Si vous vivez au Canada et vendez un bien immobilier situé en Algérie, la vente peut avoir des conséquences fiscales dans les deux pays. L’Algérie peut imposer la plus-value parce que l’immeuble est situé sur son territoire. Si vous êtes résident fiscal du Canada au moment de la vente, le Canada examine également le gain en capital selon ses propres règles, en dollars canadiens.

Les deux calculs ne donnent pas nécessairement la même plus-value. C’est particulièrement vrai si vous possédiez déjà l’appartement, la maison ou le terrain avant de devenir résident du Canada : pour l’impôt canadien, la juste valeur marchande du bien à votre arrivée au Canada devient généralement votre nouveau coût fiscal. À cela s’ajoute un effet de change souvent sous-estimé : l’ARC demande de convertir séparément le prix de vente, le coût fiscal et les frais selon les taux correspondant à leurs dates respectives.

Enfin, payer les impôts ne signifie pas que le produit de vente en dinars devient automatiquement transférable au Canada. La fiscalité et la convertibilité des fonds sous la réglementation algérienne des changes sont deux sujets distincts. Pour une vente importante, il faut préparer le dossier fiscal et bancaire avant de signer, pas après l’encaissement.

Vendre en Algérie en vivant au Canada : quels impôts s’appliquent ?

Pour un vendeur résident fiscal du Canada, la vente doit être examinée sur deux plans indépendants.

La convention fiscale Canada–Algérie coordonne ensuite ces deux impositions. Elle ne signifie pas que la vente n’est taxée que dans un seul pays. Pour les gains provenant d’un immeuble situé en Algérie, elle permet à l’Algérie d’imposer et prévoit, côté canadien, un mécanisme d’imputation de l’impôt algérien sur l’impôt canadien correspondant.

La procédure notariale, le titre de propriété et les formalités locales restent évidemment indispensables. Elles sont détaillées dans le guide consacré à la vente d’un bien immobilier en Algérie. Ici, l’objectif est de traiter ce que change votre résidence fiscale au Canada.

Côté Algérie : comment est imposée la plus-value immobilière ?

La Direction générale des impôts indique, dans sa documentation mise à jour en février 2026, que les plus-values de cession à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis sont soumises à l’IRG au taux de 15 %.

La base n’est pas simplement le prix de vente. La DGI part de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur de création, avec les ajustements autorisés par la législation.

Les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration dûment justifiés peuvent notamment entrer dans le calcul, dans la limite fixée par la DGI à 30 % du prix d’acquisition ou de la valeur de création du bien cédé. Si le prix d’acquisition ou la valeur de création ne peut pas être déterminé, la documentation DGI 2026 prévoit une valeur forfaitaire égale à 40 % du prix de vente.

Une réduction d’impôt de 50 % est également prévue pour certaines cessions d’un logement, collectif ou individuel, constituant l’unique propriété et la résidence principale du vendeur. Il faut vérifier que les conditions sont réellement satisfaites avant d’intégrer cette réduction dans une estimation.

La déclaration de la plus-value se fait au moyen de l’imprimé série G n°17. La DGI précise que la déclaration et le paiement doivent intervenir dans les 30 jours à compter de l’établissement de l’acte de vente.

Côté Canada : comment calculer le gain en capital ?

Pour l’ARC, un résident du Canada doit généralement déclarer la disposition d’un bien en capital étranger dans l’année où la vente a lieu.

Le calcul de base est :

Le prix de base rajusté comprend généralement le coût réel ou réputé du bien, les frais liés à son acquisition et certains investissements en capital, comme des additions ou améliorations. En revanche, des dépenses courantes d’entretien ne s’ajoutent pas automatiquement au PBR canadien.

La disposition se reporte sur l’Annexe 3 — Gains ou pertes en capital. Sous les règles actuellement en vigueur en 2026, le taux d’inclusion des gains en capital demeure à 50 % : la moitié du gain net en capital entre donc normalement dans le revenu imposable, sous réserve des exemptions ou règles particulières.

Ce taux d’inclusion n’est pas un « taux d’impôt de 50 % ». Il signifie que 50 % du gain est intégré au revenu imposable, puis soumis à votre taux marginal fédéral et provincial ou québécois applicable.

Vous possédiez déjà le bien avant d’immigrer au Canada : la valeur à l’arrivée change tout

C’est probablement la règle la plus importante pour une grande partie de la diaspora algérienne au Canada.

