Assurance prêt hypothécaire au Canada : SCHL, mise de fonds et prime
Au Canada, l’assurance prêt hypothécaire — souvent appelée assurance SCHL ou assurance contre le défaut de paiement — est généralement requise lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Elle protège le prêteur, pas l’acheteur. Son coût dépend surtout du rapport entre le montant emprunté et la valeur de la propriété : plus votre mise de fonds est faible, plus la prime est élevée. Pour un prêt assuré standard amorti sur 25 ans ou moins, la prime peut atteindre 4 % du montant du prêt lorsque le rapport prêt-valeur dépasse 90 %. Au Québec, une taxe de 9 % s’ajoute actuellement à cette prime et doit être payée comptant à la clôture, même si la prime elle-même est ajoutée au prêt hypothécaire.
À retenir avant de calculer votre budget
- Mise de fonds de moins de 20 % : assurance contre le défaut généralement requise.
- Prix d’achat admissible à l’assurance : moins de 1,5 million de dollars.
- Prime standard : de 0,60 % à 4,00 % du prêt selon le ratio prêt-valeur, et 4,50 % pour certains financements à mise de fonds non traditionnelle.
- Amortissement admissible de plus de 25 ans : surprime de 0,20 point.
- La prime peut généralement être ajoutée au montant du prêt.
- Au Québec, la taxe sur la prime est actuellement de 9 % et ne peut pas être ajoutée à l’hypothèque.
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire et qui protège-t-elle ?
L’assurance prêt hypothécaire est une assurance contre le défaut de paiement de l’emprunteur. Si vous ne remboursez plus votre hypothèque et que le prêteur subit une perte, l’assureur couvre le prêteur conformément au contrat d’assurance.
Elle n’est donc pas conçue pour vous verser un revenu, payer vos mensualités en cas de maladie ou rembourser votre dette à votre décès. Ces protections relèvent d’autres produits d’assurance.
Cette distinction est importante parce que l’acheteur paie généralement le coût de la prime, alors que le bénéficiaire principal de la protection est le prêteur.
La SCHL rappelle également qu’en cas de défaut, la vente de la propriété peut ne pas suffire à rembourser toute la dette. Selon la situation et le droit applicable, l’emprunteur peut donc rester responsable d’un manque à gagner. Le fait que l’hypothèque soit assurée ne transforme pas un défaut de paiement en dette « effacée ».
En contrepartie, cette assurance permet aux prêteurs d’accorder certains prêts avec une mise de fonds beaucoup plus faible. Elle contribue aussi à rendre accessibles des taux comparables à ceux proposés à des emprunteurs disposant d’une mise de fonds plus importante.
Quand l’assurance hypothécaire est-elle généralement obligatoire au Canada ?
Pour un achat résidentiel classique, le seuil le plus important est 20 % de mise de fonds.
Si vous versez moins de 20 %, le prêt est dit à ratio élevé et une assurance contre le défaut de paiement est généralement nécessaire. Pour être admissible à ce type de financement assuré, le prix de la propriété doit actuellement être inférieur à 1,5 million de dollars.
La mise de fonds minimale fédérale est :
| Prix d’achat | Mise de fonds minimale | Assurance contre défaut |
|---|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % | Généralement requise si mise de fonds < 20 % |
| Plus de 500 000 $ et moins de 1,5 M$ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur la portion supérieure | Généralement requise si mise de fonds < 20 % |
| 1,5 M$ ou plus | 20 % | Financement assuré à ratio élevé non offert selon les règles actuelles |
Une mise de fonds de 20 % ou plus évite normalement l’assurance contre défaut obligatoire sur un achat standard. Cela ne signifie pas que toutes les institutions appliqueront exactement la même politique à tous les profils : le prêteur peut avoir des exigences supplémentaires selon le crédit, le revenu, le type de propriété ou la structure du financement.
Si vous voulez revenir aux règles d’admissibilité, aux programmes bancaires et à l’utilisation d’un historique financier étranger, consultez notre guide sur l’hypothèque pour nouvel arrivant au Canada.
SCHL, Sagen ou Canada Guaranty : qui assure votre prêt ?
« Assurance SCHL » est devenu un terme courant, mais la SCHL n’est pas le seul assureur hypothécaire au Canada.
