Revenus locatifs en Algérie : comment les déclarer en France
Vous êtes résident fiscal français et vous possédez un appartement ou une maison en Algérie que vous louez ? Ces loyers sont imposables en Algérie (État de situation du bien) mais doivent aussi être déclarés en France. La bonne nouvelle : grâce à la convention fiscale franco-algérienne, un crédit d’impôt égal à l’impôt français neutralise la double imposition. En pratique, vos loyers algériens ne sont pas réellement taxés une seconde fois — mais l’obligation déclarative est stricte. Ce guide vous explique exactement quoi déclarer, sur quels formulaires, dans quelles cases, et comment calculer vos charges déductibles.
Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Sources officielles : impots.gouv.fr — Revenus de source étrangère et BOFIP — Revenus immobiliers convention Algérie.
Sommaire
- Le principe : imposable en Algérie ET déclaré en France
- Les 4 formulaires à remplir
- Étape 1 : le formulaire 2044 (revenus fonciers)
- Étape 2 : le formulaire 2047 (revenus étrangers)
- Étape 3 : reporter sur le 2042 et le 2042 C
- Le crédit d’impôt : comment ça marche concrètement
- Quelles charges déduire
- Convertir les loyers en dinars vers l’euro
- Vente d’un bien en Algérie : plus-values
- Les erreurs à éviter
- FAQ
Le principe : imposable en Algérie ET déclaré en France
L’article 6 de la convention fiscale de 1999 est clair : les revenus tirés de biens immobiliers sont imposables dans l’État où le bien est situé. Vos loyers algériens sont donc imposables en Algérie — vous payez l’impôt foncier algérien (IRG catégorie revenus fonciers).
Mais en tant que résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux. Vos loyers algériens doivent donc aussi être déclarés en France. La double imposition est éliminée par un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus (article 24 de la convention). En pratique : vos loyers algériens augmentent votre taux marginal d’imposition (effet de la progressivité) mais ne génèrent pas de double paiement effectif.
Les 4 formulaires à remplir
| Formulaire | Rôle | Cases clés |
|---|---|---|
| 2044 | Déclarer les revenus fonciers (loyers nets de charges) | Lignes 229 et suivantes (revenus de propriétés étrangères) |
| 2047 | Détailler les revenus de source étrangère | Cadre 4 (revenus fonciers) + Cadre 6 (crédit impôt = impôt français) |
| 2042 | Déclaration principale — reporter le revenu foncier net | Cases 4BA ou 4BE (revenus fonciers) |
| 2042 C | Annexe complémentaire — crédit d’impôt | Case 8TK (crédit d’impôt égal à l’impôt français) |
Point crucial : le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) n’est pas applicable aux revenus fonciers de source étrangère. Même si vos loyers algériens sont inférieurs à 15 000 €/an, vous devez déclarer au régime réel (formulaire 2044). Source : impots.gouv.fr.
Étape 1 : le formulaire 2044 (revenus fonciers)
Le formulaire 2044 sert à calculer votre revenu foncier net (loyers bruts − charges déductibles). Pour un bien situé en Algérie, remplissez la partie « immeubles situés à l’étranger » :
Ligne 229 et suivantes : indiquez l’adresse du bien en Algérie, les loyers bruts encaissés (convertis en euros — voir section conversion), et les charges déductibles (voir section charges).
Résultat foncier : le revenu foncier net (ou déficit) de votre bien algérien s’ajoute au résultat foncier de vos biens français (s’il y en a). Le total est reporté sur le 2042.
Exemple : vous percevez 60 000 DA/mois de loyers pour un appartement à Alger (soit ~395 €/mois au taux officiel de 152 DA/€). Loyers bruts annuels : ~4 740 €. Charges déductibles : 800 € (taxe foncière algérienne, travaux d’entretien, frais de gestion). Revenu foncier net : 3 940 €.
Étape 2 : le formulaire 2047 (revenus étrangers)
Le formulaire 2047 détaille vos revenus de source étrangère par catégorie et par pays :
Cadre 4 : indiquez « Algérie » comme pays d’origine, le montant brut des loyers (avant déduction de l’impôt algérien mais après déduction des charges) et l’impôt algérien éventuellement payé.
Cadre 6 : reportez le montant du revenu foncier net (sans déduire l’impôt algérien) dans la colonne « crédit d’impôt égal à l’impôt français ». C’est ce cadre qui déclenche le mécanisme d’élimination de la double imposition. Pour les revenus immobiliers de source algérienne, le crédit d’impôt est toujours égal à l’impôt français correspondant (pas à l’impôt algérien — c’est une spécificité de la convention). Consultez déclaration revenus France-Algérie pour le détail des cases.