L’ARC indique qu’un nouvel arrivant doit conserver la juste valeur marchande de ses biens à la date où il devient résident du Canada. Cette valeur devient généralement le coût utilisé pour calculer le gain ou la perte lors d’une disposition future.

Supposons que vous ayez acheté un appartement à Oran plusieurs années avant de venir au Canada. Le Canada ne cherche généralement pas à taxer toute l’appréciation accumulée depuis l’achat initial jusqu’à votre immigration. Pour le calcul canadien futur, le point de départ est en principe la valeur du bien lorsque vous êtes devenu résident fiscal canadien.

Cela rend une évaluation historique crédible extrêmement importante. Si vous n’avez conservé aucun document de valeur à votre arrivée, reconstituer cette juste valeur des années plus tard peut être beaucoup plus difficile.

L’ARC applique la même logique au coût utilisé pour les obligations T1135 futures d’un nouvel arrivant : la valeur marchande au moment où il devient résident sert de coût du bien étranger pour cette analyse.

DZD vers CAD : pourquoi le change peut modifier la plus-value canadienne

Une erreur courante consiste à calculer la plus-value en dinars puis à convertir le résultat final en dollars canadiens. Ce n’est pas la méthode indiquée par l’ARC.

Pour un bien vendu dans une monnaie étrangère, l’ARC demande de convertir séparément :

• le prix de vente au taux en vigueur au moment de la vente ;
• le PBR au taux en vigueur lorsque le bien a été acquis aux fins canadiennes ;
• les frais de cession aux taux en vigueur lorsqu’ils ont été engagés.

Pour un nouvel arrivant dont le coût fiscal est la juste valeur à l’entrée au Canada, c’est donc cette valeur et le taux correspondant à cette date qui doivent être documentés.

Le dinar algérien n’est pas toujours une devise directement publiée dans les tableaux de la Banque du Canada. Le folio de l’ARC sur la monnaie de déclaration précise qu’un autre taux peut être accepté s’il provient d’une source largement disponible, vérifiable, indépendante, reconnue par le marché et utilisée de façon cohérente. L’ARC cite notamment Bloomberg, Thomson Reuters et OANDA comme exemples de sources pouvant satisfaire ses critères.

Exemple chiffré : deux pays, deux plus-values différentes

Prenons un exemple volontairement simplifié, avec des taux de change fictifs uniquement pour montrer la méthode.

Avec un taux d’inclusion de 50 %, cet exemple produirait 12 500 CAD de gain en capital imposable avant prise en compte d’éventuelles pertes en capital, de l’exemption pour résidence principale ou d’autres règles.

Le calcul algérien pourrait pourtant aboutir à une base totalement différente, parce qu’il part du prix d’acquisition ou de création reconnu en Algérie, des dépenses admises par la DGI et éventuellement de règles forfaitaires propres au droit algérien. Il ne faut donc jamais utiliser l’impôt algérien comme raccourci pour déterminer le gain canadien.

Convention Canada–Algérie : qui a le droit d’imposer la vente ?

L’article 13 de la Convention fiscale entre le Canada et l’Algérie prévoit que les gains qu’un résident d’un État tire de l’aliénation d’un bien immobilier situé dans l’autre État sont imposables dans cet autre État.

Pour un résident canadien qui vend un appartement à Alger, une maison à Béjaïa ou un terrain à Oran, cela permet donc à l’Algérie d’imposer le gain conformément à sa législation.

Mais cette disposition ne retire pas automatiquement le gain de la déclaration canadienne. L’article 23 prévoit, côté canadien, que l’impôt dû en Algérie sur des bénéfices, revenus ou gains provenant d’Algérie est porté en déduction de l’impôt canadien dû sur les mêmes bénéfices, revenus ou gains, sous réserve des règles canadiennes.

Autrement dit, la convention organise principalement un mécanisme de crédit plutôt qu’une exonération pure et simple du gain au Canada.

Impôt payé en Algérie : comment fonctionne le crédit d’impôt canadien ?

L’ARC permet généralement à un résident canadien de réclamer un crédit pour certains impôts étrangers sur le revenu ou les bénéfices payés sur un revenu de source étrangère déclaré au Canada.

Au fédéral, le calcul se fait avec le Formulaire T2209 — Crédits fédéraux pour impôt étranger. Dans la plupart des cas, le crédit pour chaque pays est limité au moindre de deux montants : l’impôt étranger admissible effectivement payé ou l’impôt canadien autrement payable sur le revenu net provenant de ce pays.