Les trois noms que vous rencontrerez le plus souvent sont :
- SCHL / CMHC : société d’État fédérale ;
- Sagen : assureur hypothécaire privé ;
- Canada Guaranty : assureur hypothécaire privé.
Dans la pratique, c’est votre prêteur qui soumet la demande d’assurance au cours du processus hypothécaire. Vous payez généralement la prime qui découle de cette assurance, mais vous n’achetez pas le produit exactement comme vous magasineriez une assurance automobile directement auprès de plusieurs assureurs.
Les assureurs ont des programmes qui peuvent différer sur certains critères de souscription. C’est particulièrement pertinent pour les nouveaux arrivants : la SCHL possède un produit Nouveaux arrivants, Sagen un programme New to Canada et Canada Guaranty son programme Avantage Nouveau Départ.
Leurs barèmes standards sont toutefois très proches pour les prêts classiques. Sagen et Canada Guaranty publient, par exemple, les mêmes taux standards de 2,80 %, 3,10 % et 4,00 % dans les principales tranches au-dessus de 80 % de rapport prêt-valeur.
Quel est le barème de la prime d’assurance hypothécaire en 2026 ?
Le rapport prêt-valeur, ou RPV, correspond au montant du prêt divisé par la valeur de la propriété. Une mise de fonds plus importante réduit le RPV et, par conséquent, le taux de prime.
| Rapport prêt-valeur | Mise de fonds approximative | Prime standard sur le prêt |
|---|---|---|
| 65 % ou moins | 35 % ou plus | 0,60 % |
| 65,01 % à 75 % | 25 % à moins de 35 % | 1,70 % |
| 75,01 % à 80 % | 20 % à moins de 25 % | 2,40 % |
| 80,01 % à 85 % | 15 % à moins de 20 % | 2,80 % |
| 85,01 % à 90 % | 10 % à moins de 15 % | 3,10 % |
| 90,01 % à 95 % | Environ 5 % à moins de 10 % | 4,00 % |
| 90,01 % à 95 % avec certaines mises de fonds non traditionnelles | Selon programme | 4,50 % |
Le tableau ci-dessus correspond au barème standard de la SCHL pour une période d’amortissement de 25 ans ou moins. Sagen et Canada Guaranty publient des taux standards équivalents dans ces tranches. Des programmes particuliers peuvent avoir des règles ou des primes différentes.
Un point souvent oublié : une période d’amortissement admissible supérieure à 25 ans entraîne actuellement une surprime de 0,20 point de pourcentage. Une prime standard de 4,00 % devient donc 4,20 % dans un scénario admissible à 30 ans.
Comment calculer la prime d’assurance prêt hypothécaire ?
Le calcul se fait en trois étapes.
- Calculez le montant du prêt avant assurance : prix d’achat moins mise de fonds.
- Calculez le rapport prêt-valeur : montant du prêt ÷ valeur de la propriété.
- Multipliez le prêt par le taux de prime applicable.
Exemple : vous achetez une propriété de 600 000 $ avec 60 000 $ de mise de fonds.
- Prix : 600 000 $
- Mise de fonds : 60 000 $ = 10 %
- Prêt avant assurance : 540 000 $
- RPV : 90 %
- Taux de prime standard : 3,10 %
- Prime : 540 000 $ × 3,10 % = 16 740 $
Si vous financez la prime, le solde hypothécaire passerait à 556 740 $, avant de tenir compte des autres frais liés à l’achat. Au Québec, la taxe sur la prime doit être ajoutée à votre budget comptant.
Au Québec, combien faut-il ajouter pour la taxe sur la prime ?
La SCHL précise que les primes d’assurance prêt hypothécaire sont soumises à une taxe provinciale au Québec, en Ontario et en Saskatchewan, et que cette taxe ne peut pas être ajoutée au montant du prêt.
Au Québec, Revenu Québec fixe actuellement la taxe sur les primes d’assurance à 9 %. Ni la TPS ni la TVQ ne s’appliquent à la prime d’assurance elle-même ; il s’agit d’une taxe distincte sur les primes.
Sur une prime de 16 740 $, la taxe québécoise actuelle est :
16 740 $ × 9 % = 1 506,60 $
Si la prime de 16 740 $ est ajoutée à votre hypothèque, les 1 506,60 $ de taxe restent à payer comptant à la clôture.
