Vous vivez en Italie et vous vendez un appartement, une maison ou un terrain en Algérie ? La vente ne se résume pas à signer chez le notaire algérien puis à transférer l’argent. Il faut traiter séparément la plus-value en Algérie, l’éventuelle imposition en Italie, la convention fiscale entre les deux pays, la preuve du prix d’acquisition et le parcours bancaire du produit de vente. Une bonne préparation commence avant la signature, car plusieurs justificatifs sont beaucoup plus difficiles à reconstituer une fois le bien vendu.

Sommaire

1. Comprendre les quatre dossiers de la vente
2. Plus-value immobilière en Algérie
3. Calculer la plus-value algérienne
4. Déclaration G n°17 et paiement
5. La vente est-elle imposable en Italie ?
6. Règle italienne des cinq ans et exceptions
7. Convention fiscale Italie–Algérie
8. Crédit d’impôt en Italie
9. Constituer le dossier de preuves
10. Conversion DZD/EUR
11. Transférer le produit de vente
12. Cas particuliers
13. Calendrier pratique
14. Erreurs fréquentes
15. FAQ

Vendre un bien en Algérie depuis l’Italie : quatre dossiers à traiter séparément

Le principal piège est de mélanger des sujets qui obéissent à des règles différentes. Pour une personne fiscalement résidente en Italie, la vente d’un bien situé en Algérie doit être analysée au minimum sous quatre angles : la fiscalité algérienne de la cession, la fiscalité italienne du résident, la convention contre les doubles impositions et le transfert bancaire du prix de vente.

Ces dossiers communiquent entre eux, mais aucun ne remplace l’autre. Un notaire algérien peut sécuriser l’acte de vente sans pour autant établir votre déclaration italienne. Une banque peut accepter un transfert sans décider si la plus-value est imposable. Et le fait d’avoir payé l’IRG en Algérie ne signifie pas que la vente est automatiquement hors déclaration en Italie.

Avant de lancer la transaction, relisez aussi le guide consacré au bien immobilier en Algérie déclaré au fisc italien. La vente met fin à une détention, mais elle peut laisser des obligations déclaratives pour la partie d’année pendant laquelle vous avez encore été propriétaire.

Plus-value immobilière en Algérie : la durée de détention ne suffit pas à effacer l’impôt

La Direction générale des impôts algérienne traite les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis. Sont notamment concernés les maisons, villas, appartements, fractions d’immeubles et terrains vendus en dehors d’une activité professionnelle.

Une différence essentielle avec la logique italienne doit être comprise immédiatement : en Algérie, la page officielle précise que les biens bâtis et les terrains entrent dans le dispositif quelle que soit la durée de détention. Il ne faut donc pas importer mécaniquement dans le calcul algérien le réflexe italien des cinq ans.

Le taux d’IRG annoncé par la DGI pour la plus-value de cession immobilière est actuellement de 15 % à caractère libératoire. La législation prévoit aussi une réduction d’impôt de 50 % pour la cession d’un logement constituant à la fois l’unique propriété et l’habitation principale, sous les conditions prévues par le droit algérien.

Il existe par ailleurs des exonérations particulières. La DGI mentionne notamment certaines ventes d’un bien provenant d’une succession lorsqu’elles sont nécessaires à la liquidation de droits réels indivis et que l’impossibilité matérielle ou juridique de partage est dûment justifiée. Ce n’est pas une exonération générale de toute vente d’un bien hérité : le contexte successoral et les conditions doivent être documentés.

Si votre vente concerne précisément un bien reçu par héritage, le dossier patrimonial mérite souvent une préparation plus large. Le guide sur la vente d’un bien hérité en Algérie depuis l’étranger détaille les points propres à la fredha, aux héritiers et au transfert.

Comment calculer la plus-value imposable en Algérie ?

La logique de base est la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur de création du bien. Mais ce calcul apparemment simple devient rapidement délicat pour un expatrié qui possède un bien ancien, construit progressivement, reçu par succession ou acquis dans un contexte familial où les justificatifs sont incomplets.

La DGI permet de tenir compte, sous conditions, de droits, taxes et dépenses d’acquisition, d’entretien et d’amélioration dûment justifiés. Les travaux sans factures, les paiements informels et les montants reconstitués de mémoire fragilisent donc le calcul. La réduction correspondant à ces frais est en outre encadrée par les règles publiées par l’administration.

