé en cours d’année, ne supprimez donc pas purement et simplement le bien de la déclaration de cette année-là. Il peut rester une fraction de revenu cadastral étranger à mentionner pour la période antérieure au transfert de propriété.

Le SPF détaille ce mécanisme sur sa page Biens immobiliers à l’étranger — déclaration des revenus immobiliers.

Si l’argent de la vente reste sur un compte en Algérie

La vente du bien et le compte bancaire qui reçoit les fonds sont deux sujets différents. Si vous êtes résident fiscal belge et titulaire ou cotitulaire d’un compte bancaire algérien, le SPF Finances impose en principe de déclarer ce compte au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique et de mentionner son existence dans la déclaration annuelle.

Cette obligation vaut même si le compte n’a été ouvert que pendant une partie de l’année. Le SPF précise aussi qu’une clôture ou une modification des données du compte doit être signalée au PCC dans les délais prévus.

Le détail est disponible sur la page officielle Comptes à l’étranger — SPF Finances et dans notre guide sur la déclaration d’un compte bancaire algérien en Belgique.

Peut-on transférer le prix de vente vers la Belgique ?

Ne confondez pas le droit de vendre avec la possibilité bancaire de transférer immédiatement l’intégralité du produit en euros vers la Belgique. Une banque peut demander la preuve de l’origine des fonds, l’acte de vente, les justificatifs fiscaux et les documents retraçant le financement initial ou l’acquisition du bien.

Dans un dossier transfrontalier, la traçabilité compte autant que le montant : acte authentique, prix réellement déclaré, reçu fiscal, relevés bancaires, justificatifs de change et identité du bénéficiaire doivent former une chaîne cohérente.

Le régime bancaire et de change ne doit pas être déduit du seul calcul de la plus-value. Avant de signer en comptant sur un rapatriement immédiat, faites confirmer à la banque qui recevra et émettra les fonds les pièces requises et la faisabilité du transfert pour votre opération précise.

Quatre cas pratiques Algérie–Belgique

1. Appartement acheté il y a longtemps et revendu par un résident de Bruxelles

Vous avez acheté un appartement à Oran il y a douze ans et vous le revendez aujourd’hui. Le dossier algérien part du prix de cession, de votre prix d’acquisition et des frais justifiés, puis applique les règles de durée de détention avant le taux de 15 %. En Belgique, vous ne transposez pas automatiquement la règle des cinq ans applicable à certains immeubles belges. Après la vente, vous signalez la modification du bien étranger à MyMinfin et vous ne déclarez le revenu cadastral que pour la période où vous étiez encore propriétaire.

2. Appartement hérité à Alger puis vendu quatre ans plus tard

Vous n’avez jamais payé un prix d’achat puisque le bien provient d’une succession. Pour l’Algérie, la base n’est pas automatiquement zéro : la valeur vénale à la date de la succession remplace le prix d’acquisition. Il faut donc conserver la Frédha, les actes de transmission, les documents fiscaux et toute évaluation de la valeur à cette date. Si la vente sert à liquider une indivision impossible à partager, l’exonération spécifique doit être examinée au regard de ses conditions, pas présumée.

3. Vieille maison familiale dont le prix d’achat n’apparaît nulle part

Le bien a été acquis il y a des décennies et aucun document ne permet d’établir le prix d’origine. La règle forfaitaire introduite pour 2026 peut alors devenir déterminante : 40 % du prix de cession sert de valeur d’acquisition ou de création. Dans ce cas, la DGI précise que les frais d’acquisition, d’entretien ou d’amélioration ne s’ajoutent pas à cette base forfaitaire pour réduire la plus-value.

4. Le prix est versé sur un compte algérien conservé après la vente

Le bien immobilier sort de votre patrimoine, mais le compte bancaire algérien reste un actif financier étranger. Il faut donc mettre à jour le bien auprès du SPF Finances tout en continuant, si vous êtes titulaire du compte, à respecter les obligations belges liées au compte étranger. Le fait que l’argent provienne d’une vente déjà taxée en Algérie ne supprime pas l’obligation d’identifier le compte.

Le dossier de preuves à conserver après la vente

Une vente immobilière internationale se défend beaucoup mieux avec un dossier chronologique qu’avec des explications reconstituées plusieurs années plus tard.