Étape 3 : reporter sur le 2042 et le 2042 C
| Information | Où la reporter |
|---|---|
| Revenu foncier net (si bénéfice) | Case 4BA du formulaire 2042 (s’ajoute aux revenus fonciers français) |
| Déficit foncier (si charges > loyers) | Case 4BB ou 4BC du 2042 (attention : le déficit foncier sur un bien étranger n’est pas imputable sur le revenu global — uniquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes) |
| Crédit d’impôt (= impôt français correspondant) | Case 8TK du formulaire 2042 C |
En déclaration en ligne : cochez « Revenus encaissés à l’étranger » dans les rubriques annexes de votre espace impots.gouv.fr. Le parcours guidé fait apparaître les cadres du 2047 et les cases de report automatiquement.
Le crédit d’impôt : comment ça marche concrètement
Pour les revenus immobiliers algériens, la convention de 1999 (article 24) prévoit un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant. Ce n’est PAS un crédit égal à l’impôt algérien payé — c’est un crédit calculé côté français.
Exemple chiffré :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus français (salaires + autres) | 35 000 € |
| Revenus fonciers algériens (net) | 3 940 € |
| Revenu total imposable | 38 940 € |
| Impôt calculé sur 38 940 € (barème progressif) | ~5 200 € (exemple) |
| Impôt qui correspondrait à 35 000 € seuls | ~4 500 € (exemple) |
| Crédit d’impôt (case 8TK) = différence | ~700 € |
| Impôt final à payer | ~4 500 € (= comme si vous n’aviez que vos revenus français, mais au taux marginal supérieur) |
Résultat : vos loyers algériens ne sont pas taxés une seconde fois en France. Mais ils augmentent votre taux marginal d’imposition (progressivité), ce qui peut légèrement augmenter l’impôt sur vos autres revenus. Consultez double imposition France-Algérie immobilier.
Quelles charges déduire
Au régime réel (formulaire 2044), vous pouvez déduire les mêmes catégories de charges que pour un bien situé en France :
| Charge déductible | Exemple pour un bien en Algérie |
|---|---|
| Taxe foncière algérienne | Impôt foncier payé en Algérie (pas l’IRG sur les loyers) |
| Travaux d’entretien et réparation | Peinture, plomberie, électricité (pas les travaux de construction/agrandissement) |
| Frais de gestion | Honoraires d’un gestionnaire locatif, frais de correspondance, déplacements liés à la gestion |
| Primes d’assurance | Assurance propriétaire non occupant (PNO) si souscrite |
| Intérêts d’emprunt | Si vous avez financé l’achat par un crédit immobilier en Algérie |
| Charges de copropriété | Quote-part des charges récupérables sur le propriétaire |
Ce qui n’est PAS déductible : l’impôt algérien sur les revenus locatifs (IRG) — cet impôt est « neutralisé » par le crédit d’impôt côté français, il ne se déduit pas en charge. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas non plus déductibles (ils s’ajoutent au prix de revient pour le calcul des plus-values).
Justificatifs : conservez toutes les factures, quittances de taxe foncière algérienne et relevés de loyers pendant au minimum 4 ans. Faites-les traduire si nécessaire (traducteur assermenté pour les documents en arabe).
Convertir les loyers en dinars vers l’euro
Vos loyers sont perçus en dinars algériens (DZD). Pour la déclaration française, ils doivent être convertis en euros au taux de change officiel :
| Méthode | Quand | Source |
|---|---|---|
| Taux moyen annuel | Loyers mensuels réguliers | Banque de France — Taux de change |
| Taux au jour de l’encaissement | Versement ponctuel (arriéré, régularisation) | Banque de France ou Banque d’Algérie |
Taux de référence 2025 : ~152 DA pour 1 €. Le taux parallèle (~275 DA/€) ne doit jamais être utilisé pour la déclaration fiscale. Utiliser le taux parallèle revient à sous-déclarer vos revenus — risque de redressement.
Vente d’un bien en Algérie : plus-values
Si vous vendez un bien immobilier en Algérie, la plus-value est imposable dans les deux pays :
En Algérie : la plus-value immobilière est soumise à l’IRG (taux de 5 % pour les biens détenus plus de 10 ans en droit algérien — vérifiez les taux actuels auprès de l’administration fiscale algérienne).
En France : la plus-value est déclarée sur le formulaire 2047 (cadre 5 plus-values) et reportée sur le 2042. Le crédit d’impôt est égal à l’impôt français correspondant (même mécanisme que pour les loyers — case 8TK). Résultat : pas de double paiement, mais effet sur la progressivité.