Bien ancien sans prix d’acquisition exploitable

La loi de finances 2026 a introduit un mécanisme particulièrement utile pour certains dossiers anciens : lorsque le prix d’acquisition ou de réalisation ne peut pas être déterminé, la DGI indique qu’une valeur forfaitaire égale à 40 % du prix de vente peut être retenue comme valeur d’acquisition ou de réalisation. Cette solution vise notamment les biens anciens, certains partages successoraux familiaux, transferts informels ou titres ne mentionnant pas le prix.

Ce mécanisme ne doit pas être transformé en choix fiscal à la carte. Il répond à une impossibilité de déterminer le coût. La DGI précise aussi qu’en cas d’évaluation forfaitaire à 40 %, les dépenses d’acquisition, d’entretien ou d’amélioration ne viennent pas ensuite diminuer une seconde fois la base, même si elles sont justifiées.

Bien reçu par donation ou succession

Pour un bien provenant d’une donation ou d’une succession, la valeur vénale à la date de la donation ou de la succession remplace la valeur d’acquisition pour calculer la plus-value algérienne. C’est une raison supplémentaire de conserver les actes et évaluations disponibles à cette date : le prix payé autrefois par le défunt n’est pas nécessairement la valeur de référence pertinente pour votre propre cession.

Abattement lié à la durée de possession

La DGI indique un abattement de 5 % par année à compter de la troisième année de possession, dans la limite de 50 %. Cette règle réduit le revenu imposable mais ne signifie pas que le bien devient automatiquement exonéré après un certain nombre d’années. Il faut donc distinguer réduction progressive de la base et exonération complète.

Déclaration G n°17 : une formalité à anticiper avant de quitter le dossier

Le vendeur doit souscrire la déclaration tenant lieu de bordereau-avis de versement série G n°17 et payer l’impôt dû auprès du receveur compétent dans un délai qui ne doit pas excéder 30 jours à compter de l’établissement de l’acte de vente. La DGI met le formulaire à disposition sur son site.

Deux détails sont particulièrement importants pour la diaspora. Premièrement, la déclaration G n°17 reste exigée même lorsque la cession ne dégage pas de plus-value. Deuxièmement, lorsqu’un vendeur n’est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement peuvent être effectués par un mandataire dûment habilité.

Une procuration ne doit cependant pas être improvisée au dernier moment. Vérifiez ce qu’elle autorise exactement : signer l’acte, accomplir les démarches fiscales, recevoir des documents, effectuer certaines opérations bancaires ou récupérer une quittance sont des pouvoirs distincts. Le guide sur la procuration immobilière pour vendre ou acheter en Algérie permet de préparer ce point séparément.

Conseil pratique : demandez et archivez une preuve identifiable du paiement de l’impôt algérien. Une simple estimation ou un calcul préparatoire n’a pas la même valeur qu’un impôt effectivement acquitté et devenu définitif lorsque vous devrez justifier un crédit fiscal en Italie.

Un résident italien doit-il déclarer une plus-value sur un bien situé en Algérie ?

La résidence fiscale italienne change la perspective. L’Agenzia delle Entrate a déjà précisé que l’article 67 du TUIR ne limite pas aux seuls immeubles situés en Italie les règles sur les plus-values immobilières : la cession d’un immeuble situé à l’étranger peut donc produire un revenu imposable pour une personne résidente en Italie.

Il faut toutefois vérifier si la vente entre réellement dans une catégorie imposable au regard du droit interne italien. Il serait erroné de prendre le taux algérien de 15 %, de le comparer à un taux italien trouvé en ligne puis d’annoncer automatiquement une différence à payer. La première question italienne est d’abord : la plus-value est-elle imposable en Italie dans votre situation ?

Cette analyse dépend notamment de la date d’acquisition ou de construction, de la nature du bien, de la manière dont il a été acquis, d’une éventuelle utilisation comme habitation principale et de situations spéciales. Les terrains constructibles obéissent par exemple à une logique qui ne se résume pas au délai de cinq ans.