Cela signifie qu’un IRG algérien de 15 % n’est pas remboursé automatiquement dollar pour dollar. Le montant créditable dépend du gain reconnu au Canada, du montant d’impôt algérien admissible, de la conversion en CAD et du plafond canadien.

Pour les résidents d’une province ou d’un territoire autre que le Québec, un crédit provincial ou territorial peut également nécessiter le Formulaire T2036. Pour un résident du Québec, l’ARC renvoie au mécanisme de crédit d’impôt étranger de Revenu Québec plutôt qu’au T2036.

Conservez donc la preuve officielle de l’impôt algérien payé. L’ARC peut demander des reçus officiels, une explication du calcul et les documents permettant de rapprocher le gain étranger du gain déclaré au Canada.

T1135 : faut-il encore déclarer le bien l’année de la vente ?

Oui, potentiellement. Le T1135 ne regarde pas uniquement ce que vous possédez le 31 décembre.

L’ARC précise que si le coût total de vos biens étrangers déterminés a dépassé 100 000 CAD à un moment quelconque de l’année, l’obligation peut exister même si vous avez vendu le bien avant la fin de l’année. Le formulaire doit alors inclure les biens étrangers déterminés détenus pendant l’année et, selon le cas, le gain ou la perte sur leur disposition.

Il existe toutefois une exclusion importante : un bien détenu principalement pour votre usage personnel ou celui d’une personne liée n’est généralement pas un bien étranger déterminé. L’ARC considère « principalement » comme plus de 50 % d’usage personnel. À l’inverse, un logement loué avec une attente raisonnable de profit peut entrer dans le T1135.

Pour un nouvel arrivant, le coût du bien étranger aux fins du T1135 correspond généralement à sa juste valeur marchande au moment où il est devenu résident du Canada. L’individu est par ailleurs dispensé de produire le T1135 pour sa première année de résidence canadienne.

La logique générale du T1135 et de la résidence fiscale est détaillée dans le guide sur la fiscalité Canada–Algérie et les biens étrangers.

Bien loué, résidence personnelle ou résidence principale : quelles différences ?

L’utilisation du bien pendant les années de résidence canadienne peut modifier le traitement.

Bien locatif

Si le logement a été loué, les loyers ont normalement dû être déclarés au Canada pendant la période de résidence canadienne. Si vous avez réclamé de la déduction pour amortissement — DPA/CCA sur le bâtiment, la vente peut également entraîner une récupération de DPA ou, selon la situation, une perte finale en plus du gain en capital.

Le traitement des loyers est développé séparément dans le guide sur les revenus locatifs algériens à déclarer au Canada.

Résidence ou maison familiale en Algérie

Un logement situé hors du Canada peut, selon les faits, être admissible comme résidence principale canadienne pour certaines années. Le folio de l’ARC le confirme expressément pour une propriété admissible située à l’étranger détenue par un contribuable résident du Canada.

Il faut toutefois satisfaire aux conditions de la définition de résidence principale, notamment l’occupation habituelle admissible, et tenir compte de la règle selon laquelle une famille ne peut généralement désigner qu’une propriété comme résidence principale pour une année donnée.

Pour une propriété étrangère achetée avant l’arrivée au Canada, les années de non-résidence ne donnent pas automatiquement la même exonération que les années où vous étiez résident canadien. La règle dite « plus un » comporte elle aussi une condition de résidence au Canada l’année de l’acquisition.

Si une désignation est pertinente, le Formulaire T2091(IND) et l’Annexe 3 doivent être examinés. N’utilisez pas l’étiquette « résidence principale » de manière informelle : elle peut avoir un impact sur l’exonération disponible pour une autre maison détenue par votre famille au Canada.

Comment transférer le produit de la vente d’Algérie vers le Canada ?

C’est le volet où il faut éviter les raccourcis. L’impôt payé en Algérie ne transforme pas automatiquement le produit de vente en devise librement transférable.

La Banque d’Algérie conserve une réglementation spécifique des changes et répertorie encore des instructions portant notamment sur le transfert du produit de vente de biens immobiliers dans certaines situations. L’éligibilité dépend toutefois du statut de la personne et de la nature de l’opération. Un Algérien vivant au Canada ou un binational ne doit pas supposer qu’une règle rédigée pour un « étranger » lui est automatiquement applicable.

Avant la signature, demandez à la banque algérienne qui recevra le prix de vente de confirmer par écrit, si possible :

• dans quel compte et dans quelle monnaie le prix sera crédité ;
• si le produit peut être converti et transféré à l’étranger dans votre situation précise ;
• quels justificatifs de provenance et de fiscalité seront exigés ;
• si une autorisation ou formalité particulière est nécessaire ;
• quels frais bancaires et délais s’appliquent.