Changement déjà annoncé pour 2027 : Revenu Québec a annoncé que le taux de la taxe sur les primes d’assurance passera de 9 % à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026. Si votre transaction ferme en 2027, refaites le calcul avec le taux en vigueur au moment du paiement.
Exemple : combien coûte l’assurance sur une maison de 600 000 $ ?
Voici l’effet de plusieurs mises de fonds sur une propriété de 600 000 $, avec un amortissement de 25 ans ou moins et le barème standard. Les taxes indiquées correspondent au taux québécois de 9 % en vigueur en août 2026.
| Mise de fonds | Prêt avant assurance | RPV | Taux de prime | Prime | Taxe Québec 9 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 000 $ — minimum réglementaire | 565 000 $ | 94,17 % | 4,00 % | 22 600 $ | 2 034 $ |
| 60 000 $ — 10 % | 540 000 $ | 90 % | 3,10 % | 16 740 $ | 1 506,60 $ |
| 90 000 $ — 15 % | 510 000 $ | 85 % | 2,80 % | 14 280 $ | 1 285,20 $ |
| 120 000 $ — 20 % | 480 000 $ | 80 % | Assurance à ratio élevé généralement non requise | 0 $ dans cet exemple | 0 $ |
Deux conclusions ressortent du tableau.
D’abord, augmenter la mise de fonds réduit à la fois le montant emprunté et le taux de prime. Passer du minimum de 35 000 $ à 60 000 $ fait baisser la prime de 22 600 $ à 16 740 $ dans cet exemple.
Ensuite, atteindre 20 % élimine généralement le besoin d’assurance contre défaut sur un achat standard. Mais cela immobilise aussi beaucoup plus d’épargne. Le bon choix ne se résume donc pas à « éviter la SCHL à tout prix » : il faut considérer vos liquidités après la transaction, votre fonds d’urgence, les frais de clôture et le coût total du prêt.
Assurance SCHL sur 25 ans ou 30 ans : quel effet sur la prime ?
Depuis les réformes fédérales entrées en vigueur en décembre 2024, une période d’amortissement de 30 ans peut être offerte sur certains prêts assurés lorsque l’emprunteur est acheteur d’une première propriété et/ou achète une habitation nouvellement construite.
Le barème des assureurs ajoute une surprime de 0,20 point lorsque l’amortissement admissible dépasse 25 ans.
Reprenons l’exemple d’une maison de 600 000 $ avec la mise de fonds minimale de 35 000 $ :
| Amortissement | Prêt avant assurance | Taux de prime | Prime |
|---|---|---|---|
| 25 ans | 565 000 $ | 4,00 % | 22 600 $ |
| 30 ans, si admissible | 565 000 $ | 4,20 % | 23 730 $ |
La différence de prime est de 1 130 $, avant la taxe provinciale applicable. En contrepartie, étaler le prêt sur 30 ans réduit généralement le paiement mensuel initial, mais augmente la période pendant laquelle vous payez des intérêts si vous conservez cet amortissement.
Il faut donc comparer le paiement mensuel, la prime supplémentaire et le coût d’intérêt à long terme plutôt que de choisir 30 ans uniquement parce que le paiement affiché est plus faible.
Faut-il payer la prime comptant ou l’ajouter à l’hypothèque ?
La prime est un montant unique. Dans la plupart des dossiers, elle peut être ajoutée au solde du prêt hypothécaire plutôt que payée entièrement comptant à la clôture.
Cela réduit le montant de liquidités nécessaire le jour de l’achat, mais vous empruntez alors aussi le montant de la prime et payez des intérêts dessus pendant la durée où elle reste dans votre solde.
Avec l’exemple de 600 000 $ et 10 % de mise de fonds :
- prêt avant assurance : 540 000 $ ;
- prime : 16 740 $ ;
- solde initial si la prime est financée : 556 740 $.
Au Québec, la taxe de 1 506,60 $ sur cette prime ne peut pas être ajoutée au prêt et doit donc faire partie de votre argent disponible pour la clôture.