Si le bien était loué avant la vente, ne mélangez pas non plus les revenus des derniers mois de location avec la plus-value de cession. Les loyers ont leur propre traitement, détaillé dans le guide sur les revenus locatifs d’Algérie quand on réside en Italie.

Règle italienne des cinq ans : utile, mais à appliquer au bon bien

Le TUIR classe notamment parmi les revenus divers les plus-values issues de la cession à titre onéreux de biens immobiliers acquis ou construits depuis cinq ans au plus. La documentation fiscale italienne rappelle également plusieurs exceptions, dont les biens acquis par succession et certaines unités immobilières utilisées comme habitation principale du vendeur ou de sa famille pendant la majeure partie de la période de détention.

Pour un appartement algérien acheté depuis plus de cinq ans, la règle ordinaire peut donc conduire à l’absence de plus-value immobilière imposable en Italie, même si l’Algérie taxe encore la cession selon sa propre législation. Ce décalage entre les deux systèmes est précisément la raison pour laquelle il faut calculer pays par pays avant d’appliquer la convention.

Attention aux terrains constructibles

Les terrains susceptibles d’utilisation constructible constituent une exception importante : le droit italien peut taxer leur plus-value indépendamment du délai ordinaire de cinq ans. Un terrain algérien ne doit donc pas être traité comme un appartement ancien simplement parce qu’il est détenu depuis longtemps. La qualification juridique et urbanistique du bien doit être clarifiée.

Héritage : ne confondez pas la règle italienne et la valeur de référence algérienne

Une succession peut produire deux conséquences différentes : côté algérien, la valeur vénale du bien à la date de la succession peut servir de référence au calcul de la plus-value ; côté italien, l’acquisition par succession fait partie des exclusions de la règle ordinaire de l’article 67, lettre b), pour les immeubles visés. Les deux raisonnements sont liés au même événement mais ne doivent pas être fusionnés en un seul calcul.

Dans les dossiers importants, faites valider la qualification italienne avant de transférer tout le produit de vente. Cela permet d’identifier à temps les pièces dont le professionnel aura besoin : date d’entrée en propriété, acte successoral, valeur déclarée, preuve de résidence principale éventuelle et qualification du terrain.

Convention fiscale Italie–Algérie : le bien reste imposable dans l’État où il est situé

La convention fiscale entre l’Italie et l’Algérie est en vigueur depuis 1995. Son article 13 prévoit que les gains qu’un résident d’un État tire de l’aliénation de biens immobiliers situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État. Pour un résident d’Italie qui vend un immeuble situé en Algérie, la convention reconnaît donc le droit de l’Algérie d’imposer la plus-value.

La formulation ne signifie pas nécessairement « imposable uniquement en Algérie ». En matière de conventions fiscales, la différence entre « est imposable dans » et « est imposable seulement dans » est importante. Lorsque le droit interne italien prévoit lui aussi une imposition, l’article consacré à l’élimination de la double imposition entre alors en jeu.

L’article 24 de la convention prévoit, pour un résident d’Italie ayant des éléments de revenu imposables en Algérie, que l’Italie peut les inclure dans sa base imposable puis doit déduire l’impôt sur le revenu payé en Algérie, dans la limite de la quote-part d’impôt italien attribuable à ces revenus.

Autrement dit, la convention n’a pas pour fonction de choisir arbitrairement le pays le moins cher. Elle répartit les droits d’imposition et prévoit un mécanisme destiné à éviter que le même revenu supporte deux charges pleines sans correction.

Crédit d’impôt : pourquoi le caractère définitif de l’impôt algérien compte

La déclaration italienne prévoit un cadre pour les crédits d’impôt correspondant à des impôts payés à l’étranger. Les instructions de l’Agenzia delle Entrate insistent sur un point : l’impôt étranger pris en compte doit être devenu définitif. Un acompte encore remboursable ou un montant seulement estimé ne se traite pas comme un impôt définitivement supporté.

Pour une vente en Algérie, conservez donc le formulaire déposé, la quittance, les références de paiement et les éléments montrant la base de calcul. Si l’impôt algérien est payé après la période où l’Italie exige sa déclaration, le calendrier peut nécessiter une analyse particulière. Ne fabriquez pas vous-même un crédit fiscal à partir d’une simple multiplication du prix de vente par 15 %.