Si vous envisagez de vendre un bien en Algérie, consultez investir dans l’immobilier en Algérie, prix immobilier Algérie et acheter un appartement à Alger.
Les erreurs à éviter
Utiliser le micro-foncier. Le régime micro-foncier (abattement 30 %) est interdit pour les revenus fonciers étrangers. Vous devez déclarer au régime réel (formulaire 2044), même si vos loyers algériens sont faibles.
Oublier le formulaire 2047. Le 2044 seul ne suffit pas. Vous devez aussi remplir le 2047 (cadre 4 + cadre 6) pour activer le crédit d’impôt. Sans le 2047, vous paierez l’impôt français plein pot sur vos loyers algériens — sans crédit.
Déduire l’impôt algérien comme une charge. L’IRG algérien sur les loyers n’est pas déductible en charge sur le 2044. C’est le crédit d’impôt (case 8TK) qui neutralise la double imposition, pas une déduction de charge.
Utiliser le taux de change parallèle. Seul le taux officiel est admis. Au taux parallèle, vos loyers de 60 000 DA/mois ne vaudraient que ~218 €/mois au lieu de ~395 €. Vous sous-déclareriez de 45 %. Source : taux de change euro/dinar.
Ne pas déclarer le compte bancaire algérien. Les loyers sont encaissés sur un compte en Algérie ? Ce compte doit être déclaré sur le formulaire 3916 (case 8UU du 2042). Amende : 1 500 € par compte non déclaré. Consultez obligations déclaratives comptes étrangers.
Imputer un déficit foncier étranger sur le revenu global. Contrairement aux biens situés en France, un déficit foncier provenant d’un bien étranger ne peut pas être imputé sur votre revenu global (10 700 € max). Il est uniquement reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
FAQ
Le micro-foncier est-il applicable à mes loyers algériens ?
Non. Le régime micro-foncier est réservé aux revenus fonciers de source française. Les loyers étrangers doivent être déclarés au régime réel (formulaire 2044). Source : impots.gouv.fr.
Mes loyers algériens seront-ils taxés deux fois ?
Non. Le crédit d’impôt (case 8TK) élimine la double imposition. Vos loyers sont imposés en Algérie et déclarés en France, mais le crédit d’impôt neutralise l’impôt français correspondant. Seul l’effet de progressivité subsiste.
Quel formulaire remplir en premier ?
Remplissez d’abord le 2044 (calcul du revenu foncier net), puis le 2047 (détail des revenus étrangers + crédit d’impôt), puis reportez sur le 2042 et le 2042 C. En ligne, le parcours est guidé.
Puis-je déduire mes frais de déplacement en Algérie pour gérer mon bien ?
Oui, dans la mesure où ces déplacements sont directement liés à la gestion du bien (visite du locataire, travaux, état des lieux). Conservez les justificatifs (billets d’avion, factures). Les déplacements personnels (vacances) ne sont pas déductibles.
Mon bien en Algérie est vacant (pas de locataire). Dois-je quand même le déclarer ?
Si le bien ne génère aucun loyer, il n’y a pas de revenu foncier à déclarer sur le 2044/2047. En revanche, si le bien est meublé et proposé à la location mais vacant, certaines charges restent déductibles. Et si la valeur du bien contribue à dépasser le seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier, il entre dans l’assiette de l’IFI.
Faut-il un justificatif de l’impôt payé en Algérie ?
Pour le crédit d’impôt = impôt français (case 8TK), le montant de l’impôt algérien n’intervient pas dans le calcul (le crédit est basé sur l’impôt français). Cependant, conservez vos quittances d’impôt algériennes comme justificatifs en cas de contrôle.
Je perçois des loyers en espèces en Algérie. Comment les déclarer ?
Peu importe le mode de perception (espèces, virement, chèque). Vous déclarez le montant effectivement perçu, converti en euros au taux officiel. Si les loyers transitent par un compte bancaire algérien, ce compte doit être déclaré (formulaire 3916).
La taxe foncière algérienne est-elle déductible en France ?
Oui. La taxe foncière payée en Algérie est déductible comme charge sur le formulaire 2044 (au même titre que la taxe foncière française pour un bien en France). L’IRG sur les loyers, en revanche, n’est pas déductible.
Déclarer ses loyers algériens en France demande de la méthode (4 formulaires) mais pas de complexité insurmontable. L’essentiel : régime réel obligatoire (pas de micro-foncier), formulaires 2044 + 2047 + 2042 + 2042 C, crédit d’impôt en case 8TK, taux de change officiel et compte bancaire algérien déclaré sur le 3916. Une fois le processus maîtrisé, c’est du recopié chaque année.
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