Pour un nouvel arrivant, c’est une raison supplémentaire de ne pas consacrer toute son épargne uniquement à la mise de fonds. Les frais de notaire, inspection, déménagement, taxe de bienvenue, ajustements de taxes municipales et autres dépenses de départ s’ajoutent au budget.
Nouveaux arrivants : l’assurance hypothécaire peut-elle aider avec un historique de crédit court ?
Oui, les trois principaux assureurs ont des solutions pouvant servir dans des dossiers de nouveaux arrivants, sous réserve de l’approbation du prêteur et de l’assureur.
La SCHL prévoit un produit Nouveaux arrivants. Sagen indique que son programme New to Canada peut notamment établir la solvabilité, lorsqu’un dossier canadien est insuffisant, à partir d’un bureau de crédit international, de relevés bancaires ou de factures démontrant la régularité des paiements, d’une lettre de référence d’une institution financière ou d’autres éléments selon le ratio prêt-valeur.
Canada Guaranty propose de son côté Avantage Nouveau Départ pour certains résidents permanents, immigrants reçus ou titulaires de permis de travail, avec une mise de fonds pouvant commencer à 5 % dans les situations admissibles.
Si vous avez récemment quitté l’Algérie, conservez donc vos relevés bancaires, justificatifs de revenus, traces de la constitution de votre épargne et documents permettant d’expliquer la provenance de la mise de fonds. Ce sont des preuves financières utiles, même si le prêteur demandera aussi les documents canadiens requis.
Le choix du prêteur peut également avoir de l’importance. Notre article courtier hypothécaire ou banque au Canada explique comment comparer les deux canaux lorsqu’un dossier de nouvel arrivant ne correspond pas parfaitement aux critères d’une seule institution.
Faut-il absolument attendre d’avoir 20 % de mise de fonds pour éviter la SCHL ?
Pas nécessairement. Une mise de fonds de 20 % présente un avantage évident : elle évite généralement la prime d’assurance contre défaut. Elle réduit aussi le montant de votre prêt.
Mais attendre plusieurs années pour atteindre 20 % peut également avoir un coût : loyers payés entre-temps, évolution du prix des propriétés, inflation et immobilisation d’une grande partie de votre épargne dans la transaction.
À l’inverse, acheter avec une petite mise de fonds augmente le montant financé et ajoute une prime. Cela peut aussi laisser davantage de liquidités disponibles après l’achat.
Une comparaison raisonnable examine au moins :
- le montant de prime économisé en augmentant la mise de fonds ;
- la baisse du montant du prêt ;
- le taux offert sur le prêt assuré et sur le prêt non assuré ;
- les intérêts sur la prime si elle est financée ;
- les liquidités qu’il vous reste après la clôture ;
- votre fonds d’urgence ;
- le temps nécessaire pour accumuler les 20 %.
Dans certains cas, une hypothèque assurée peut obtenir un taux plus avantageux qu’une hypothèque non assurée parce que le risque du prêteur est réduit. Cela ne signifie pas que l’assurance est « gratuite » : comparez toujours le coût total.
La prime disparaît-elle lorsque vous atteignez 20 % d’équité ?
Non. Le système canadien ne fonctionne pas comme certaines assurances hypothécaires américaines payées mensuellement qui peuvent être annulées après l’atteinte d’un seuil d’équité.
La prime d’assurance contre défaut canadienne est généralement une prime unique payée à l’origine du prêt, souvent financée dans l’hypothèque. Le fait que votre solde diminue ensuite sous 80 % de la valeur initiale ne déclenche pas automatiquement un remboursement de la prime.
Sagen et Canada Guaranty précisent que leurs primes sont non remboursables. Des mécanismes particuliers existent néanmoins dans certains cas :
- crédits de prime lors du transfert d’une assurance existante vers une nouvelle propriété, sous conditions ;
- programmes écoénergétiques pouvant donner droit à un remboursement partiel de prime ;
- règles propres au produit et à l’assureur.
Ne partez donc pas du principe que « je paie la SCHL jusqu’à 20 % puis elle s’arrête ». Le montant a généralement été acquitté dès le départ, même s’il est incorporé à votre dette.