Le crédit est en outre plafonné selon les règles conventionnelles et italiennes. Si l’impôt algérien dépasse l’impôt italien attribuable au même revenu, cela ne signifie pas que l’administration italienne vous remboursera automatiquement toute la différence. À l’inverse, si aucune plus-value n’est imposable en Italie en raison de la règle interne applicable, le raisonnement n’est pas celui d’un « complément italien » calculé mécaniquement.

Pour une vision plus large de la résidence, des revenus mondiaux et de la convention, relisez le pilier Fiscalité Italie–Algérie : revenus, biens et double imposition.

Le dossier de preuves à constituer avant la signature

La meilleure optimisation n’est pas un montage fiscal : c’est souvent un dossier documentaire complet. Une vente immobilière ancienne peut obliger à reconstituer vingt ans d’histoire patrimoniale. Commencez avant la mise en vente, pas la semaine où l’acheteur veut signer.

• Titre de propriété et acte d’acquisition : avec date, prix et identification exacte du bien.
• Actes de succession ou donation : si vous n’avez pas acheté personnellement le bien.
• Évaluation ou valeur vénale pertinente : notamment pour un bien hérité ou donné.
• Factures de travaux : lorsqu’elles peuvent être prises en compte dans le calcul algérien.
• Preuves de droits et frais : enregistrement, acquisition et autres dépenses documentées.
• Acte de vente : prix, parties, bien, date et modalités de paiement.
• G n°17 et quittance : pour établir le traitement fiscal en Algérie.
• Relevés bancaires : afin de relier l’acheteur, le compte de réception et le transfert final.

Si un document est en arabe, demandez au professionnel italien qui prépare la déclaration quel niveau de traduction lui est nécessaire. Ne payez pas automatiquement une traduction certifiée de dizaines de pages « au cas où », mais n’attendez pas non plus un contrôle pour découvrir que le document essentiel n’est pas exploitable.

Pour vérifier le socle foncier avant la vente, le guide livret foncier, acte notarié et certificat négatif en Algérie aide à distinguer les documents qui n’ont pas la même fonction.

Conversion DZD/EUR : un détail comptable qui peut changer le résultat italien

Le prix d’achat historique et le prix de vente algérien sont généralement exprimés en dinars, tandis que la déclaration italienne raisonne en euros. Il faut donc conserver les montants en monnaie d’origine et documenter la méthode de conversion appliquée aux dates pertinentes. Convertir toutes les sommes au taux du jour où vous préparez votre dossier peut créer un résultat artificiel.

Cette question est particulièrement importante pour un bien détenu longtemps, car la variation EUR/DZD peut être considérable entre acquisition et cession. Deux personnes ayant la même plus-value nominale en dinars peuvent obtenir une lecture différente une fois les montants traduits selon les règles fiscales applicables.

Dans votre tableau de travail, gardez au minimum cinq colonnes : date, opération, montant DZD, taux/source de conversion utilisé et équivalent EUR. Faites de même pour les frais significatifs. Le but n’est pas de choisir le taux qui réduit le plus l’impôt, mais de pouvoir expliquer de manière cohérente comment chaque montant a été converti.

Transférer le produit de vente vers l’Italie : la fiscalité et la banque ne posent pas la même question

Le transfert du prix de vente n’est pas la création d’un nouveau revenu. Fiscalement, le fait générateur principal est la vente et l’éventuelle plus-value. Bancairement, en revanche, l’établissement qui reçoit une somme importante veut comprendre d’où vient l’argent et par quel circuit il est passé.

Préparez avant le transfert un dossier contenant l’acte de vente, les preuves fiscales, les coordonnées du compte ayant reçu le produit de la vente, les justificatifs de change et les relevés montrant la chaîne des fonds. Prévenir la banque italienne avant un gros virement peut éviter qu’elle vous demande des documents dans l’urgence alors que les fonds sont déjà en contrôle.

Ne confondez pas cette opération avec un envoi familial ordinaire. Le guide sur le rapatriement de l’argent d’une vente immobilière depuis l’Algérie explique pourquoi le produit d’une vente exige un dossier de provenance beaucoup plus structuré.