Les erreurs les plus coûteuses

• Calculer 15 % sur le prix total de vente au lieu de déterminer la plus-value imposable.
• Traiter un bien hérité comme si son prix d’acquisition était automatiquement nul.
• Oublier la déclaration G n°17 parce que la vente ne dégage aucune plus-value.
• Appliquer au bien algérien les délais belges de cinq ou huit ans prévus pour certaines plus-values sur des immeubles situés en Belgique.
• Croire que la nouvelle taxe belge de 10 % sur les actifs financiers concerne également l’immobilier étranger.
• Ne pas signaler à MyMinfin que le bien étranger a été vendu.
• Oublier le prorata de revenu cadastral étranger pour l’année de la cession.
• Recevoir le produit sur un compte algérien non déclaré en Belgique.
• Signer une procuration très large sans l’avoir fait valider par le notaire chargé de la vente.
• Organiser le transfert des fonds après la vente seulement, sans avoir vérifié à l’avance les exigences de traçabilité bancaire.

Questions fréquentes

Je vis en Belgique : dois-je payer l’impôt sur la plus-value en Algérie ?

Oui, le fait de résider en Belgique n’empêche pas l’Algérie d’imposer la plus-value provenant d’un immeuble situé en Algérie. Le taux publié par la DGI est de 15 % sur la plus-value imposable, après application des règles de calcul pertinentes.

La Belgique prélève-t-elle automatiquement 10 % sur la vente depuis 2026 ?

Non. La taxe belge de 10 % introduite en 2026 vise les actifs financiers. Elle ne constitue pas une taxe générale de 10 % sur la vente d’un appartement ou d’un terrain situé en Algérie.

Que vaut un appartement hérité pour calculer la plus-value algérienne ?

La DGI prévoit que la valeur vénale du bien au moment de la succession se substitue au prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable lors de la revente.

Je n’ai plus l’acte mentionnant le prix d’achat : suis-je bloqué ?

Pas nécessairement. Lorsque le prix d’acquisition ou la valeur de création ne peut pas être déterminé, la règle 2026 publiée par la DGI retient forfaitairement 40 % du prix de cession comme valeur d’acquisition ou de création. Il faut néanmoins d’abord rechercher les documents disponibles.

Puis-je faire payer le G n°17 par un proche en Algérie ?

La DGI prévoit que, si le vendeur n’est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement de l’impôt peuvent être accomplis par un mandataire légalement habilité. Le mandat doit être adapté aux actes à effectuer.

Dois-je prévenir le fisc belge après la vente ?

Oui. Le SPF Finances demande de déclarer la vente d’un bien immobilier situé à l’étranger. La modification peut être signalée en ligne via MyMinfin dans les données immobilières étrangères.

Que devient le revenu cadastral belge du bien algérien l’année de la vente ?

Pour un bien qui n’a pas été détenu pendant toute l’année, le SPF Finances demande de déclarer la partie du revenu cadastral non indexé correspondant au nombre de jours pendant lesquels vous avez détenu le droit réel.

Si je laisse le prix de vente sur mon compte algérien, dois-je le déclarer en Belgique ?

Le produit de la vente n’est pas à confondre avec l’existence du compte. Si vous êtes titulaire ou cotitulaire d’un compte bancaire algérien en tant que résident belge, ce compte doit en principe être déclaré au PCC de la Banque nationale de Belgique et mentionné dans votre déclaration fiscale.

Lire aussi

• Vendre un bien immobilier en Algérie : impôts et démarches
• Acheter un bien en Algérie depuis la Belgique
• Fiscalité Belgique–Algérie : revenus étrangers et double imposition
• Vendre un bien hérité en Algérie depuis l’étranger : Frédha, fiscalité et transfert

Sources officielles consultées

• Direction générale des impôts d’Algérie — IRG sur les plus-values de cession immobilière
• Direction générale des impôts d’Algérie — formulaires de déclaration, dont G n°17
• Ministère algérien de la Justice — notaire : statut et missions
• SPF Finances — revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger
• SPF Finances — biens immobiliers à l’étranger et déclaration annuelle
• SPF Finances — taxe sur les plus-values sur actifs financiers à partir de 2026
• SPF Finances — comptes bancaires à l’étranger
• Moniteur belge / eJustice — Convention fiscale Belgique–Algérie du 15 décembre 1991
• SPF Finances — conventions préventives de la double imposition en vigueur
• Codex Vlaanderen — Code belge des impôts sur les revenus 1992, notamment article 90