Assurance hypothécaire, assurance vie, invalidité et habitation : ne les confondez pas
| Produit | But principal | Obligatoire pour obtenir le prêt ? |
|---|---|---|
| Assurance prêt hypothécaire / défaut | Protège le prêteur contre le défaut | Généralement oui si mise de fonds < 20 % et prêt à ratio élevé |
| Assurance vie hypothécaire | Peut rembourser le solde du prêt au décès selon le contrat | Non, produit optionnel |
| Assurance invalidité hypothécaire | Peut aider à effectuer des paiements en cas d’invalidité admissible | Non, produit optionnel |
| Assurance habitation | Protège la propriété et la responsabilité selon le contrat | Généralement exigée par le prêteur comme condition de financement |
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada précise que les assurances vie, maladie grave ou invalidité liées à l’hypothèque sont des produits optionnels. Une banque ne peut pas vous obliger à acheter son assurance vie hypothécaire pour approuver votre prêt.
Pour évaluer une protection personnelle plutôt que l’assurance du prêteur, consultez notre guide sur l’assurance vie pour nouvel arrivant au Canada.
FAQ sur l’assurance prêt hypothécaire au Canada
Combien coûte la SCHL avec 5 % de mise de fonds ?
Lorsque le rapport prêt-valeur se situe entre 90,01 % et 95 %, la prime standard sur un amortissement de 25 ans ou moins est actuellement de 4 % du montant du prêt. Si un amortissement de plus de 25 ans est admissible, une surprime de 0,20 point s’ajoute.
La prime SCHL est-elle calculée sur le prix de la maison ?
Non. La prime est calculée en appliquant le taux correspondant au montant du prêt assuré, après la mise de fonds. Le rapport prêt-valeur détermine le taux de prime.
Peut-on ajouter la prime d’assurance à l’hypothèque ?
Oui, la prime peut généralement être ajoutée au montant du prêt. Vous paierez alors des intérêts sur cette somme tant qu’elle reste dans le solde. Au Québec, la taxe provinciale applicable à la prime ne peut pas être ajoutée au prêt.
Combien est la taxe sur la prime SCHL au Québec ?
En août 2026, la taxe sur les primes d’assurance au Québec est de 9 %. Revenu Québec a annoncé qu’elle passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
Est-ce toujours la SCHL qui assure une hypothèque avec moins de 20 % ?
Non. La SCHL est un assureur important, mais Sagen et Canada Guaranty offrent également de l’assurance contre le défaut hypothécaire. Le prêteur organise la demande d’assurance dans le cadre du processus de financement.
La prime est-elle remboursée quand mon équité atteint 20 % ?
Non, il n’y a pas de remboursement automatique simplement parce que votre équité atteint 20 %. La prime est généralement payée une seule fois au départ. Certains programmes de transférabilité ou d’efficacité énergétique peuvent toutefois prévoir des crédits ou remboursements spécifiques.
L’assurance SCHL protège-t-elle ma famille si je décède ?
Non. L’assurance contre le défaut protège le prêteur. Une assurance vie hypothécaire ou une assurance vie individuelle est un produit distinct destiné à couvrir un risque de décès selon les conditions du contrat.
Un nouvel arrivant peut-il obtenir une hypothèque assurée avec 5 % de mise de fonds ?
Oui dans certains dossiers admissibles. La SCHL, Sagen et Canada Guaranty ont des produits visant les nouveaux arrivants. Le statut, le revenu, le crédit, la propriété et la provenance de la mise de fonds doivent néanmoins satisfaire aux critères du prêteur et de l’assureur.
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Sources officielles consultées
- SCHL — assurance prêt hypothécaire, couverture, primes et mise de fonds
- SCHL — barème des primes
- SCHL — calculateur de prime
- Agence de la consommation en matière financière du Canada — mise de fonds et assurance
- Agence de la consommation en matière financière du Canada — amortissement hypothécaire
- Agence de la consommation en matière financière du Canada — assurances hypothécaires optionnelles
- Revenu Québec — taxe sur les primes d’assurance
- Revenu Québec — nouveau taux de 9,975 % à compter de 2027
- Sagen — programme New to Canada et barème
- Canada Guaranty — Avantage Nouveau Départ
Informations vérifiées le 11 août 2026. Les règles d’assurance, barèmes, taxes et critères de souscription peuvent changer. Votre prêteur et l’assureur confirment le coût exact au moment de la demande et de la clôture.