Évitez de casser la traçabilité pour « simplifier »

Fractionner artificiellement une grosse somme en dizaines de petits transferts, faire transiter l’argent par plusieurs proches ou mélanger le produit de vente avec des espèces non documentées peut rendre le dossier plus difficile, pas plus facile. Une banque peut demander l’origine économique même si chaque virement pris isolément semble modeste.

Le circuit le plus défendable est généralement celui que vous pouvez raconter avec des documents continus : bien identifié, vendeur identifié, acte, impôt, compte de réception, opération de change si nécessaire, puis transfert vers votre compte. L’objectif est la traçabilité, pas seulement la rapidité.

Cas particuliers : les situations qui nécessitent une lecture spécifique

Vous n’êtes propriétaire que d’une quote-part

En indivision, ne calculez pas comme si vous étiez seul propriétaire du bien entier. Il faut identifier votre quote-part juridique, votre part du prix, les frais qui vous reviennent et le traitement fiscal correspondant. Si la vente est liée à la liquidation d’une succession indivise, vérifiez séparément si l’exonération algérienne particulière peut s’appliquer.

Le bien est vendu à un membre de la famille

Un lien familial n’efface ni l’acte ni la valeur de marché. Un prix manifestement sous-évalué peut devenir un sujet de contrôle ou de requalification. La DGI publie un référentiel de valeurs immobilières par zone et type de bien ; conservez donc les éléments qui permettent d’expliquer le prix convenu.

Le bien a été construit progressivement

Une maison édifiée sur plusieurs années crée souvent un dossier de coût plus difficile qu’un appartement acheté par acte unique. Rassemblez permis, factures, contrats, paiements et documents de propriété du terrain. Lorsque le coût d’origine est réellement impossible à déterminer, le mécanisme forfaitaire publié par la DGI peut devenir pertinent, mais il doit être utilisé dans son cadre légal.

Le prix est payé en plusieurs fois

Un paiement échelonné doit apparaître clairement dans les documents. Côté bancaire, chaque versement doit pouvoir être relié à l’acte. Côté fiscal italien, le moment de perception et les modalités de déclaration peuvent devenir plus techniques : ne présumez pas qu’un prix échelonné répartit automatiquement la plus-value selon le même calendrier dans les deux pays.

Vous avez quitté l’Italie ou vous vous y êtes installé pendant l’année de vente

La résidence fiscale de l’année est déterminante. Une date de déménagement administratif ne suffit pas toujours, à elle seule, à résoudre la résidence fiscale. Si votre situation internationale a changé au cours de l’année de cession, faites qualifier la résidence avant de décider quelle déclaration produire et quelles règles italiennes appliquer.

Calendrier pratique : préparer la vente en trois temps

Avant de mettre le bien en vente

• Vérifiez le titre, les propriétaires et les éventuelles indivisions.
• Retrouvez le prix ou la valeur d’acquisition et les actes de succession/donation.
• Classez les factures de travaux et frais pouvant être justifiés.
• Faites une simulation algérienne et une simulation italienne séparées.
• Informez-vous sur le circuit bancaire réaliste avant de fixer les modalités de paiement.

Au moment de la signature

• Assurez-vous que le prix et les modalités de paiement figurent clairement dans l’acte.
• Conservez les preuves de chaque versement.
• Si un mandataire intervient, vérifiez que sa procuration couvre réellement les actes nécessaires.
• Demandez immédiatement les documents qui seront nécessaires au G n°17 et au dossier italien.

Après la vente

• Déposez le G n°17 dans le délai applicable et payez l’impôt algérien dû.
• Archivez la quittance et la version finale de la déclaration.
• Réconciliez prix de vente, frais, change, impôt et montant effectivement transférable.
• Préparez la déclaration italienne avec la qualification de la plus-value et, si nécessaire, le crédit d’impôt.
• Conservez le dossier plusieurs années : les questions bancaires et fiscales peuvent arriver après le transfert.