Pour une vente importante, privilégiez une chaîne traçable : acte notarié → paiement bancaire → preuve fiscale → compte du vendeur → transfert autorisé. Le guide sur le rapatriement du produit d’une vente immobilière depuis l’Algérie détaille ce volet bancaire.

Un simple transfert familial ou un service de remise d’argent n’est pas nécessairement adapté à plusieurs dizaines ou centaines de milliers de dollars issus d’une vente immobilière. Pour ce niveau de montant, la documentation de l’origine des fonds est aussi importante que le coût du transfert.

Quels documents conserver pour l’ARC et les banques ?

Un bon dossier doit permettre de reconstituer toute l’histoire fiscale du bien, depuis son acquisition jusqu’au crédit sur le compte canadien.

Si l’évaluation à l’entrée au Canada n’a jamais été faite, il peut être nécessaire de reconstruire la juste valeur historique à partir d’éléments vérifiables : expertise rétrospective, transactions comparables de l’époque, documents administratifs ou autre méthode défendable. Plus le montant est important, plus une évaluation indépendante est utile.

Dans quel ordre préparer la vente ?

Les erreurs qui peuvent coûter cher

1. Utiliser le prix d’achat algérien d’origine comme coût canadien alors que le bien était déjà détenu avant l’immigration.
La juste valeur marchande à l’entrée au Canada est généralement le point de départ canadien.

2. Calculer la plus-value en DZD puis convertir une seule fois.
L’ARC demande de convertir séparément produit, PBR et frais aux dates correspondantes.

3. Penser que l’impôt algérien remplace l’impôt canadien.
La convention permet l’imposition en Algérie mais le gain reste à analyser au Canada; le crédit d’impôt sert ensuite à limiter la double imposition.

4. Supposer que 15 % d’IRG algérien = 15 % de crédit au Canada.
Le crédit est limité par les règles du T2209 et l’impôt canadien correspondant.

5. Oublier le T1135 parce que le bien a été vendu avant le 31 décembre.
Le test porte sur les biens détenus pendant l’année et sur le seuil atteint à un moment quelconque.

6. Considérer qu’un logement algérien ne peut jamais être une résidence principale canadienne.
Une propriété située à l’étranger peut, selon les faits, être admissible pour certaines années de résidence canadienne.

7. Oublier une récupération de DPA sur un bien locatif.
Si de la CCA a été réclamée sur le bâtiment, la vente peut produire une récupération distincte du gain en capital.

8. Attendre la vente pour demander à la banque si les dinars sont transférables.
Le régime de change doit être vérifié avant de figer le mode de paiement.

9. Passer par un circuit non documenté pour faciliter la conversion.
Vous risquez de perdre la preuve de provenance nécessaire à la banque canadienne et à l’administration fiscale.

10. Ne conserver aucun justificatif de valeur à la date d’arrivée au Canada.
Reconstituer cette valeur plusieurs années après la vente peut fragiliser le calcul du PBR.

Questions fréquentes

Lire aussi

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• Procuration immobilière en Algérie : vendre ou acheter depuis l’étranger

Sources officielles consultées

• Gouvernement du Canada — Convention fiscale Canada–Algérie
• ARC — Calcul et déclaration des gains en capital
• ARC — Déclaration des nouveaux arrivants et juste valeur marchande
• ARC — Questions et réponses sur le Formulaire T1135
• ARC — Crédit fédéral pour impôt étranger
• ARC — Formulaire T2209
• ARC — Folio S5-F4-C1, monnaie de déclaration
• ARC — Folio S1-F3-C2, résidence principale
• ARC — Vente d’un bien locatif
• Ministère des Finances Canada — Inclusion des gains en capital 2026
• DGI Algérie — IRG sur les plus-values immobilières
• Banque d’Algérie — Instructions relatives aux transferts
• Banque d’Algérie — Réglementation des changes

Informations vérifiées le 16 août 2026, heure de Montréal. Cet article décrit le cas général d’un particulier résident fiscal du Canada qui vend directement un bien immobilier situé en Algérie. Une société, une indivision complexe, un bien reçu récemment en héritage, une ancienne résidence principale, un changement d’usage, de la DPA/CCA, une double résidence fiscale ou un statut bancaire particulier peuvent modifier fortement le résultat. Les règles de change algériennes et les procédures bancaires doivent être confirmées avant toute opération importante.