Les erreurs les plus fréquentes lors d’une vente Algérie–Italie

• Appliquer la règle italienne des cinq ans à l’impôt algérien. Les deux pays n’utilisent pas la même logique.
• Supposer que 15 % seront toujours dus sur tout le prix. Le taux porte sur une plus-value déterminée selon les règles algériennes, pas mécaniquement sur le prix total.
• Confondre impôt payé en Algérie et exonération automatique en Italie. Il faut d’abord vérifier l’imposabilité italienne, puis le mécanisme conventionnel.
• Utiliser une estimation de l’impôt comme crédit fiscal. L’impôt étranger doit être documenté et définitif selon les règles applicables.
• Jeter les anciens justificatifs de travaux. Ils peuvent modifier le calcul algérien si les conditions de prise en compte sont remplies.
• Attendre le transfert pour parler à la banque. Sur une grosse somme, préparez le dossier de provenance avant le virement.
• Faire transiter le prix par des proches. Vous perdez en traçabilité et augmentez les questions de conformité.
• Considérer tous les biens hérités comme exonérés en Algérie. L’exonération successorale publiée vise des situations précises de liquidation de droits indivis.
• Oublier le G n°17 lorsqu’il n’y a pas de gain. La DGI indique que la déclaration reste requise même sans plus-value.

FAQ — vendre un bien en Algérie quand on vit en Italie

La vente d’un appartement en Algérie est-elle imposable en Italie ?

Elle peut l’être si vous êtes résident fiscal italien et si la plus-value entre dans les catégories imposables du TUIR. Pour la règle immobilière ordinaire, le délai de cinq ans, le mode d’acquisition, la nature du bien et certaines exceptions comptent. Un bien étranger n’est pas exclu du dispositif simplement parce qu’il se trouve hors d’Italie.

L’Algérie peut-elle taxer la vente si je suis résident italien ?

Oui. La convention Italie–Algérie reconnaît à l’État où se situe le bien immobilier le droit d’imposer la plus-value de cession. La législation algérienne prévoit actuellement un IRG de 15 % sur les plus-values immobilières, avec règles de calcul, abattements et exceptions.

Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, suis-je exonéré partout ?

Non. Le délai de cinq ans est notamment une règle du droit interne italien pour certaines plus-values immobilières. La DGI algérienne traite les cessions immobilières sans reprendre cette exonération générale fondée sur cinq années de détention.

Comment éviter la double imposition ?

La convention prévoit, lorsque le même revenu est imposable en Algérie et pris en compte en Italie, un mécanisme de déduction de l’impôt algérien dans les limites prévues. Il faut disposer d’une preuve d’un impôt étranger définitif et calculer correctement la quote-part italienne.

Que faire si je n’ai plus le prix d’achat du bien en Algérie ?

La DGI indique qu’en cas d’impossibilité réelle de déterminer le prix d’acquisition ou de réalisation, une valeur forfaitaire égale à 40 % du prix de vente peut être retenue selon les dispositions introduites par la loi de finances 2026. Cette méthode a ses propres règles et ne permet pas de déduire ensuite une nouvelle fois les frais.

Peut-on vendre depuis l’Italie avec une procuration ?

Une procuration peut permettre à un mandataire d’accomplir les actes qu’elle autorise. La DGI prévoit aussi qu’un vendeur non domicilié en Algérie peut faire effectuer par un mandataire dûment habilité la liquidation et le paiement de l’impôt. Le contenu exact de la procuration doit être adapté aux opérations prévues.

Dois-je déclarer G n°17 si je ne réalise aucune plus-value ?

Oui, selon la page officielle de la DGI, la déclaration G n°17 doit être souscrite lors d’une cession à titre onéreux même en l’absence de plus-value.

Le transfert bancaire vers l’Italie est-il lui-même imposé comme un nouveau revenu ?

Le simple déplacement bancaire du produit d’une vente n’est pas, à lui seul, une nouvelle plus-value. En revanche, la banque peut demander des justificatifs sur l’origine des fonds, et la vente elle-même doit avoir reçu son traitement fiscal correct.

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Sources officielles

• Direction générale des impôts — IRG sur les plus-values de cession immobilière
• Direction générale des impôts — formulaires de déclaration, dont G n°17
• Gazzetta Ufficiale — convention fiscale Italie–Algérie
• Normattiva — article 67 du TUIR, texte coordonné
• Agenzia delle Entrate — résolution n°143/2007 sur la plus-value d’un immeuble situé à l’étranger
• Agenzia delle Entrate — Quadro CE, crédit d’impôt pour revenus produits à l’étranger